تعريف موجز
جدول الإطفاء هو جدول يبين كل قسط من أقساط التمويل بتاريخ استحقاقه ومبلغه، وكيف يتوزع بين الربح (تكلفة الأجل) وأصل التمويل، والرصيد المتبقي بعد كل قسط، حتى يصل الرصيد إلى الصفر في نهاية المدة.
نظرة شاملة
الأساس النظامي
دليل حساب مبلغ السداد المبكر الصادر عن البنك المركزي السعودي بتاريخ 16/10/1436هـ (1 أغسطس 2015) وشروطه الأساسية (طريقة الرصيد المتناقص ومحتويات جدول الإطفاء)؛ واللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل (المادة 82: توزيع تكلفة الأجل بطريقة الرصيد المتناقص وتضمين ذلك في العقد، والمادة 78/10: بيان الأقساط وعددها ومدتها وطريقة توزيعها)؛ واللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري الصادرة بقرار وزير المالية رقم (1229) وتاريخ 10/4/1434هـ (المادة 9: البيانات الإلزامية في عقد التمويل العقاري ومنها جدول الأقساط).
مثال تطبيقي
لمياء حصلت على تمويل قدره 500,000 ريال لمدة 20 سنة بمعدل ثابت 5% (أرقام توضيحية)، فقسطها نحو 3,300 ريال. يوضح جدول الإطفاء أن القسط الأول يتكون من نحو 2,083 ريالاً ربحاً و1,217 ريالاً أصلاً، فيصبح الرصيد نحو 498,783 ريالاً. بعد 5 سنوات (60 قسطاً) يكون الرصيد نحو 417,274 ريالاً رغم أنها دفعت قرابة 198,000 ريال، وبعد 10 سنوات نحو 311,108 ريالات. وحين أرادت السداد المبكر بعد القسط الستين احتُسب المبلغ من الجدول: الرصيد نحو 417,274 ريالاً مضافاً إليه تعويض لا يتجاوز تكلفة أجل الأشهر الثلاثة التالية على الرصيد المتناقص (نحو 5,196 ريالاً)، أي نحو 422,470 ريالاً، بدلاً من دفع نحو 176,700 ريال أرباحاً متبقية لو استمرت حتى النهاية.
أخطاء شائعة
- ✗عدم طلب جدول الإطفاء أو عدم مراجعته عند التوقيع، مع أنه أساس حساب أي سداد مبكر.
- ✗افتراض أن مرور نصف المدة يعني سداد نصف الأصل، بينما يكون الرصيد أعلى بكثير بسبب تركز الربح في الأقساط الأولى.
- ✗عدم طلب جدول محدّث بعد كل إعادة احتساب في التمويل المتغير أو بعد أي سداد جزئي أو تعديل.
- ✗الخلط بين إجمالي الأقساط المدفوعة والرصيد المتبقي عند التفاوض على البيع أو إعادة التمويل.
- ✗قبول طريقة احتساب لا تعتمد الرصيد المتناقص، وهي مخالفة لتعليمات البنك المركزي.
فروقات دولية
جداول الإطفاء بطريقة الرصيد المتناقص معيار عالمي في التمويل العقاري، وتلزم أنظمة الإفصاح في الولايات المتحدة وأوروبا بتزويد المقترض ببيانات التكلفة والأقساط قبل التعاقد. وفي بعض الأسواق استُخدمت تاريخياً طرق تُحمِّل الربح مقدماً في القروض الاستهلاكية. وفي تركيا والإمارات تقدم البنوك «جدول السداد» مع العقد عادة. ويتميز الإطار السعودي بتحديد محتويات الجدول نصاً وربطه مباشرة بحساب مبلغ السداد المبكر.
