Kira Davası
Eş Anlamlılar: Kira Uyuşmazlığı Davası، Kiracı–Kiraya Veren Davası، Kira Alacağı Davası
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Kira davası, kira sözleşmesinin taraflarından birinin (kiraya veren veya kiracı) diğerine karşı, kira ilişkisinden doğan bir hakkı — ödenmemiş kira, tahliye, fesih, hasar tazminatı veya güvence bedelinin iadesi gibi — talep etmek için açtığı davadır.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
22/1/1435 H tarihli ve M/1 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Şer'i Yargılama Usulü Kanunu (41. madde uyarınca dava dilekçesiyle dava açılması, davet süreleri ve itiraz yolları); 13/8/1433 H tarihli ve M/53 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan İcra Kanunu (icra belgelerini sayan 9. madde); Ejar ağında belgelenen birleşik kira sözleşmesini icra belgesi yapan ve kayıtsız sözleşmelere sonuç tanımayan Bakanlar Kurulu’nun 16/5/1438 H tarihli ve 292 sayılı kararı; ve 29/11/1444 H tarihli ve M/191 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu (kira hükümleri ve 296. maddedeki beş yıllık dinlenmezlik süresi). 3/11/1447 H tarihli ve M/237 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan yeni İcra Kanunu’nun, Resmî Gazete’de yayımlanmasından 180 gün sonra mevcut kanunun yerini alması beklenmektedir.
Pratik Örnek
Salman, kuzey Riyad’daki bir daireyi Ejar’da belgelenmiş birleşik konut kira sözleşmesiyle yıllık 48.000 SAR’a, 24.000 SAR’lık iki taksitle kiraya vermiştir. Kiracı ikinci taksiti ödemez, ardından daireden ayrılır ve Salman’ın 9.500 SAR olarak tahmin ettiği hasar bırakır. Salman her şey için tek bir dava açmak yerine iki yol izler. Kira miktarı belirli ve muaccel olduğundan, birleşik sözleşmeyi icra belgesi olarak kullanıp Najiz üzerinden İcra Mahkemesi’ne 24.000 SAR için icra talebi sunar. Hasar tutarı ise sözleşmede belirli değildir ve tartışmalıdır; bu nedenle fotoğraflar, dairenin durum tutanağı ve onarım teklifleriyle Genel Mahkeme’de esasa ilişkin dava açar. İcra tarafında kiracı, icra emrinin tebliğinden sonra borcu öder; esas davada mahkeme bilirkişi atar ve hasarın bir kısmını olağan yıpranma sayarak Salman’a yalnızca 7.200 SAR hükmeder.
Yaygın Hatalar
- ✗Davanın Ejar’da açıldığını sanmak — Ejar belgeleme ve ödeme içindir; davalar Najiz üzerinden açılır, birleşik sözleşmeye dayalı icra talepleri İcra Mahkemesi’ne sunulur.
- ✗Belgelenmiş birleşik sözleşmedeki sabit kira için esasa ilişkin dava açmak — doğrudan icra talebi mümkündür; dava gereksiz gecikme yaratır.
- ✗Ejar’a kaydedilmemiş kâğıt sözleşmeye güvenmek — 292 sayılı Bakanlar Kurulu kararı bunu idari ve yargısal sonuç doğuran bir sözleşme saymaz.
- ✗Birbiriyle ilgisiz talepleri birleştiren veya talep ve dayanakları içermeyen belirsiz bir dava dilekçesi yazmak — 41. madde bunları şart koşar; davacı davasını açıklayamazsa hâkim davayı düşürür.
- ✗Kira alacağını yıllarca talep etmemek — kira davası, muacceliyetten itibaren beş yıl sonra inkâr eden borçluya karşı dinlenmez (Medeni İşlemler Kanunu md. 296).
Uluslararası Farklılıklar
Dubai’de kira uyuşmazlıklarına Dubai Tapu ve Emlak Dairesi’ne bağlı uzman bir yargı organı olan Kira Uyuşmazlıkları Çözüm Merkezi bakar; Suudi Arabistan’da ise yetki Genel Mahkeme ile İcra Mahkemesi arasında bölünmüştür. Türkiye’de kira davalarına sulh hukuk mahkemeleri bakar ve 1 Eylül 2023’ten beri çoğu kira davasından önce arabuluculuk zorunludur. Mısır’da yeni sözleşmeler Medeni Kanun’a tabidir; 2025’te çıkarılan bir kanun eski kira sözleşmelerini kademeli olarak sona erdirir. Suudi sistemin ayırt edici özelliği, belgelenmiş birleşik sözleşmenin icra gücüdür; bu, belirli alacakların esasa ilişkin davaya gerek kalmadan tahsilini sağlar.
