Değerleme ve YatırımEmilim Oranı
Eş Anlamlılar: Satış Hızı، Pazar Emilimi، Absorpsiyon Oranı
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Emilim oranı, piyasanın satılık veya kiralık mevcut mülkleri belirli bir dönemde hangi hızla absorbe ettiğini, yani yeni veya mevcut arzın ne kadar çabuk satıldığını ya da kiralandığını gösteren ölçüdür.
Genel Bakış
Emilim oranı, piyasanın satılık veya kiralık mevcut mülkleri belirli bir dönemde hangi hızla absorbe ettiğini, yani yeni veya mevcut arzın ne kadar çabuk satıldığını ya da kiralandığını gösteren ölçüdür. Genellikle dönem içinde satılan veya kiralanan birim sayısının toplam mevcut birime bölünmesiyle hesaplanır ya da aylık emilen birim sayısı olarak ifade edilir. İlgili bir ölçü “arz ayı”dır: mevcut birimler ÷ ortalama aylık emilim.
Suudi Arabistan’da geliştiriciler emilim oranını proje etaplarını planlamak ve fiyatlamak için kullanır; özellikle alıcı ödemelerinin projenin emanet hesabına yatırıldığı, Proje Aşamasında Gayrimenkul Satış ve Kiralama Kanunu ve REGA’nın Wafi platformu tarafından düzenlenen proje aşamasındaki satışlarda. Bankalar ve fonlar fizibilite çalışmalarında kullanır; değerleme uzmanları da Gayrimenkul Yatırım Fonları Yönetmeliği’nin raporlarda şart koştuğu arz-talep analizinde ona dayanır. Bu adla tek bir resmî endeks yoktur; analistler onu genellikle Gayrimenkul Borsası ve REGA Gayrimenkul Göstergeleri’ndeki işlem ve kira verilerinden ve proje satışlarından türetir.
Uygulamada yüksek oran, fiyat artırma veya etapları hızlandırma imkânı olan aktif bir piyasaya işaret eder; düşük oran ise fiyatın veya ürünün ayarlanmasını gerektiren bir yavaşlamayı gösterir. Her segment ve bölge için ayrı ölçülmelidir, çünkü şehir ortalaması mahalleler ve birim türleri arasındaki büyük farkları gizleyebilir.
⚖️ Yasal Dayanak
Emilim oranını tanımlayan bir kanun yoktur — analitik bir araçtır — ancak düzenleyici çerçevelerle bağlantılıdır: 10/3/1445H tarihli M/44 sayılı Kraliyet Kararnamesi ve 4/3/1445H tarihli 196 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile çıkarılan Proje Aşamasında Gayrimenkul Satış ve Kiralama Kanunu, proje aşamasındaki projelerin lisanslanmasını ve alıcı ödemelerinin yatırıldığı emanet hesabını düzenler; denetimi REGA Wafi platformu üzerinden yapar. CMA’nın Gayrimenkul Yatırım Fonları Yönetmeliği’nin 36. maddesi, yetkili değerleme raporunun arz, talep ve piyasa eğilimleri gibi piyasa değişkenlerinin analizini içermesini şart koşar.
💡 Pratik Örnek
Bir geliştirici Dammam’da proje aşamasında 240 daire satışa çıkarıyor. İlk altı ayda 60 daire satıyor — ayda 10 daire, altı ayda %25 emilim oranı. Bu hızla kalan daireleri satmak için 18 aya ihtiyacı var (180 ÷ 10). Finansman planı 12 ay içinde satışın tamamlanmasını varsaydığından, ikinci etabı daha küçük ve daha ucuz birimlere göre yeniden tasarlamaya karar veriyor ve satışlar ayda 15 daireye çıkana kadar 60 dairenin lansmanını erteliyor.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Emilim oranını şehir düzeyinde hesaplayıp belirli bir mahalledeki projeye veya farklı bir segmente uygulamak.
- ✗Fiilen imzalanmış sözleşmeler yerine ön rezervasyonlara veya ilan ilgisine güvenmek.
- ✗Aynı bölgede inşaatı süren lisanslı projelerden gelecek rakip arzı gözden kaçırmak.
- ✗İlk aylar genellikle en hızlı olmasına rağmen oranın proje boyunca sabit kalacağını varsaymak.
- ✗Projenin finansman planını daha yavaş bir alternatif senaryo olmadan iyimser bir emilim oranına dayandırmak.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
ABD’de “arz ayı” değerleme ve aracılık raporlarının olağan bir parçasıdır ve yaklaşık altı ay genellikle dengeli piyasa sayılır. Birleşik Krallık ve Avrupa’da ofis piyasasında kiralanan alanı ölçmek için “take-up” terimi kullanılır. Dubai ve Türkiye’de geliştiriciler proje aşamasındaki satış hızlarını yakından izler. Suudi Arabistan’daki fark, ölçünün bu adla resmî olarak yayımlanmaması ve analistlerin onu resmî işlem verilerinden ve proje verilerinden türetmesidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Emilim oranı nasıl hesaplanır?▾
Bir dönemde satılan veya kiralanan birimlerin toplam mevcut birime bölünmesiyle ya da aylık ortalama emilen birim hesaplanarak. Örneğin altı ayda 240 birimden 60’ının satılması %25 veya ayda 10 birim demektir.
“Arz ayı” nedir ve emilimle ilişkisi nedir?▾
Mevcut birimlerin aylık ortalama emilime bölünmesidir; hız aynı kalırsa mevcut arzı satmak veya kiralamak için kaç ay gerektiğini gösterir.
Resmî emilim oranı yayımlayan bir Suudi kurum var mı?▾
Bu adla tek bir resmî endeks yoktur; ancak Gayrimenkul Borsası ve REGA Gayrimenkul Göstergeleri’ndeki işlem ve kira verilerinden ve proje satışlarından türetilebilir.
Proje aşamasında satış yapan geliştiriciler emilim oranını neden önemser?▾
Çünkü satış hızı, alıcı ödemelerinin projenin emanet hesabına ne kadar hızlı aktığını ve dolayısıyla geliştiricinin inşaatı finanse etme ve takvime uyma gücünü belirler.
Düşen emilim oranı ne anlama gelir?▾
Zayıflayan talebe, artan rakip arza veya uygun olmayan fiyat ya da ürüne işaret eder; fiyatlamanın, birim büyüklüklerinin veya etap zamanlamasının gözden geçirilmesini gerektirir.
