Amlakire
Mülk Yönetimi

Kurallar ve Yönetmelikler

Eş Anlamlılar: Bina Kuralları، Site Yönetim Planı، Yaşam Kuralları

Son güncelleme: 2026-09-25

Kısa Tanım

Mülk yönetiminde kurallar ve yönetmelikler, bir konut veya ticari binanın ya da sitenin kullanımını düzenleyen yazılı kurallardır: sessiz saatler, otopark, asansör, havuz ve spor salonu kullanımı, atık bırakma, evcil hayvanlar, taşınma ve tadilat saatleri, ziyaretçi ve işçi girişi, cephelere tabela asılması gibi.

Genel Bakış

Mülk yönetiminde kurallar ve yönetmelikler, bir konut veya ticari binanın ya da sitenin kullanımını düzenleyen yazılı kurallardır: sessiz saatler, otopark, asansör, havuz ve spor salonu kullanımı, atık bırakma, evcil hayvanlar, taşınma ve tadilat saatleri, ziyaretçi ve işçi girişi, cephelere tabela asılması gibi. Amaçları tüm sakinlerin haklarını korumak, ortak alanları ve mülkün değerini muhafaza etmektir. Suudi Arabistan'da bağlayıcılığın kaynağı mülkiyet yapısına göre değişir. Üç veya daha fazla malike ait bağımsız birimlerden oluşan binalarda, malikler derneğinin ortak alanların kullanımı ve yönetimine ilişkin hükümleri içeren bir ana sözleşmesi (tüzüğü) olmalıdır; bir birime malik olmak, bu tüzüğün ve genel kurul kararlarının kabulü sayılır ve binanın dış görünümü genel kurul onayı olmadan değiştirilemez. Birim kiraya verilirse, kiracıyla aksi kararlaştırılmadıkça malik derneğe karşı yükümlü kalır. Tek malikli bir binada ise kurallar, Medeni Muameleler Kanunu kiracıyı mülkü kararlaştırılan sınırlar içinde kullanmakla yükümlü kıldığından, kira sözleşmesinin parçası oldukları ölçüde kiracıyı bağlar. Uygulamada en iyi kurallar kısa, açık ve makuldür; imzadan önce kiracıya verilir, sözleşmeye eklenir veya ek şartlarına yazılır ve ihlaller için kademeli bir süreç içerir. Kiracının hiç görmediği veya imzalamadığı kuralları uygulatmak zordur.

Yasal Dayanak

Ortak mülkiyetli taşınmazlarda kuralların bağlayıcılığı, Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu'ndan (2/7/1441H tarihli M/85 sayılı Kraliyet Kararnamesi) gelir: 12. madde ortak alanların kullanım kurallarını içeren bir malikler derneği tüzüğü ister; 15. madde birime malik olmayı tüzüğün ve genel kurul kararlarının kabulü sayar; 16. madde derneğin malik haklarını amaç sınırları içinde kısıtlamasını yasaklar; 30. madde dış görünümün değiştirilmesi için genel kurul onayı arar; 23. madde kiracılarla ilişkiyi düzenler. Kira ilişkisinde Medeni Muameleler Kanunu (29/11/1444H tarihli M/191) kiracıyı mülkü kararlaştırılan sınırlar içinde kullanmakla (Madde 431) ve kiraya verenin onayı olmadan değişiklik yapmamakla (Madde 432) yükümlü kılar.

Kaynaklar

Pratik Örnek

Kuzey Riyad'da 60 villadan oluşan bir konut sitesi tek bir şirkete ait ve ailelere kiraya veriliyor. Yönetim iki sayfalık bir kurallar belgesi benimsiyor: gece 23.00'ten sabah 07.00'ye kadar sessizlik, kadınlar ve aileler için belirli havuz saatleri, villa başına iki otopark yeri, yazılı onay olmadan cephe veya gölgeliklerde değişiklik yasağı, çöplerin 20.00-22.00 arası konteynerlere bırakılması ve eşya taşımanın 08.00-18.00 arası yapılması. Belge her kira sözleşmesine ekleniyor, kiracı tarafından imzalanıyor ve sözleşmenin ek şartlarında anılıyor. Bir sakin izinsiz araç gölgeliği kurunca yönetim, imzalı maddeye dayanarak 14 gün içinde kaldırılması için yazılı ihtar gönderiyor ve kiracı uyuşmazlık çıkmadan uyuyor.

Yaygın Hatalar

  • ✗Kuralları sözleşmeye eklemeden veya kiracıya imzalatmadan ilan panosuna asmak, sonra uygulatmaya çalışmak.
  • ✗Kiracılara sözleşmede veya dernek tüzüğünde öngörülmemiş parasal ‘cezalar’ uygulamak.
  • ✗Maliklerin birimlerini veya ortak alanları amaç sınırları içinde kullanma hakkını kısıtlayan kurallar koymak — Gayrimenkul Birimleri Kanunu'nun 16. maddesi bunu yasaklar.
  • ✗Kuralları sözleşme süresinin ortasında değiştirip bildirim veya onay olmadan kiracılara derhal uygulamak.
  • ✗Malik kiraya verilen birimden derneğe karşı sorumlu kalsa da, kiracıyı etkileyen malikler derneği kararlarından haberdar etmemek.

Uluslararası Farklılıklar

Çoğu ülkede ortak mülkiyetli binaların kuralları kat mülkiyeti rejiminden ve dernek belgelerinden kaynaklanır ve kiracıları sözleşmeleri yoluyla bağlar. BAE'de ortak mülkiyet kanunları site kurallarını malikler dernekleri aracılığıyla düzenler; Türkiye'de Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetim planı malikleri ve kullananları bağlar; Mısır'da apartmanları sakinler birlikleri yönetir; ABD'de ise ev sahipleri dernekleri (HOA) belgelerinde yer alan ayrıntılı kurallar ve cezalar uygular. Ortak nokta, bağlayıcılığın yazılı bir kaynağa, yani tüzük veya sözleşmeye ihtiyaç duymasıdır. Suudi Arabistan'da Gayrimenkul Birimleri Kanunu bunu REGA'ya kayıtlı malikler derneğinin tüzüğüne bağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Bina kuralları kiracı için bağlayıcı mı?▾
Evet, sözleşmeye eklenerek veya şartlarına yazılarak imzalanıp sözleşmenin parçası haline gelirlerse; Medeni Muameleler Kanunu kiracıyı mülkü kararlaştırılan sınırlar içinde kullanmakla yükümlü kılar.
Birden fazla malike ait bir binada kuralları kim koyar?▾
Malikler derneği, tüzüğü ve genel kurul kararlarıyla; bağımsız birim malikleri üç veya daha fazla olduğunda dernek zorunludur ve birime malik olmak tüzüğün kabulü sayılır.
Kiracı gölgelik kurabilir veya cepheyi değiştirebilir mi?▾
Kiraya verenin onayı olmadan hayır; Medeni Muameleler Kanunu kiracının onaysız değişiklik yapmasını yasaklar, ortak mülkiyetli binada ise dış görünümdeki her değişiklik ayrıca genel kurul onayı gerektirir.
Malikler derneği bir malikin birimini kiraya vermesini engelleyebilir mi?▾
Dernek, malikin birimini amaç sınırları içinde ve diğer maliklere zarar vermeden tasarruf etme veya kullanma hakkını kısıtlayamaz; ancak ortak alanların kullanımını düzenler.
Bina kurallarını sürekli ihlal eden bir kiracıyla nasıl başa çıkmalıyım?▾
Belgelenmiş kademeli bir süreçle: sözlü hatırlatma, ardından imzalı maddeye dayanan yazılı ihtar, sonra sözleşme ve mevzuatın tanıdığı yollar; fotoğraf ve komşu şikâyetleri gibi kanıtları saklayın.

Diğer Dillerde

Arapça
اللوائح والقواعد

اللوائح والقواعد في إدارة العقارات هي مجموعة الضوابط المكتوبة التي تنظم استخدام المبنى أو المجمع السكني أو التجاري، مثل أوقات الهدوء، واستخدام المواقف والمصاعد والمسبح والنادي، والتخلص من النفايات، والحيوانات الأليفة، وأوقات النقل والتشطيبات، ودخول الزوار والعمالة، وتعليق اللوحات على الواجهات.

İngilizce
Rules and Regulations

Rules and regulations in property management are the written controls governing the use of a residential or commercial building or compound, such as quiet hours, use of parking, lifts, pool and gym, waste disposal, pets, moving and fit-out hours, access for visitors and workers, and signage on façades.

Türkçe
Kurallar ve Yönetmelikler

Mülk yönetiminde kurallar ve yönetmelikler, bir konut veya ticari binanın ya da sitenin kullanımını düzenleyen yazılı kurallardır: sessiz saatler, otopark, asansör, havuz ve spor salonu kullanımı, atık bırakma, evcil hayvanlar, taşınma ve tadilat saatleri, ziyaretçi ve işçi girişi, cephelere tabela asılması gibi.

İlgili Terimler

Kira Sözleşmesi

Mal sahibi ve kiracı arasında belirli bir süre için kira karşılığında mülk kiralama şartlarını belirleyen Suudi Arabistan'da Ejar'a kayıtlı yazılı anlaşma.

Kiracı Karşılama

Kiracı karşılama, kira başvurusu kabul edildikten sonra başlayan ve kiracı birime yerleşince sona eren işlemler bütünüdür; sözleşmenin tescili, ilk taksit ve kararlaştırılan depozitonun ödenmesi, birimin ve anahtarların durum tutanağı ve sayaç okumalarıyla teslimi, hizmet hesaplarının devri ile bina kurallarının ve bakım talep kanallarının açıklanmasını kapsar.

← Sözlüğe Dön
Amlakire

Amlakire Hakkında

Amlakire, kira yönetimi, bakım ve raporlama konularında emlak ofislerini ve mülk sahiplerini yüksek verimle destekleyen, sözleşme verilerini Ejar platformunda belgelenmeye hazırlayan ve Krallık düzenlemeleriyle uyumlu, kapsamlı bir Suudi gayrimenkul yönetim sistemidir.

Daha Fazla→