Amlakire
Müzayedeler ve Satışlar

Başlangıç Teklifi

Eş Anlamlılar: Açılış Teklifi، Muhammen Bedel (yargısal satışlarda)، Artırma Başlangıç Bedeli

Son güncelleme: 2026-09-25

Kısa Tanım

Başlangıç teklifi, bir taşınmaz üzerindeki artırmanın açıldığı değerdir; REGA yönetmeliği buna «asgari müzayede açılış değeri» der, aracılık sözleşmesinde belirlenmesi zorunludur ve asgari kabul edilebilir ihale değerinden (rezerv) farklıdır.

Genel Bakış

Başlangıç teklifi, bir taşınmaz üzerindeki artırmanın açıldığı değerdir; REGA yönetmeliği buna «asgari müzayede açılış değeri» der, aracılık sözleşmesinde belirlenmesi zorunludur ve asgari kabul edilebilir ihale değerinden (rezerv) farklıdır. İradi müzayedelerde müzayede müdürü artırmayı aracılık sözleşmesindeki değerden açar; mal sahibi veya yasal temsilcisi yazılı olarak kabul ederse farklı bir değerden de açabilir. Mal sahibi, katılımcı çekmek için düşük bir açılış değeri seçip kendini korumak için daha yüksek bir asgari ihale değeri tutabilir. Yargısal satışlarda müzayede kural olarak icra hâkiminin görevlendirdiği yetkili değerleme uzmanının belirlediği değerden açılır ve bunun altında satış yapılamaz; alıcı çıkmazsa yeni tarih belirlenir, taşınmazlarda ise hâkim yeniden değerleme ister, müzayede son değerden yeniden açılır ve artırmanın ulaştığı bedelle satılır (İcra Kanunu md. 50). Uygulamada açılış değeri ne nihai fiyatı ne de piyasa değerini gösterir; birçok müzayede rekabetle bu değerin çok üzerine çıkar. Teklif verenler, üst sınırlarını belirlemeden önce açılış değerini varsa açıklanan resmî değerlemeyle ve resmî emlak göstergelerindeki emsal işlem fiyatlarıyla karşılaştırmalıdır.

Yasal Dayanak

REGA Gayrimenkul Müzayedeleri Düzenleyici Yönetmeliği'nin (REGA Yönetim Kurulu'nun 1/12/1444H tarihli kararı) 4. maddesinin 5. fıkrası aracılık sözleşmesinde «asgari müzayede açılış değeri»nin yer almasını zorunlu kılar; 9. maddenin 1. fıkrası müzayedenin bu değerden, mal sahibinin yazılı onayıyla ise başka bir değerden açılacağını öngörür. Yargısal satışlarda 13/8/1433H tarihli ve (M/53) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan İcra Kanunu'nun 36. maddesi haczedilen malın değerini belirlemek için yetkili değerleme uzmanı atanmasını, 50/2. maddesi ise müzayedenin tahmini değerden açılmasını, bunun altında satış yapılmamasını ve alıcı çıkmazsa taşınmazın yeniden değerlenmesini düzenler. Yeni İcra Kanunu (M/237) artırma satışının ayrıntılarını henüz çıkarılmamış uygulama yönetmeliğine bırakır.

Kaynaklar

Pratik Örnek

Hubar'da 1.600.000 SAR değer biçilen bir villanın iradi müzayedesinde aracılık sözleşmesi, katılımcı çekmek için 1.200.000 SAR açılış değeri ve 1.500.000 SAR asgari ihale değeri belirler. Müzayede müdürü 1.200.000 SAR'dan açar, teklifler 1.640.000 SAR'a çıkar ve villa mal sahibinin ek onayına gerek kalmadan ihale edilir. Karşıt bir yargısal örnekte, 900.000 SAR değer biçilen bir daireye bu bedelle alıcı çıkmaz; icra hâkimi yeniden değerleme ister, değer 820.000 SAR olur, ikinci müzayede bu tutardan açılır ve daire artırmanın ulaştığı 835.000 SAR'a satılır.

Yaygın Hatalar

  • ✗Açılış değerini asgari ihale değeriyle karıştırmak — ilki artırmanın başladığı nokta, ikincisi mal sahibinin satmayı kabul ettiği fiyattır.
  • ✗Yargısal müzayedenin ilk turda değerlemenin altında açılabileceğini sanmak — kanun tahmini değerin altında satışı yasaklar.
  • ✗Müzayede günü mal sahibinin yazılı onayı olmadan açılış değerini değiştirmek — yönetmeliğe aykırıdır.
  • ✗Düşük açılış değerini kârlı bir alımın kanıtı saymak — nihai fiyatı açılış değeri değil rekabet belirler.
  • ✗Komisyon ve Gayrimenkul İşlem Vergisi gibi maliyetleri eklemeden teklif üst sınırını belirlemek.

Uluslararası Farklılıklar

Birçok ülkede yargısal satışlardaki açılış değeri resmî değerlemeye bağlıdır. Türkiye'de icra ihalelerinde muhammen bedele bağlı bir alt sınır belirlenir. Mısır'da Hukuk Usulü Kanunu cebrî satışlarda artırmanın başladığı bir esas bedel belirler. Birleşik Krallık ve ABD'deki özel müzayedelerde ise katılımcı çekmek için genellikle düşük bir «rehber fiyat» ilan edilir, gerçek rezerv fiyat gizli kalır. Suudi modeli ikisini birleştirir: yargısal satışlarda bağlayıcı değerleme, iradi müzayedelerde ise aracılık sözleşmesine yazılması şartıyla mal sahibinin açılış değerini serbestçe belirlemesi.

Sıkça Sorulan Sorular

Emlak müzayedesinin açılış değerini kim belirler?▾
İradi müzayedede mal sahibi bunu lisanslı kuruluşla aracılık sözleşmesinde belirler ve yazılı onayıyla değiştirilebilir. Yargısal müzayede ise icra hâkiminin atadığı yetkili değerleme uzmanının belirlediği değerden açılır.
Taşınmaz başlangıç teklifinin altında satılabilir mi?▾
Hayır; artırma açılış değerinden başlar ve yükselir. Ancak iradi müzayedede asgari ihale değerinin altında satış mal sahibinin yazılı onayını gerektirir.
Yargısal müzayedede açılış değerinden kimse teklif vermezse ne olur?▾
İcra memuru yeni bir müzayede tarihi belirler; taşınmazlarda icra hâkimi yeniden değerleme ister ve müzayede son değerden yeniden açılır. Taşınmaz daha sonra artırmanın ulaştığı bedelle satılır.
Başlangıç teklifi taşınmazın piyasa değeri midir?▾
Zorunlu olarak değil; iradi müzayedelerde katılımcı çekmek için piyasa değerinin altında belirlenebilir. Yargısal satışlarda ise yetkili değerleme uzmanının tahminine dayanır.
Açılış değeri müzayededen önce açıklanmalı mı?▾
Evet. Açılış değeri dahil artırma ve ihale mekanizmaları REGA'ya sunulan müzayede talebinde ve müzayede bülteninde yer alır; böylece katılımcılar başlangıç noktasını önceden bilir.

Diğer Dillerde

Arapça
عرض الافتتاح

عرض الافتتاح هو القيمة التي تبدأ منها المزايدة على العقار، وتسمّيه لائحة المزادات العقارية «الحد الأدنى لقيمة بدء المزاد العقاري»، ويجب تحديده في عقد الوساطة، وهو يختلف عن الحد الأدنى المقبول للترسية الذي لا يُلزم المالك بالبيع دونه.

İngilizce
Starting Bid

A starting bid is the value at which bidding on a property opens; REGA's Real Estate Auctions Regulation calls it the «minimum auction opening value», which must be set in the brokerage contract, and it differs from the minimum acceptable award value below which the owner is not bound to sell.

Türkçe
Başlangıç Teklifi

Başlangıç teklifi, bir taşınmaz üzerindeki artırmanın açıldığı değerdir; REGA yönetmeliği buna «asgari müzayede açılış değeri» der, aracılık sözleşmesinde belirlenmesi zorunludur ve asgari kabul edilebilir ihale değerinden (rezerv) farklıdır.

İlgili Terimler

Emlak Müzayedesi

Emlak müzayedesi, bir gayrimenkulün satışı, intifa hakkının satışı veya kiralanması için en yüksek bedele ulaşmayı amaçlayan açık artırmadır; elektronik müzayedeleri de kapsar ve Suudi Arabistan'da Genel Emlak İdaresi (REGA) lisansı gerektiren bir emlak hizmetidir.

← Sözlüğe Dön
Amlakire

Amlakire Hakkında

Amlakire, kira yönetimi, bakım ve raporlama konularında emlak ofislerini ve mülk sahiplerini yüksek verimle destekleyen, sözleşme verilerini Ejar platformunda belgelenmeye hazırlayan ve Krallık düzenlemeleriyle uyumlu, kapsamlı bir Suudi gayrimenkul yönetim sistemidir.

Daha Fazla→