Değerleme ve YatırımGayrimenkul Yatırım Ortaklığı
Eş Anlamlılar: GYO، Borsada İşlem Gören Gayrimenkul Fonu، REIT
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Borsada işlem gören gayrimenkul yatırım fonları (REIT), birimleri halka arz edilen ve Suudi Borsası’nda (Tadawul) işlem gören kapalı uçlu, halka açık gayrimenkul fonlarıdır.
Genel Bakış
Borsada işlem gören gayrimenkul yatırım fonları (REIT), birimleri halka arz edilen ve Suudi Borsası’nda (Tadawul) işlem gören kapalı uçlu, halka açık gayrimenkul fonlarıdır. Esas olarak dönemsel kira geliri üreten, inşaatı tamamlanmış mülklere yatırım yapar ve net kârlarının büyük kısmını birim sahiplerine nakit olarak dağıtırlar; böylece yatırımcıya doğrudan mülk almadan küçük tutarlarla gayrimenkule yatırım imkânı sunarlar. Arapçada “gayrimenkul yatırım fonları” terimi bazen eş anlamlı kullanılır, ancak özel fonları ve borsada işlem görmeyen halka açık fonları da kapsadığı için daha geniştir.
Suudi Arabistan’da bu araçlar hisseli şirketler değil, birimli fonlardır ve Sermaye Piyasası Kurumu tarafından, ayrı REIT talimatlarının 2021’de dahil edildiği Gayrimenkul Yatırım Fonları Yönetmeliği kapsamında düzenlenir. 2025 değişikliği sonrası başlıca kurallar: fon kapalı uçlu olmalıdır; Ana Pazar’da işlem görmek için kuruluşta toplam varlıklar en az 500 milyon SAR (Paralel Pazar’da 100 milyon SAR) olmalıdır; birimin nominal değeri 10 SAR’dır; toplam varlıkların en az %75’i gelir getiren gelişmiş gayrimenkulde olmalıdır; net kârın en az %90’ı her yıl dağıtılmalıdır; boş araziye yatırım yasaktır; geliştirme ve bazı diğer yatırımlar için %25, Krallık dışındaki gayrimenkuller için %25 tavan vardır; Ana Pazar fonları için borçlanma toplam varlıkların %50’sini aşamaz.
Uygulamada her fon en az altı ayda bir TAQEEM tarafından yetkilendirilmiş iki değerleme uzmanınca değerlenir ve rapor 15 gün içinde yayımlanır. Ancak birimin piyasa fiyatı net varlık değerinden farklı olabilir, dağıtımlar garanti değildir ve boşluk ile finansman maliyetlerinden etkilenir. Bu yüzden yatırımcı dağıtım getirisini, fiyatın net değere göre iskontosunu, mülklerin ve kiracıların kalitesini ve borçlanma oranını karşılaştırır.
⚖️ Yasal Dayanak
Bu fonlar, SPK Kurulu’nun 19/6/1427H tarihli 1-193-2006 sayılı kararıyla, 2/6/1424H tarihli M/30 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Sermaye Piyasası Kanunu’na dayanarak yayımlanan ve 23/11/1446H (21/5/2025) tarihli 1-54-2025 sayılı Kurul kararıyla değiştirilen Gayrimenkul Yatırım Fonları Yönetmeliği ile düzenlenir. 47. madde REIT ihraç şartlarını (kapalı uçlu fon, asgari varlık büyüklüğü, gelir getiren gayrimenkulde %75, net kârın %90’ının yıllık dağıtımı, boş arazi yasağı), 41. madde toplam varlıkların %50’si borçlanma tavanını, 36. ve 37. maddeler ise en az altı ayda bir TAQEEM bursuna sahip iki yetkili değerleme uzmanınca değerlemeyi ve uzmanların en geç beş yılda bir değiştirilmesini öngörür.
💡 Pratik Örnek
Bir yatırımcı bir REIT’in 10.000 birimini birim başına 8,00 SAR’dan, yani 80.000 SAR’a alıyor. Fonun varsayımsal olarak yılda birim başına 0,50 SAR dağıttığı düşünülürse 5.000 SAR alır (maliyeti üzerinden %6,25). İki yetkili değerleme uzmanının son değerlemeleri birim başına net varlık değerini 9,20 SAR olarak gösteriyor; yani piyasa birimi net değerine göre yaklaşık %13 iskontoyla fiyatlıyor. Yatırımcı almadan önce doluluğu, ana kiracıların sözleşme sürelerini ve borçlanma oranını inceler, çünkü iskonto yalnızca bir fırsatı değil gerçek riskleri de yansıtıyor olabilir.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Doluluk, kira ve finansman maliyetleriyle değişmelerine rağmen dağıtımların garanti veya sabit olduğunu varsaymak.
- ✗Net varlık değerine göre iskonto veya primi ve borçlanma oranını dikkate almadan yalnızca dağıtım getirisini karşılaştırmak.
- ✗REIT’leri likiditesi sınırlı özel veya borsada işlem görmeyen gayrimenkul fonlarıyla karıştırmak.
- ✗Birim fiyatının mülklerin değerine eşit olduğunu varsaymak — piyasa fiyatı yatırımcı duyarlılığından ve faiz oranlarından etkilenir.
- ✗Fonun tek bir sektörde, kiracıda veya şehirde yoğunlaşmasını göz ardı etmek.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
ABD’de REIT’ler, vergiye tabi gelirin en az %90’ını dağıtmaları ve varlıklarının en az %75’ini gayrimenkulde tutmaları şartıyla özel vergi muamelesi görür; genellikle şirket veya tröst biçimindedir. Türkiye’de Sermaye Piyasası Kurulu’nun denetimindeki, borsada işlem gören anonim şirketler olan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) biçimini alır; BAE’de ise Dubai ve Abu Dabi piyasalarında ve serbest bölge finans merkezlerinde düzenlenir. Suudi farkı, REIT’in hisseli bir şirket değil birimli bir fon olması ve CMA yönetmeliğinde açık düzenleyici oranlar bulunmasıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Borsada işlem gören gayrimenkul yatırım fonları (REIT) nedir?▾
Birimleri Suudi Borsası’nda işlem gören, esas olarak gelir getiren gelişmiş mülklere yatırım yapan ve net kârlarının en az %90’ını her yıl dağıtmak zorunda olan kapalı uçlu halka açık gayrimenkul fonlarıdır.
Bir REIT kârının ne kadarını dağıtmalıdır?▾
Gayrimenkul Yatırım Fonları Yönetmeliği’nin 47. maddesine göre birim sahiplerine yapılan dağıtım, fonun yıllık net kârının en az %90’ı olmalıdır.
Bir REIT araziye yatırım yapabilir mi?▾
Boş araziye yatırım yapamaz; en az %75’i gelir getiren gelişmiş gayrimenkulde kalmak şartıyla varlıklarının en fazla %25’ini gayrimenkul geliştirme ve bazı diğer yatırımlara ayırabilir.
Bir REIT’in varlıkları ne sıklıkla değerlenir?▾
En az altı ayda bir, TAQEEM bursuna sahip iki yetkili değerleme uzmanı tarafından; rapor düzenlendiği tarihten itibaren 15 gün içinde yayımlanır.
Birim fiyatı neden net varlık değerinden farklıdır?▾
Piyasa fiyatı birimlere olan arz ve talebe göre belirlenir ve faiz oranları, yatırımcı duyarlılığı ve dağıtım beklentilerinden etkilenir; net değer ise dönemsel mülk değerlemelerine dayanır.
