Mülk TürleriPerakende Alanı
Eş Anlamlılar: dükkân، mağaza، perakende birimi، işyeri
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Perakende alanı (dükkân), mal veya hizmetlerin doğrudan halka sergilenip satıldığı, genellikle ticari bir cadde üzerinde zemin katta ya da bir alışveriş merkezinin içinde yer alan ve içinde yürütülen faaliyet için ayrı bir belediye ruhsatı gereken gayrimenkul birimidir.
Genel Bakış
Perakende alanı (dükkân), mal veya hizmetlerin doğrudan halka sergilenip satıldığı, genellikle ticari bir cadde üzerinde zemin katta ya da bir alışveriş merkezinin içinde yer alan ve içinde yürütülen faaliyet için ayrı bir belediye ruhsatı gereken gayrimenkul birimidir. Terim mahalle dükkânlarını, teşhir salonlarını (showroom) ve AVM'lerdeki perakende birimlerini kapsar.
Suudi Arabistan'da bir birimin dükkân olması, içinde her türlü faaliyetin yürütülebileceği anlamına gelmez: birimin ticari bir cadde üzerinde ya da onaylı yapı sistemine göre kullanımı ticari veya karma olan bir parselde bulunması, işletmecinin de Belediyeler ve Konut Bakanlığı'nın (MOMAH) Balady platformu üzerinden, o faaliyete özgü bakanlık şartlarına uygun bir belediye ruhsatı alması gerekir. Ruhsattan önce Sivil Savunma onayı ve faaliyeti içeren geçerli bir ticaret sicili (CR) şarttır. Suudi Yapı Yönetmeliği (SBC 201), perakende binalarını M (ticari) kullanım grubunda sınıflandırır; yangından korunma ve çıkış şartları buna göre belirlenir. Kira sözleşmesi, Genel Gayrimenkul Kurumu'nun (REGA) denetimindeki Ejar ağında ticari sözleşme olarak kayda alınır; ücret ilk yıl 200 SAR, sonraki her yıl 400 SAR'dır. Kiraya veren KDV mükellefiyse kiraya %15 KDV eklenir; konut kirası ise KDV'den muaftır.
Uygulamada bir dükkânın değeri yalnızca kategorisine değil; cephe genişliğine, cadde genişliğine, yaya trafiğine, otoparka ve görünürlüğe bağlıdır. Dükkân kiralarının her zaman ofis kiralarından yüksek olduğu bir kural yoktur; bu, konuma göre değişir. Kiracılar ayrıca, Temmuz 2025'te basına yansıyan Ejar açıklamasına göre ticari bir Ejar sözleşmesine yeni şart veya madde eklenmesinin sözleşmenin doğrudan icraya konulabilir belge niteliğini ortadan kaldırdığını, bu durumda tahsilat veya tahliye için olağan dava açmak gerektiğini bilmelidir. Riyad'da ise konut ve ticari mülklerde yıllık kira artışları 25 Eylül 2025'ten itibaren beş yıl süreyle dondurulmuştur.
⚖️ Yasal Dayanak
Dükkânlar; Belediye Ruhsat İşlemleri Kanunu'na ve MOMAH'ın faaliyete özgü şartlarına (ruhsat, Sivil Savunma onayından sonra ve geçerli bir ticaret siciliyle Balady üzerinden verilir) ve 26/4/1438H tarihli M/43 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Suudi Yapı Yönetmeliği Uygulama Kanunu ile zorunlu hâle gelen Suudi Yapı Yönetmeliği'ne (M kullanım grubu) tabidir. Kira sözleşmeleri Genel Gayrimenkul Kurumu'nun Ejar ağında ticari sözleşme olarak kayda alınır; kiraya 2/11/1438H tarihli M/113 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan KDV Kanunu uyarınca %15 KDV, dükkânın satışına ise 19/3/1446H tarihli M/84 sayılı Kraliyet Kararnamesi uyarınca %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi uygulanır.
💡 Pratik Örnek
Yeni kurulan bir işletme, Riyad'da ticari bir cadde üzerindeki 60 m²'lik bir dükkânı giyim mağazası açmak için üç yıllığına yıllık 90.000 SAR'a kiralar. Sözleşme Ejar'da ticari kira olarak kayda alınır; üç yılın ücreti 200 + 400 + 400 = 1.000 SAR'dır. Kiraya veren KDV mükellefi olduğundan %15 KDV (13.500 SAR) eklenir ve ödenecek yıllık kira 103.500 SAR olur. Aksi kararlaştırılmadıkça aracının komisyonu ilk yıl kirasının %2,5'i, yani 2.250 SAR'dır. Açılıştan önce kiracının faaliyeti içeren bir ticaret siciline, Sivil Savunma onayına ve Balady ruhsatına ihtiyacı vardır. Dükkân Riyad'da olduğundan dondurma süresince kira yıllık olarak artırılamaz; taraflar kirasız dekorasyon süresi gibi özel bir madde eklerse sözleşme icra belgesi niteliğini kaybedebilir ve tahsilat için olağan dava gerekir.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Hedeflenen faaliyetin o konumda belediye şartlarına göre izinli olup olmadığını kontrol etmeden kira sözleşmesi imzalamak; kira ödendikten sonra ruhsat reddedilebilir.
- ✗Dükkân kiralarının her zaman ofis kiralarından yüksek olduğunu varsaymak; değer yalnızca mülk türüne değil cepheye, konuma, yaya trafiğine ve otoparka bağlıdır.
- ✗Teklifleri karşılaştırırken ticari kiradaki %15 KDV'yi hesaba katmamak; konut kirası ise KDV'den muaftır.
- ✗Ticari Ejar sözleşmesine özel maddeler eklemenin icra belgesi niteliğini ortadan kaldırdığını bilmemek; bu durumda tahsilat veya tahliye için olağan dava gerekir.
- ✗Önceki kiracıya devir bedeli (hava parası) ödeyip mal sahibinin onayını almamak, yeni kiracı adına Ejar sözleşmesi düzenletmemek ve ruhsatı yeni ada çıkarmamak.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
BAE'de ticari kira sözleşmeleri her emirliğin yerel kayıt sistemine işlenir ve kayıt, ticari ruhsat gibi birçok işlemin ön koşuludur. Türkiye'de Türk Borçlar Kanunu, çatılı işyeri kiralarını konut kiralarına yakın koruyucu hükümlerle düzenler. Mısır'da yeni dükkân kiraları büyük ölçüde Medeni Kanun'daki sözleşme serbestisine tabidir. Suudi Arabistan ise konuttan farklı ticari ücretlerle zorunlu Ejar kaydı, belediye ruhsatının hem faaliyete hem konuma bağlanması ve eklenen maddelerin ticari sözleşmenin icra niteliğine etkisiyle ayrışır.
Sıkça Sorulan Sorular
Suudi Arabistan'da bir dükkân belediye ruhsatı gerektirir mi?▾
Evet. Dükkânda yürütülen her faaliyet, Sivil Savunma onayından sonra ve faaliyeti içeren geçerli bir ticaret siciliyle, o faaliyetin şartlarına göre Balady platformundan verilen bir belediye ruhsatı gerektirir. Ruhsat hem faaliyete hem konuma bağlıdır.
Bir dükkân kira sözleşmesini Ejar'da kaydettirmenin ücreti nedir?▾
Ticari sözleşmelerde Ejar kayıt ücreti ilk yıl 200 SAR, sonraki her yıl 400 SAR'dır; dolayısıyla üç yıllık bir sözleşmenin ücreti 1.000 SAR'dır. Bu ücret, kiraya uygulanan KDV'den ayrıdır.
Suudi Arabistan'da dükkân kirası KDV'ye tabi midir?▾
Evet. Kiraya veren KDV mükellefiyse ticari kiraya %15 KDV uygulanır; zorunlu kayıt eşiği yıllık 375.000 SAR vergiye tabi tedariktir. Konut kirası ise KDV'den muaftır.
Ticari Ejar kira sözleşmesi icra belgesi sayılır mı?▾
Ejar'da standart biçimiyle kaydedilen ticari sözleşme doğrudan icraya konulabilir belge sayılır; ancak Ejar, Temmuz 2025'te sözleşmeye yeni şart veya madde eklenmesinin bu niteliği ortadan kaldırdığını açıkladı. Bu durumda tahsilat veya tahliye için olağan dava gerekir.
Riyad'da bir dükkânın kirası artırılabilir mi?▾
Riyad'da konut ve ticari mülklerde yıllık kira artışları 25 Eylül 2025'ten itibaren beş yıl süreyle dondurulmuştur; bu süre boyunca kira yıllık olarak artırılamaz. Diğer şehirlerde kira düzeltme talebi sözleşmenin bitiminden en az 90 gün önce yapılmalıdır.
