Haciz Müzayedesi
Eş Anlamlılar: Cebrî Satış، İcra İhalesi، Haczedilen Malın Satışı
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Haciz müzayedesi, bir icra belgesindeki borcu (ipotekli kredi veya mahkeme kararı gibi) tahsil etmek için İcra Mahkemesince haczedilen taşınmazın açık artırmayla cebrî satışıdır; Suudi Arabistan'da İcra Kanunu uyarınca cebrî satış veya haczedilen malın satışı olarak bilinir.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Haciz müzayedeleri, 13/8/1433H tarihli ve (M/53) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan İcra Kanunu'na tabidir: md. 46 (beş gün sonra temerrüt ve haciz), md. 36 (yetkili değerleme uzmanı atanması) ve md. 49–54 (katılımcı yeterliği, 15–30 gün önceden ilan, tahmini değerin altında satış yasağı, taşınmazın yeniden değerlenmesi ve taşınmazı arındıran ihale kararı). 13/8/1433H tarihli ve (M/49) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Tescilli Gayrimenkul İpoteği Kanunu, borç vadesinde ödenmezse ipotekli taşınmazın alacaklının talebiyle satılmasını (md. 18), İcra Kanunu'na göre cebrî mülkiyet devrini (md. 28 ve 31), ihaleyi kazananın mülkiyeti ihale kararıyla edinmesini (md. 33) ve artan bedelin malike iadesini (md. 34) düzenler. Mevcut kanunun yerini 3/11/1447H tarihli ve (M/237) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan yeni İcra Kanunu alacaktır; 29–31. maddeleri gönüllü satışı, açık artırmayı, bedelin mülkiyet devrinden sonra ödenmesini ve kullananın tahliyesini düzenler.
Kaynaklar
- İcra Kanunu 1433H — Bakanlar Kurulu Uzmanlar Heyeti
- Tescilli Gayrimenkul İpoteği Kanunu
- Yeni İcra Kanunu — Umm Al-Qura Resmî Gazetesi
Pratik Örnek
Bir borçlu, Cidde'deki bir villa üzerinde tescilli ipotekle teminatlı ve kalan borcu 1.400.000 SAR olan ticari krediyi ödeyemez. Banka icra talebinde bulunur; borçlu tebliğden itibaren beş gün içinde ödemez ve villa haczedilir. Yetkili bir değerleme uzmanı villaya 2.000.000 SAR değer biçer, müzayede 20 gün önceden ilan edilir ve satış Infath'a devredilir. Artırma 2.000.000 SAR'dan açılır ve villa 2.150.000 SAR'a ihale edilir. Bedel tahsil edildikten sonra ihale kararı verilir; banka alacağını icra masraflarıyla birlikte öncelikle tahsil eder ve kalan tutar, merkezin payı ve masraflar düşüldükten sonra malike iade edilir.
Yaygın Hatalar
- ✗Haciz müzayedelerinin her zaman piyasanın altında sattığını sanmak — artırma tahmini değerden açılır ve ilk turda altında satış yasaktır.
- ✗Taşınmazın durumunu incelemeyi atlamak — yargı veya idare mercilerinin artırmayla yaptığı satışlarda gizli ayıp tekeffül edilmez.
- ✗Mevcut bir kullanıcıyı göz ardı etmek — yeni kanuna göre belgeli kira sözleşmesi gibi kullanım hakkı veren bir icra belgesine sahip kullanıcı tahliye etmek zorunda değildir.
- ✗İpoteği icara (kiralayıp mülk edinme) finansmanıyla karıştırmak — icarada finansör maliktir ve temerrütte ipotek müzayedesi gerekmez.
- ✗Hazır nakit olmadan teklif vermek — ödeme hızlı istenir ve ödememek, ödemeyenin hesabına yeniden satışa yol açar.
Uluslararası Farklılıklar
Haciz sistemleri dünya genelinde farklıdır. ABD'de eyalete göre yargısal ve yargı dışı haciz usulleri vardır; taşınmazlar genellikle açık artırmada satılır, satılamayanlar kredi verene geçer. Türkiye'de ipotekli taşınmazlar İcra ve İflas Kanunu'na göre elektronik icra ihaleleriyle satılır. BAE'de icra mahkemeleri ipotekli taşınmazları uzman şirketler aracılığıyla artırmayla satar. Suudi modeli, yargı mercilerince devredilen varlıkları pazarlayan özel bir kamu merkezi (Infath) bulunması ve taşınmazı alıcıya karşı her türlü istihkak iddiasından arındıran ihale kararıyla ayrılır.
