معدل الامتصاص
مرادفات: معدل الاستيعاب، وتيرة البيع، معدل التصريف، Absorption Rate
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
معدل الامتصاص هو الوتيرة التي يستوعب بها السوق الوحدات العقارية المتاحة للبيع أو التأجير خلال فترة زمنية محددة، ويُحسب عادةً بقسمة عدد الوحدات المباعة أو المؤجرة خلال الفترة على إجمالي الوحدات المتاحة، أو يُعبَّر عنه بعدد الوحدات الممتصة شهرياً.
نظرة شاملة
الأساس النظامي
لا يوجد نظام يعرّف معدل الامتصاص، فهو أداة تحليلية، لكنه يرتبط بأطر نظامية: نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الصادر بالمرسوم الملكي (م/44) وتاريخ 10/3/1445هـ وقرار مجلس الوزراء رقم (196) وتاريخ 4/3/1445هـ ينظم ترخيص المشروعات على الخارطة وحساب الضمان الذي تودع فيه مدفوعات المشترين، وتشرف عليه الهيئة العامة للعقار عبر منصة وافي. وتشترط المادة (36) من لائحة صناديق الاستثمار العقاري الصادرة عن هيئة السوق المالية أن يتضمن تقرير المقيّم المعتمد تحليلاً لمتغيرات السوق كالعرض والطلب واتجاهات السوق.
مثال تطبيقي
مطوّر يطرح 240 شقة على الخارطة في الدمام. خلال الأشهر الستة الأولى باع 60 شقة، أي 10 شقق شهرياً ومعدل امتصاص 25% خلال ستة أشهر. بهذه الوتيرة يحتاج 18 شهراً لبيع الشقق المتبقية (180 ÷ 10). ولأن خطته التمويلية تفترض البيع خلال 12 شهراً، يقرر تقسيم المرحلة الثانية إلى وحدات أصغر مساحة وأقل سعراً، ويؤجل إطلاق 60 شقة إلى أن يرتفع معدل البيع إلى 15 شقة شهرياً.
أخطاء شائعة
- ✗حساب معدل الامتصاص على مستوى المدينة واستخدامه لمشروع في حي بعينه أو لشريحة مختلفة.
- ✗الاعتماد على الحجوزات المبدئية أو الاهتمام الإعلاني بدلاً من العقود المنفّذة فعلاً.
- ✗إغفال المعروض المنافس القادم من مشروعات مرخّصة قيد التنفيذ في المنطقة نفسها.
- ✗افتراض بقاء المعدل ثابتاً طوال عمر المشروع، مع أن الأشهر الأولى تكون عادةً الأسرع.
- ✗بناء خطة تمويل المشروع على معدل امتصاص متفائل دون سيناريو بطيء بديل.
فروقات دولية
في الولايات المتحدة يُعدّ مقياس «أشهر المعروض» جزءاً معتاداً من تقارير التقييم والوساطة، ويُنظر عادةً إلى نحو ستة أشهر على أنها سوق متوازنة. وفي المملكة المتحدة وأوروبا يُستخدم مصطلح «Take-up» في سوق المكاتب لقياس المساحات المؤجرة. وفي دبي وتركيا يتابع المطورون معدلات البيع على الخارطة عن كثب. الفارق في السعودية أن المؤشر غير منشور رسمياً بهذا الاسم، فيعتمد المحللون على بيانات الصفقات الرسمية وبيانات المشروعات لاشتقاقه.
