Mülk TürleriÇatı
Eş Anlamlılar: Çatı Katı، Teras Çatı، Çatı Terası
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Çatı, binanın en üst katının üzerindeki açık üst kısımdır; su depoları, klima üniteleri ve antenler için kullanılır ve yapı ruhsatı ile belediye şartlarının izin verdiği ölçüde ortak tesis, çatı eki, bahçe, restoran ya da telekomünikasyon direkleri veya güneş panelleri için yer olarak değerlendirilebilir.
Genel Bakış
Çatı, binanın en üst katının üzerindeki açık üst kısımdır; su depoları, klima üniteleri ve antenler için kullanılır ve yapı ruhsatı ile belediye şartlarının izin verdiği ölçüde ortak tesis, çatı eki, bahçe, restoran ya da telekomünikasyon direkleri veya güneş panelleri için yer olarak değerlendirilebilir.
Suudi Arabistan'da çatının kullanımı iki soruyu gündeme getirir: mülkiyet ve ruhsat. Mülkiyet açısından, bina tek bir malike aitse çatı ona aittir ve sözleşmede belirtilmedikçe hiçbir dairenin kirasına dahil değildir. Ayrı tapulu ortak mülkiyetli bir binada ise çatı genellikle ortak alandır; çünkü Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu ortak alanları ortak kullanıma ayrılmış veya niteliği gereği ortak mülkiyeti gerektiren kısımlar olarak tanımlar; meğer ki çatı ayırma işleminde veya iç yönetmelikte belirli bir birime tahsis edilmiş olsun. Hiçbir malik ortak alanları tahsis amacı dışında kullanamaz veya taşıyıcı sisteme zarar veremez. Ruhsat açısından, çatıdaki her yapı veya faaliyet yapı ruhsatına, belediye şartlarına, güvenlik şartlarına ve taşıyıcı yük sınırlarına tabidir.
Uygulamada çatı, örneğin bir kısmının telekomünikasyon şirketlerine direk için ya da ticari binalarda bir restoran işletmecisine kiralanmasıyla ek gelir sağlayabilir. Ortak mülkiyetli bir mülkte ortak alanların işletilmesinden elde edilen gelirler malik birliğinin kaynakları arasındadır ve maliklerin aidatlarını azaltır. Sözleşme yükleri, tesisat bağlantılarını ve en yaygın çatı sorunları olan su yalıtımı ile alt katlara sızıntılardan sorumluluğu belirtmelidir.
⚖️ Yasal Dayanak
2/7/1441H tarihli (M/85) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu'nun 1. maddesi ortak alanları ortak kullanıma ayrılmış veya niteliği gereği ortak mülkiyeti gerektiren kısımlar olarak tanımlar; 9. madde taşıyıcı sisteme zarar vermeyi veya ortak alanları tahsis amacı dışında kullanmayı yasaklar; 14. madde malik birliğini ortak alanlara ilişkin tasarruflarda maliklerin temsilcisi yapar; 24. madde ise işletilebilir ortak alanların gelirlerini birliğin kaynakları arasında sayar. Kiralanan bir binada Medeni İşlemler Kanunu, kiracının kiralananı kararlaştırılan amaç dahilinde kullanmasını öngörür. Çatıdaki her yapı Balady platformu üzerinden yapı ruhsatı gerektirir.
💡 Pratik Örnek
Riyad'da 16 daireli, ayrı tapulu bir binanın kayıtlı bir malik birliği ve 96.000 SAR yıllık bütçesi vardır. Bir telekomünikasyon kulesi şirketi, çatının bir kısmını 10 yıllığına yılda 36.000 SAR'a kiralamayı teklif eder. Birlik teklifi genel kurula sunar; genel kurul, taşıyıcı yük raporu, her türlü sızıntıyı şirket masrafıyla onarma taahhüdü ve sözleşme bitiminde çatının eski haline getirilmesi şartıyla onaylar. Kira, ortak bir alanın geliri olduğundan birlik kaynağı sayılır ve bütçenin %37,5'ini (36.000 ÷ 96.000) karşılar; maliklerin aidatları da aynı oranda düşer.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Ortak mülkiyetli bir mülkte en üst kat malikinin, resmi tahsis veya malik birliği onayı olmadan çatıyı sahiplenmesi ya da üzerine yapı yapması.
- ✗Taşıyıcı yük çalışması ve yetkili makamların ruhsatı olmadan çatıyı telekomünikasyon direkleri veya restoran için kiralamak.
- ✗Çatı kullanım sözleşmelerinde su yalıtımı ve sızıntı sorumluluğu hükümlerini atlamak ve alt katlardaki zararı maliklere bırakmak.
- ✗Üst kattaki kiracının, sözleşmede hüküm olmadan çatının kiraya dahil olduğunu varsayması.
- ✗Ortak alan gelirleri malik birliğine ait olmasına rağmen bir malikin veya yöneticinin ortak çatının kira gelirini kendine alıkoyması.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Çoğu kat mülkiyeti sisteminde çatı, belirli bir birime tahsis edilmedikçe ortak alandır. BAE'de bu, binanın malik kurallarında belirlenir; Türkiye'de çatı, aksi kararlaştırılmadıkça Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak yerdir; büyük Avrupa şehirlerinde ise çatılar bahçe ve güneş enerjisi için kullanılır. Ortak nokta, çatı kullanımının malik kararı ve yetkili makam ruhsatı gerektirmesidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ayrı tapulu bir binada çatı kime aittir?▾
Çatı, ayırma işleminde veya malik birliği iç yönetmeliğinde belirli bir birime tahsis edilmedikçe genellikle tüm birim maliklerinin ortak alanıdır. En üst kat maliki yasal dayanak olmadan onu sahiplenemez.
Çatı bir telekomünikasyon şirketine kiralanabilir mi?▾
Evet; bina maliki veya ortak mülkiyetli mülkte malik birliği onaylarsa ve yük çalışması ile gerekli ruhsatlar mevcutsa. Ortak mülkiyetli mülkte kira, birliğin kaynakları arasındadır.
Çatı üst kat dairesinin kirasına dahil midir?▾
Yalnızca kira sözleşmesinde belirtilmişse; çünkü kiracı kiralananı kararlaştırılan amaç dahilinde kullanmakla yükümlüdür. Bu nedenle çatıyı kullanma hakkı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Çatıya yapı yapmak ruhsat gerektirir mi?▾
Evet. Çatıdaki her yapı veya ek, yapı ruhsatına, belediye şartlarına, güvenlik şartlarına ve taşıyıcı yük sınırlarına tabidir; maliklerin anlaşması tek başına yeterli değildir.
Çatı sızıntılarının onarımını kim öder?▾
Tek malikli binada aksi kararlaştırılmadıkça gerekli onarımları malik üstlenir. Ortak mülkiyetli mülkte ortak alanların bakımı malik birliği bütçesinden karşılanır ve zarara yol açan, örneğin çatıyı kullanan taraf, bunu tazmin etmelidir.
