Çekince Fiyatı
Eş Anlamlılar: Rezerv Fiyat، Asgari İhale Değeri، Taban Fiyat
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Rezerv fiyat, mal sahibinin taşınmazını müzayedede satmayı kabul ettiği en düşük bedeldir; Suudi müzayede yönetmeliği buna «asgari kabul edilebilir ihale değeri» der, aracılık sözleşmesine yazılması zorunludur ve artırma buna ulaşmazsa mal sahibi satmak zorunda değildir.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
REGA Gayrimenkul Müzayedeleri Düzenleyici Yönetmeliği'nin (REGA Yönetim Kurulu'nun 1/12/1444H tarihli kararı) 4. maddesinin 4. fıkrası aracılık sözleşmesinde «artırmadan sonra taşınmazın devri için asgari kabul edilebilir ihale değeri»nin yer almasını zorunlu kılar; 9. maddenin 3. ve 4. fıkraları, müzayede kararlaştırılan değere ulaşmazsa ya mal sahibinin ulaşılan fiyattan ihaleyi yazılı olarak kabul edeceğini ya da artırmanın sona erdirilip tutanak düzenleneceğini ve ihalenin değere ulaşıldığında veya mal sahibinin onayıyla en yüksek teklif sahibine yapılacağını öngörür. Yönetmelik, 30/11/1443H tarihli ve (M/130) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Emlak Aracılık Kanunu'na dayanır. Yargısal satışlarda İcra Kanunu'nun (M/53, 13/8/1433H) 50/2. maddesi ilk müzayedede tahmini değerin altında satışı yasaklar.
Pratik Örnek
Medine'deki ticari bir arsanın sahibi, arsayı 2.500.000 SAR açılış değeri ve 3.000.000 SAR asgari ihale değeriyle müzayedeye çıkarır. Artırma 2.850.000 SAR'da durur ve belirlenen sürede daha yüksek teklif gelmez. Müzayede müdürü durumu mal sahibine sunar; mal sahibi bu fiyattan satmayı reddeder, artırma sona erdirilir, tutanak düzenlenir ve giriş bedelleri üç iş günü içinde iade edilir. Mal sahibi yazılı olarak kabul etseydi arsa 2.850.000 SAR'dan en yüksek teklif sahibine ihale edilirdi. İki ay sonra mal sahibi arsayı 2.900.000 SAR asgariyle yeniden satışa çıkarır ve arsa 2.960.000 SAR'a satılır.
Yaygın Hatalar
- ✗Rezerv karşılanmazsa müzayedenin kendiliğinden iptal olduğuna inanmak — mal sahibi ulaşılan fiyattan ihaleyi yazılı olarak kabul edebilir.
- ✗Asgari ihale değerini aracılık sözleşmesine yazmamak — Müzayede Yönetmeliği'ne göre zorunlu bir hükümdür.
- ✗Mal sahibinin rezervin altındaki ihaleyi sözlü olarak kabul etmesi — yönetmelik yazılı onay ister.
- ✗Resmî değerlemenin çok üzerinde abartılı bir rezerv belirlemek — müzayede başarısız olur ve pazarlama masrafları boşa gider.
- ✗Yargısal müzayedede borçlunun belirlediği bir «rezerv» bulunduğunu sanmak — ilk turdaki taban, icra hâkiminin benimsediği değerlemedir.
Uluslararası Farklılıklar
Rezerv fiyat dünya genelinde yaygın bir uygulamadır. Birleşik Krallık'ta bir «rehber fiyat» ilan edilir, rezerv gizli kalır ve mesleki reklam kuralları genellikle rezervin rehber fiyatı büyük farkla aşmamasını bekler. ABD'de «rezervli» müzayedeler, alt sınırı olmayan «mutlak» müzayedelerden ayrılır. Türkiye ve Mısır'daki yargısal satışlarda resmî değerleme taban işlevi görür. Suudi sistemi, alt sınırın aracılık sözleşmesine yazılmasını zorunlu kılması ve mal sahibine yazılı kabul ya da resmî tutanakla artırmayı sona erdirme seçeneği vermesiyle ayrılır.
