Sözleşmeler ve KiralamaKira Birikmişleri
Eş Anlamlılar: Kira Borçları، Geciken Kira، Ödenmemiş Kira
Son güncelleme: 2026-10-05
Kısa Tanım
Kararlaştırılan vade tarihlerinden sonra ödenmemiş kira tutarları; zaman içinde birikir ve ev sahibine yasal talep hakkı verir.
Genel Bakış
Suudi hukukunda kira temerrütleri, kiracıdan kiraya verene Ejar sözleşmesinde kararlaştırılan tarihlerde ödenmemiş tutarlardır. Şunları içerir: gecikmiş aylık veya yıllık kira, ilgili hizmet ücretleri, özel sözleşmesel tazminatlar veya kiracının üstlendiği zararlar.
Birleşik konut kira sözleşmesinde her vade tarihinden itibaren bir ödeme süresi işler: ödeme dönemi 180 günden kısaysa 15 gün, 180 gün veya daha uzunsa 30 gün; ardından fesih maddesi gelir. Yasal bir üç aylık şart yoktur: süre dolduktan sonra kiraya veren ödenmemiş kirayı tahsil etmek için Najiz üzerinden parasal icra talebinde bulunabilir; doğrudan icra talebi ise tahliye ve benzeri işler içindir. Yeni konut sözleşmelerinde kira, mada ve SADAD dahil Ejar'ın dijital kanalları üzerinden ödenir.
Suudi sisteminin başlıca gücü: Ejar'da belgelenen birleşik kira sözleşmesi bir icra belgesidir; bu nedenle dava açmadan Najiz üzerinden icra talebinde bulunulur ve kiracı icra emrinin tebliğinden sonra yasal süre içinde ödemezse maaşına yasal sınırlar içinde veya banka hesaplarına ve mallarına haciz gibi cebri tedbirler uygulanır. Resmi olarak açıklanmış işlem süreleri yoktur.
⚖️ Yasal Dayanak
Temerrütlerin talep edilmesi, Ejar'da belgelenen birleşik kira sözleşmesinin icra belgesi olarak icra edildiği, 1433 Hicri yılında Kraliyet Kararnamesi No. (M/53) ile çıkarılan İcra Kanununa dayanmaktadır; bu kanunun yerini 28 Ekim 2026'dan itibaren M/237 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan İcra Kanunu alır. Medeni İşlemler Kanunu da alacaklının borçları tahsil etme haklarını düzenler. Najiz, icra taleplerinin sunulduğu resmi elektronik portaldır.
💡 Pratik Örnek
Dammam'da bir sahip için 30 daire yöneten bir emlak ofisi. Bir kiracı aylık taksitini (4.000 SAR) ödemedi. Ofis birleşik konut kira sözleşmesindeki ödeme süresinin (aylık ödeme döneminde 15 gün) dolmasını bekledi ve kiracıyla Ejar üzerinden dostane iletişim kurdu; ardından sahip adına (vekaletnameyle) Najiz'e girdi, belgelenmiş sözleşmeyi ekledi ve temerrütlerin tahsili için parasal icra talebinde bulundu. Kiracıya icra emri tebliğ edildi; yasal süre içinde ödemeyince cebri tedbirler uygulandı ve temerrütler ödenene kadar maaşının bir kısmına yasal sınırlar içinde haciz konuldu. Parasal icra talebinin yargılama gideri tutarın %2'sidir (en az 500, en fazla 10.000 SAR) ve kural olarak borçlu tarafından karşılanır.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Harekete geçmeden önce uzun süre beklemek (6 ay+) — tahsilatı zorlaştırır ve kiracıya kaybolma veya parayı aktarma şansı verir.
- ✗Belgelemeden kısmi ödemeleri kabul etmek — ödenen ve kalan tutarın ispatını zorlaştırır; yeni konut sözleşmelerinde Ejar'ın dijital kanalları dışındaki ödemeler ödeme kanıtı olarak kabul edilmez, Ejar ise taraflar anlaşırsa kısmi ödemeye izin verir.
- ✗Elektrik, su keserek veya kiracıyı tahliye ederek temerrütleri tahsil etmeye çalışmak — buna izin yoktur: Ejar, kiraya verenin kira borcu nedeniyle hizmetleri kesemeyeceğini açıklamıştır, kiraya veren kiracının yararlanmasına müdahale edemez (Madde 423) ve tahliye icra mahkemesi yoluyla yapılır.
- ✗Kira tahsili için doğrudan icra talebinde bulunmak — doğrudan icra tahliye ve benzeri işler içindir; temerrütler parasal icra talebiyle tahsil edilir.
- ✗Belgelenmeden temerrütlerin bir kısmından sözlü olarak feragat etmek — yargısal olarak talep etme hakkını iptal etmez ancak karmaşık anlaşmazlığa neden olur.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
BAE'de tahsilat Uyuşmazlık Çözüm Merkezi kararı gerektirir (30-90 gün). Türkiye'de tahsilat yargı kararı gerektirir ve aylar sürer. Mısır'da eski kiralardan tahsilat neredeyse imkansızdır. Benzersiz Suudi avantajı: yargısız doğrudan icra, çoğu ülkeden daha hızlı, kiraya veren haklarını güçlü bir şekilde korur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiraya veren ne zaman icra talebi sunabilir?▾
Yasal bir üç aylık gecikme şartı yoktur. Birleşik konut kira sözleşmesinde vade tarihinden itibaren bir ödeme süresi işler (ödeme dönemi 180 günden kısaysa 15 gün, 180 gün veya daha uzunsa 30 gün); süre dolduktan sonra kiraya veren belgelenmiş sözleşmeyle Najiz üzerinden parasal icra talebinde bulunabilir ve fesih maddesi uyarınca sözleşmeyi feshedebilir.
Najiz üzerinden tahsilat prosedürleri ne kadar sürer?▾
Resmi olarak açıklanmış işlem süreleri yoktur. İcra Kanunu, icra emrinin tebliğinden sonra bir ödeme süresi öngörür (mevcut kanunda beş gün, 28 Ekim 2026'dan itibaren yürürlükteki yeni kanunda beş iş günü); ardından cebri icra uygulanır. Gerçek tahsilat kiracının geliri ve varlıklarına bağlıdır ve aylık maaş haczi tam ödeme için birkaç ay sürebilir.
Vadesi geçmiş tutarlar üzerine faiz hesaplanır mı?▾
Hayır. Birleşik konut kira sözleşmesinde gecikme ücreti yoktur ve Medeni İşlemler Kanunu'nun 178. maddesi kira gibi para borçlarını önceden belirlenen tazminatın dışında tutar. İcra talebinin yargılama giderleri ise kural olarak borçluya aittir.
Kiracı gerçekten ödeme acizse ne olur?▾
Sistem asgari yaşam standardını korur. 28 Ekim 2026'dan itibaren yürürlükteki yeni İcra Kanunu'na göre haciz maaşın üçte birini, emekli aylığının dörtte birini aşamaz (Madde 26). Kiracının geliri yoksa, varsa varlıkları haczedilir, aksi takdirde borç gelecek için kalır.
Kiracı temerrütleri ödedikten sonra depozitoyu geri alabilir mi?▾
Tüm temerrütler ödenirse ve mülk durumu sağlamsa, depozitoyu geri alabilir. Sıklıkla, ihlal nedeniyle herhangi bir tazminat bundan düşülür.
İlgili sorular (İngilizce)
