Mülk TürleriKarma Kullanım Mülkü
Eş Anlamlılar: Karma Kullanımlı Bina، Konut-Ticaret Binası، Karma Proje
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Karma kullanımlı mülk, konut, perakende, ofis ve otel gibi birden fazla kullanımı tek bir bina veya alanda birleştiren mülk ya da projedir.
Genel Bakış
Karma kullanımlı mülk, konut, perakende, ofis ve otel gibi birden fazla kullanımı tek bir bina veya alanda birleştiren mülk ya da projedir. En bilinen biçimi zemin katta dükkânlar, üst katlarda daireler bulunan binadır; konut, alışveriş ve ofisleri bir araya getiren büyük projeler de bu kapsamdadır.
Suudi Arabistan'da izin verilen kullanım, imar planında onaylanan arazi kullanımları, belediye şartları ve yapı ruhsatıyla belirlenir; bu araçlar izin vermedikçe konut binasına ticari kullanım eklenemez. Çift kullanımın doğrudan hukuki sonuçları vardır: konut bölümlerinin kirası KDV'den muafken, dükkân ve ofis kiraları kiraya veren KDV mükellefi ise %15'e tabidir ve ortak girdi KDV'si orantılı olarak indirilir. Konut ve ticari kiralar Ejar'da her biri kendi türü ve ücretiyle belgelenir. Birimler ayrı tapularla satıldığında Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu, her malikin ortak alanların bakım ve yönetim giderlerine katkısının biriminin kullanım türüne göre farklılaşmasına izin verir.
Uygulamada karma kullanımlı mülk riski birden fazla gelir kaynağına dağıtır, ancak daha karmaşık bir yönetim gerektirir: ayrı girişler ve otoparklar, hizmet giderlerinin adil dağıtımı ve dükkân faaliyetlerinin sakinlere zarar vermeyecek şekilde denetlenmesi. Herhangi bir bölümün kullanımını değiştirmek yetkili makamların ve ortak mülkiyette malik birliği genel kurulunun onayını gerektirir.
⚖️ Yasal Dayanak
KDV Uygulama Yönetmeliği'nin 30. maddesi yalnızca konut kiralarını muaf tuttuğundan ticari bölümler standart orana tabidir ve yönetmelik karma kullanımda girdi KDV'sinin orantılı indirimini düzenler. Ortak mülkiyetli bir mülkte, 2/7/1441H tarihli (M/85) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu'nun 3. maddesi yeniden ayırma veya kullanım değişikliği için genel kurul onayını ve varsa ipotek alacaklısının onayını şart koşar; 26. madde ise maliklerin giderlere katkısının kullanım türüne göre farklılaşmasına izin verir. Kiralar Medeni İşlemler Kanunu'na tabidir ve Ejar'da belgelenir.
💡 Pratik Örnek
El-Hubar'da KDV mükellefi tek bir malike ait bir binada her biri yılda 100.000 SAR'a kiralanan 4 zemin kat dükkânı ve her biri 36.000 SAR'a kiralanan 8 daire vardır. Gelir dükkânlardan 400.000 SAR, dairelerden 288.000 SAR olmak üzere toplam 688.000 SAR'dır. Malik %15'i yalnızca dükkân kiralarına (60.000 SAR) ekler, dairelere eklemez. Cephe ve asansör 100.000 SAR artı 15.000 SAR girdi KDV'siyle yenilendiğinde, orantılı yöntemle vergiye tabi teslimlere düşen payı indirir: 400.000 ÷ 688.000 ≈ %58, yani yaklaşık 8.700 SAR; kalanını maliyet olarak üstlenir. Ejar'da her biri kendi ücretiyle 4 ticari ve 8 konut kira sözleşmesi belgeler.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Arazi kullanımı ve yapı ruhsatı izin vermeden konut binasında dükkân açmak veya bir daireyi ofise dönüştürmek.
- ✗Malik KDV mükellefiyken konut kiralarına KDV eklemek veya dükkân kiralarından KDV'yi atlamak.
- ✗İndirim vergiye tabi teslimlerle orantılı olması gerekirken ortak giderlerdeki girdi KDV'sinin tamamını indirmek.
- ✗Kullanım ve tüketim farklarını gözetmeden ortak hizmet giderlerini dükkânlar ve daireler arasında eşit bölmek.
- ✗Girişleri ve otoparkları ayırmamak, teslimat saatlerini ve dükkân faaliyetlerini düzenlememek; bu, sakin şikâyetlerine yol açar ve doluluğu düşürür.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Dünya genelinde şehirler, ulaşımı azaltmak ve mahalleleri canlandırmak için karma kullanımlı gelişmeye yöneliyor. BAE'de büyük karma projeler yaygındır; KDV ticari bölüme uygulanırken konut kiraları farklı muamele görür. Türkiye'de zemin katta dükkân, üstünde daire modeli yaygındır. Çoğu vergi sisteminde ortak olan, kira ve girdi vergisi indirimi için konut ve ticari bölümlerin ayrılması gereğidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Karma kullanımlı mülkün tüm kirasına KDV uygulanır mı?▾
Hayır. KDV, kiraya veren mükellefse yalnızca ticari bölümlerin kirasına %15 oranında uygulanır; konut kirası muaf kalır. Bu nedenle kiralar sözleşme ve faturalarda kullanım türüne göre ayrılmalıdır.
Konut binasındaki bir daire ofise veya dükkâna dönüştürülebilir mi?▾
Yalnızca arazi kullanımı, yapı ruhsatı ve belediye şartları izin veriyorsa. Ortak mülkiyetli bir mülkte ayrıca malik birliği genel kurulunun ve varsa ipotek alacaklısının onayı gerekir.
Ayrı tapulu karma kullanımlı mülkte ortak alan giderleri nasıl paylaşılır?▾
Kural olarak her malik, biriminin alanının toplam birim alanına oranında katkıda bulunur. Kanun, karma kullanımlı mülkte katkının birimin kullanım türüne göre farklılaşmasına izin verir.
Karma kullanımlı mülkte kira sözleşmeleri nasıl belgelenir?▾
Daire kiraları Ejar'da sözleşme yılı başına 125 SAR ücretle konut sözleşmesi olarak, dükkân ve ofis kiraları ise ilk yıl 200 SAR ve sonraki her yıl 400 SAR ücretle ticari sözleşme olarak belgelenir.
Karma kullanımlı mülkün yatırımcıya avantajları nelerdir?▾
Riski birden fazla gelir kaynağına dağıtır ve sinerjiden yararlanır: sakinler dükkânlara müşteri getirir, dükkânlar da konutu daha cazip kılar. Ancak ortak giderlerin, vergilerin ve kiracılar arası ilişkilerin daha dikkatli yönetilmesini gerektirir.
