Kısmi Mülkiyet
Eş Anlamlılar: Paylı Mülkiyet، Ortak Mülkiyet، Kısmi Gayrimenkul Yatırımı
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Kısmi mülkiyet, bir mülkün veya mülk portföyünün belirli bir payına başkalarıyla birlikte sahip olmaktır; böylece yatırımcı emlak piyasasına mülkün tam bedelinden daha az bir tutarla girer ve getirileri ve riskleri payı oranında paylaşır.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Kurallar biçime göre değişir: paylı mülkiyet, 29/11/1444H tarihli M/191 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu'na tabidir ve senet ile Tapu Sicili'ndeki tescille kanıtlanır; gayrimenkul fonları ve REIT'ler CMA'nın Gayrimenkul Yatırım Fonları Yönetmeliği'ne tabidir; gayrimenkul katılımları sunulmadan, pazarlanmadan veya fon toplanmadan önce CMA onayı ve REGA lisansı gerektirir; tokenleştirilmiş paylar ise REGA'nın düzenleyici deneme alanında işler. Kat irtifakı kurulmuş binalardaki daire mülkiyeti, 2/7/1441H tarihli M/85 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Taşınmaz Birimlerin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu'na tabidir.
Pratik Örnek
Faysal'ın 50.000 SAR'ı vardır ve emlak piyasasına girmek ister. Birinci seçenek: borsada işlem gören bir REIT'ten pay almak; fonun kârından dağıtım alır (fon net kârının en az %90'ını dağıtmak zorundadır) ve istediği zaman borsada satabilir. İkinci seçenek: 19 ortakla birlikte 1.000.000 SAR'lık bir depoyu senede kayıtlı %5 payla almak; yıllık net kira 80.000 SAR (%8) ise payı 4.000 SAR'dır, ancak payını satmak veya depoyu taksim etmek ortakların anlaşmasını gerektirir. Faysal, belirli bir mülkte değil fonda pay sahibi olacağının farkında olarak, kolay çıkış için REIT'i seçer.
Yaygın Hatalar
- ✗REIT pay sahiplerinin belirli bir mülkün bir kısmına sahip olduğuna inanmak — fondaki paylara sahiptirler.
- ✗Sosyal medyada REGA lisansı ve CMA onayı olmadan pazarlanan bir ‘gayrimenkul katılımına’ girmek.
- ✗Ortaklar arasında yönetim, gelir dağıtımı ve çıkış konusunda yazılı anlaşma olmadan paylı mülkiyette pay almak.
- ✗Yatırım amaçlı kısmi mülkiyeti, kat irtifakı kurulmuş binada daire sahipliğiyle karıştırmak.
- ✗İlan edilen getirileri karşılaştırırken yönetim ücretlerini ve çıkış güçlüğünü göz ardı etmek.
Uluslararası Farklılıklar
Birçok piyasada kısmi mülkiyet, genellikle sermaye piyasası düzenleyicilerinin gözetiminde REIT'ler ve toplu yatırım platformları aracılığıyla yayılır. Türkiye'de borsada işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) vardır; Dubai'de ise emlak ve finans otoritelerinin gözetiminde kısmi mülkiyet platformları ortaya çıkmıştır. Suudi Arabistan'da gözetim Sermaye Piyasası Kurumu (fonlar ve REIT'ler) ile REGA (katılımlar, tokenleştirme ve Tapu Sicili) arasında bölünmüştür; bu nedenle bir ürünü hangi kurumun lisansladığını kontrol etmek yatırımdan önceki ilk adımdır.
