Mülk TürleriAlışveriş Merkezi
Eş Anlamlılar: AVM، Alışveriş kompleksi، Ticari kompleks
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Alışveriş merkezi (AVM), mağazaları, restoranları, kafeleri, eğlence ve hizmet alanlarını tek bir yönetim ve işletme altında toplayan kapalı veya açık büyük bir ticari komplekstir; maliki birimleri ticari kiracılara ticari kira sözleşmeleriyle kiralar.
Genel Bakış
Alışveriş merkezi (AVM), mağazaları, restoranları, kafeleri, eğlence ve hizmet alanlarını tek bir yönetim ve işletme altında toplayan kapalı veya açık büyük bir ticari komplekstir; maliki birimleri ticari kiracılara ticari kira sözleşmeleriyle kiralar. Başarısı konuma, kiracı karmasına (özellikle ziyaretçi çeken çapa kiracılara) ve yönetim ile bakım kalitesine bağlıdır.
Suudi Arabistan'da AVM binaları, 26/4/1438H tarihli M/43 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Suudi Yapı Kodu Uygulama Kanunu uyarınca Suudi Yapı Kodu'na tabidir; genel yapı kodu (SBC 201) 402. bölümü kapalı ve açık AVM binalarına ayırır ve mağazalar genellikle ticari kullanım grubu M'ye girer. Belediyeler ve Konut Bakanlığı ayrıca 2025'te güncellenen "Alışveriş Merkezleri ve Geleneksel Pazarlar Şartları"nı yayımlamıştır. AVM içindeki her mağazanın Balady üzerinden kendi belediye ruhsatına, Sivil Savunma onayına ve ticaret siciline ihtiyacı vardır; kompleksin ruhsatı mağazanın ruhsatının yerini tutmaz. Kiracı sözleşmeleri Ejar ağında ticari sözleşme olarak ilk yıl 200 SAR, sonraki her yıl 400 SAR harçla tescil edilir; kiraya veren KDV mükellefiyse kira %15 KDV'ye tabidir. Ejar açıklamasına göre (Okaz, 19 Temmuz 2025) taraflar yeni hükümler eklerse ticari sözleşme icra edilebilir belge niteliğini kaybeder ve uyuşmazlıkta olağan dava açmak gerekir. Riyad'da konut ve ticari kiralardaki yıllık artışlar 25 Eylül 2025'ten itibaren beş yıl süreyle dondurulmuştur.
Uygulamada AVM'deki kullanım maliyeti genellikle temel kira ile ortak alanlar için hizmet bedelinden (bakım, güvenlik, temizlik ve pazarlama) oluşur; bazen kiracının satışlarının bir yüzdesine bağlı ciro kirası ve üzerinde anlaşılan dekorasyon süreleri eklenir; bunlar AVM'den AVM'ye değişen piyasa uygulamalarıdır. AVM kiralarının "en yüksekler arasında" olduğu iddiası bir kural değildir; kira AVM'ye, birimin içerideki konumuna ve büyüklüğüne göre büyük farklılık gösterir. AVM satıldığında %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi uygulanır.
⚖️ Yasal Dayanak
26/4/1438H tarihli M/43 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Suudi Yapı Kodu Uygulama Kanunu kapsamında uygulanan Suudi Genel Yapı Kodu (SBC 201), kapalı ve açık AVM binalarına ilişkin 402. bölüm; Belediyeler ve Konut Bakanlığı'nın Alışveriş Merkezleri ve Geleneksel Pazarlar Şartları; her mağaza için Balady üzerinden ayrı belediye ruhsatı. Ticari kira sözleşmeleri Ejar'da tescil edilir (ilk yıl 200 SAR, sonraki her yıl 400 SAR) ve %15 KDV'ye tabidir; AVM'nin satışı 19/3/1446H tarihli M/84 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan kanun uyarınca %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi'ne tabidir.
💡 Pratik Örnek
Bir moda markası, Riyad'daki bir AVM'de 150 m²'lik bir mağazayı Ejar'da tescilli 3 yıllık ticari sözleşmeyle kiralar. Temel kira yıllık metrekare başına 1.800 SAR = 270.000 SAR, hizmet bedeli metrekare başına 250 SAR = 37.500 SAR, toplam 307.500 SAR; buna %15 KDV olan 46.125 SAR eklenince yıllık kullanım maliyeti 353.625 SAR olur. Ejar tescil harçları üç yıl için 200 + 400 + 400 = 1.000 SAR'dır. Kiracı açılıştan önce Balady üzerinden kendi belediye ruhsatını ve Sivil Savunma onayını alır. AVM Riyad'da olduğundan taraflar 25 Eylül 2025'ten beri yürürlükte olan yıllık kira artışı dondurmasına uymak zorundadır; ciro kirası gibi özel hükümler eklerlerse sözleşme icra edilebilir belge niteliğini kaybedebilir.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Mağazayı AVM'nin ruhsatına dayanarak açmak — her mağazanın kendi belediye ruhsatına, Sivil Savunma onayına ve faaliyeti içeren ticaret siciline ihtiyacı vardır.
- ✗Etkisini bilmeden Ejar ticari sözleşmesine özel hükümler eklemek — Ejar'a göre yeni hükümler eklendiğinde ticari sözleşmeler icra edilebilir belge niteliğini kaybeder ve uyuşmazlıkta olağan dava gerekir.
- ✗Kiraları yalnızca temel kira üzerinden karşılaştırmak — gerçek kullanım maliyeti hizmet bedellerini, %15 KDV'yi ve varsa ciro kirasını içerir.
- ✗AVM kiralarının her zaman en yüksek olduğunu varsaymak — kira AVM'ye, birimin konumuna ve büyüklüğüne ve ziyaretçi trafiğine göre değişir.
- ✗Satışların net tanımı ve denetim mekanizması olmadan ciro kirası hükmü imzalamak — bu, hesaplama uyuşmazlıklarına yol açar.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
AVM kira yapıları dünya genelinde birbirine benzer: temel kira artı hizmet bedeli, bazen ciro kirası ve kiracı karmasına ile çapa kiracılara yoğun ilgi. BAE'de kira sözleşmeleri emirlik düzeyindeki sistemlere (Dubai'de Ejari gibi) kaydedilir; Türkiye'de alışveriş merkezleri "AVM" olarak bilinir ve perakende ticaret düzenlemelerine tabidir. Suudi bağlamı ise sözleşmelerin birleşik Ejar ağında tescili, hüküm eklenen ticari sözleşmelerin icra edilebilir belge niteliğini kaybetmesi ve Riyad'daki yıllık artış dondurmasıyla öne çıkar.
Sıkça Sorulan Sorular
Suudi Arabistan'da AVM binalarını hangi kurallar düzenler?▾
Suudi Genel Yapı Kodu (SBC 201) 402. bölümü kapalı ve açık AVM binalarına ayırır; Belediyeler ve Konut Bakanlığı da Alışveriş Merkezleri ve Geleneksel Pazarlar Şartları'nı yayımlar. Kod, 26/4/1438H tarihli M/43 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Suudi Yapı Kodu Uygulama Kanunu uyarınca uygulanır.
AVM'deki mağaza kira sözleşmesi Ejar'da tescil edilmeli mi?▾
Evet. Ticari kira sözleşmeleri Genel Gayrimenkul Otoritesi (REGA) denetimindeki Ejar ağında tescil edilir; tescil harcı ilk yıl 200 SAR, sonraki her yıl 400 SAR'dır.
AVM mağaza kiralarına KDV uygulanır mı?▾
Evet. Kiraya veren KDV mükellefiyse ticari kira ve buna bağlı hizmet bedelleri %15 KDV'ye tabidir.
AVM'lerde ciro kirası nedir?▾
Kiranın bir kısmını kiracının satışlarının belirli bir yüzdesine bağlayan, genellikle asgari bir temel kiraya ek olarak uygulanan bir piyasa uygulamasıdır. Oranlar ve hesaplama yöntemi mevzuatla değil, tarafların anlaşmasıyla belirlenir.
AVM mağaza kira sözleşmesi doğrudan İcra Mahkemesi'nde icra edilebilir mi?▾
Ejar'da tescilli ticari sözleşme icra edilebilir belge olabilir; ancak Temmuz 2025'teki Ejar açıklamasına göre taraflar yeni hükümler eklerse bu niteliğini kaybeder ve olağan dava gerekir. Ayrıca 3/11/1447H tarihli M/237 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile yeni bir İcra Kanunu çıkarılmıştır ve Ekim 2026 sonu civarında yürürlüğe girecektir.
