Mülkiyet ve HaklarEmlak Veraseti
Eş Anlamlılar: Taşınmaz veraset işlemleri، Mirasın tapuya intikali، Tereke taşınmazının devri
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Taşınmaz verasetı, ölen kişinin taşınmazlarını mirasçılarına geçiren hukuki işlemler bütünüdür; ölümün ispatı ve mirasçılık tespitiyle başlar, borçların ödenmesi ve vasiyetin ifasıyla sürer ve taşınmazın mirasçılar adına tescili, taksimi veya satılıp bedelinin dağıtılmasıyla sona erer.
Genel Bakış
Taşınmaz verasetı, ölen kişinin taşınmazlarını mirasçılarına geçiren hukuki işlemler bütünüdür; ölümün ispatı ve mirasçılık tespitiyle başlar, borçların ödenmesi ve vasiyetin ifasıyla sürer ve taşınmazın mirasçılar adına tescili, taksimi veya satılıp bedelinin dağıtılmasıyla sona erer.
Süreç, Najiz platformu üzerinden elektronik olarak düzenlenen mirasçılık belgesiyle başlar. Uyuşmazlık, küçük, gaip mirasçı, vakıf payı veya vasiyet varsa ölümün ispatı, mirasçılık tespiti, miras ve taşınmazlar dahil tereke taksimi Kişisel Durum Mahkemelerinin yetkisindedir (Şer'i Yargılama Usulü Kanunu md. 33). Ardından ölenin taşınmazları belirlenir (Adalet Bakanlığı hizmetleri sahip olunan taşınmazları sorgulamaya imkân verir), borçlar ödenir ve vasiyet Kişisel Durum Kanunu'nun 198. maddesindeki sıraya göre ifa edilir. Sonra mirasçıların seçenekleri vardır: tapuyu şer'i paylarıyla paylı olarak kendi adlarına geçirmek, rızai taksim, belgeli tehâruc (md. 243–245) veya anlaşmalı satış. Anlaşamazlarsa ve taşınmaz zarar görmeden aynen bölünemiyorsa mahkeme açık artırmayla satışa karar verir (Medeni İşlemler Kanunu md. 628); kendisine sevk edilen terekelerin açık artırmalarını İnfaz Merkezi (Destek ve Tasfiye Merkezi) denetler.
İlan edilmiş tescil bölgelerinde miras ve taksim Gayrimenkul Sicili'ne tescil edilmelidir; ilgili kurumlar ölümü ve mirasçı listesini sicile bildirir (Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu md. 13 ve 15). Terekenin taksimi ve belgeli vasiyetin ifası Gayrimenkul İşlem Vergisi'nden muaftır; üçüncü kişiye satış ise %5 vergiye tabidir. Belirtilen muafiyet terekenin taksimini kapsadığından, tereke dışından bedel ödenen tehârucun vergi durumunun ZATCA ile teyit edilmesi tavsiye edilir. Mirasçılardan biri küçükse, onun payı üzerinde tasarruf mahkeme izni gerektirir.
⚖️ Yasal Dayanak
Taşınmaz verasetı; Kişisel Durum Mahkemelerine mirasçılık tespiti, miras, tereke taksimi ve veli ile vasilerin tasarruflarına izin verme yetkisi tanıyan Şer'i Yargılama Usulü Kanunu'nun 33. maddesi, tereke üzerindeki hakların sırası (md. 198) ve tehâruc (md. 243–245) bakımından Kişisel Durum Kanunu (M/73, 6/8/1443 H), yargısal taksim ve açık artırmayla satış bakımından Medeni İşlemler Kanunu'nun 627–628. maddeleri ve mirasın tescili bakımından Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu'nun 13. ve 15. maddeleriyle düzenlenir. RETT Uygulama Yönetmeliği'nin 3. maddesi terekenin taksimini ve belgeli vasiyetin ifasını muaf tutar.
💡 Pratik Örnek
Bir erkek ve iki kız kardeş, Cidde'de 3.600.000 SAR değerinde bir binayı miras alır: erkek kardeşin payı yarım, her kız kardeşinki dörtte birdir. Najiz üzerinden mirasçılık belgesi alınıp tapu RETT ödenmeden paylı olarak adlarına geçirildikten sonra erkek kardeş binayı elinde tutmak ister. Yetkili makam önünde belgelenen bir tehâruc üzerinde anlaşırlar: erkek kardeş her kız kardeşine kendi parasından 900.000 SAR öder ve tapu yalnızca onun adına tescil edilir. Kız kardeşlerden biri reddetseydi ve bina aynen bölünemeseydi, içlerinden biri Kişisel Durum Mahkemesi'nde taksim davası açardı; mahkeme açık artırmayla satışa ve bedelin paylara göre dağıtılmasına karar verebilirdi.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Mirasçılık tespiti ve tapu devri yapmadan taşınmazı yıllarca ölenin adına bırakmak; bazı mirasçılar öldükçe ve kuşaklar çoğaldıkça durum karmaşıklaşır.
- ✗Bir mirasçının taksimden önce payını veya ayrılmış bir kısmı satması ya da mahkeme izni olmadan küçüğün payı üzerinde tasarrufta bulunmak.
- ✗Tehâruc veya taksimi belgelemeden sözlü yapmak; bu durumda sonradan tescil edilemez veya ileri sürülemez.
- ✗Mirasçılar arasındaki her işlemin vergiden muaf olduğunu varsaymak; muafiyet terekenin taksimini kapsar, üçüncü kişiye satış %5 vergiye tabidir.
- ✗Taksimden önce ölenin borçlarını veya taşınmaz üzerindeki ipoteği gözden kaçırmak; taşınmaza bağlı borç önce gelir.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Türkiye'de mirasçılar mahkemeden veya noterden mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alır, ardından taşınmazı tapuya tescil ettirir ve veraset ve intikal vergisi uygulanır. BAE'de tereke tespitine kişisel durum mahkemeleri bakar; gayrimüslimler için ayrı yollar vardır. Common law ülkelerinde terekeler taşınmaz devredilmeden önce probate veya letters of administration sürecinden geçer. Suudi Arabistan'da veraset vergisi yoktur.
Sıkça Sorulan Sorular
Ölenin taşınmazını mirasçılara geçirmenin adımları nelerdir?▾
Önce ölüm ispatlanır ve Najiz üzerinden mirasçılık belgesi alınır; ardından taşınmazlar belirlenir, borçlar ödenir ve vasiyet ifa edilir; sonra tapu paylara göre mirasçılar adına geçirilir, taksim edilir veya satılır. İlan edilmiş tescil bölgelerinde miras Gayrimenkul Sicili'ne tescil edilir.
Mirasçılar taşınmazın taksiminde anlaşamazsa ne olur?▾
Her mirasçı Kişisel Durum Mahkemesi'nden yargısal taksim isteyebilir. Taşınmaz zarar veya büyük değer kaybı olmadan aynen bölünemiyorsa mahkeme açık artırmayla satışa karar verir ve bedel paylara göre dağıtılır.
Mirasçılardan biri diğerlerinin paylarını satın alabilir mi?▾
Evet, tehâruc yoluyla; bu, bir mirasçının terekeden veya dışarıdan belirli bir şey karşılığında payından vazgeçtiği bir anlaşmadır ve Kişisel Durum Kanunu'nun 243. maddesine göre yetkili makam önünde belgelenmelidir.
Mirasçılardan biri küçükse mahkeme izni gerekir mi?▾
Evet. Kişisel Durum Mahkemeleri veli ve vasileri atar ve küçüğün taşınmazı üzerindeki tasarruf dahil mahkeme izni gerektiren işlemlere izin verir; küçük bulunan tereke taksimlerine de bakar.
Tereke taşınmazlarını açık artırmayla kim satar?▾
İnfaz (Destek ve Tasfiye Merkezi), kendisine sevk edilen terekeler ve mahkeme kararlarıyla ilgili taşınmaz açık artırmalarını denetler ve varlıkları açık elektronik artırmalarla satışa sunar.
