Değerleme ve YatırımAl ve Tut
Eş Anlamlılar: Uzun Vadeli Yatırım، Al-Tut Stratejisi، Uzun Vadeli Kiralama Yatırımı
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Al ve tut, bir mülkün düzenli kira geliri elde etmek ve kademeli değer artışından yararlanmak için alınıp uzun yıllar elde tutulduğu, tekrarlanan alım ve satım maliyetlerini en aza indiren uzun vadeli bir gayrimenkul yatırım stratejisidir.
Genel Bakış
Al ve tut, bir mülkün düzenli kira geliri elde etmek ve kademeli değer artışından yararlanmak için alınıp uzun yıllar elde tutulduğu, tekrarlanan alım ve satım maliyetlerini en aza indiren uzun vadeli bir gayrimenkul yatırım stratejisidir.
Suudi piyasasına birkaç nedenle uygundur: %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi yıllık değil devirde ödenir ve elde tutma süresine yayılır; Ejar platformunda tescilli sözleşmeler, sona ermeden en az 60 gün önce yenilememe bildirimi gönderilmedikçe otomatik yenilenir ve kira düzeltme talebi en az 90 gün önce yapılmalıdır; tescilli standart konut sözleşmesi, İcra Mahkemesi yoluyla birikmiş kiraların tahsilini kolaylaştıran bir icra belgesidir. Ancak yeni kısıtlamalardan etkilenir; özellikle Riyad'da 25 Eylül 2025'ten itibaren konut ve ticari kiralarda yıllık artışların beş yıl dondurulması, Riyad'daki getiriyi mevcut kiraya ve varlık değer artışına daha bağımlı kılar.
Başarı için yatırımcının sürdürülebilir kira talebi olan bir konum, taksitleri net kirayla karşılanan finansman, düzenli bakım ve boşluk yedeği, lisanslı mülk yönetimi veya disiplinli kendi yönetimi ile boş mülk harçları ve 2026 Ekim sonu civarında yürürlüğe girmesi beklenen yeni İcra Kanunu (M/237, 3/11/1447H) gibi mevzuat değişikliklerinin takibine ihtiyacı vardır. Elde tutmak riski ortadan kaldırmaz: bina eskimesi ve değişen semt tercihleri zamanla reel değeri aşındırabilir.
⚖️ Yasal Dayanak
Stratejiyi birkaç kanun yönetir: REGA gözetiminde Ejar platformunda tescilli standart kira sözleşmeleri (tescil ücreti konutta sözleşme yılı başına 125 SAR; ticaride ilk yıl 200 SAR ve her ek yıl 400 SAR); Medeni Muameleler Kanunu'nun (M/191, 29/11/1444H) kira hükümleri; satışta Gayrimenkul İşlem Vergisi Kanunu (M/84, 19/3/1446H); Riyad'da 25 Eylül 2025'ten itibaren yıllık kira artışlarının beş yıl dondurulması; ve boş mülklere değerinin %5'ini aşmayan, Bakanlar Kurulu'nca %10'a çıkarılabilen yıllık harç öngören, 7/11/1446H tarihli M/244 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle değişik Boş Arazi ve Boş Mülk Harçları Kanunu.
💡 Pratik Örnek
Reem 2026'da Riyad'ın Al-Naseem semtinde altı daireli bir binayı %60 krediyle 4.200.000 SAR'a aldı. Daire başına yıllık kira 42.000 SAR (toplam 252.000 SAR); %5 boşluk ve efektif gelirin %12'si oranında gider sonrası net gelir yıllık yaklaşık 210.672 SAR, yani fiyatın yaklaşık %5'idir. Riyad kiraları Eylül 2030'a kadar dondurulduğu için planını artışsız mevcut gelire dayandırır. Bina on yıl boyunca yılda %3 değer kazanırsa yaklaşık 5.645.000 SAR'a ulaşır ve satışta %5 işlem vergisi (yaklaşık 282.000 SAR) her işlemde değil yalnızca bir kez doğar.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Uzun vade gerekçesiyle düzenli bakımı ihmal etmek; bu eskimeyi hızlandırır, değeri ve kirayı düşürür.
- ✗25 Eylül 2025'ten itibaren beş yıllık dondurmaya rağmen Riyad'da yıllık kira artışı planlamak.
- ✗Sözleşmeleri Ejar'da tescil ettirmeyip icra belgesi niteliğini kaybetmek ve tahsilatı uzatmak.
- ✗Bildirim sürelerini kaçırmak: yenilememe için en az 60 gün, kira düzeltme talebi için en az 90 gün önce.
- ✗Reel getiriyi hesaplarken enflasyonu ve fırsat maliyetini göz ardı etmek.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Strateji dünya genelinde yaygındır, ancak uygulanabilirliği dönemsel vergilere bağlıdır: Türkiye yıllık emlak vergisi alır, Birleşik Krallık kira gelirini vergilendirir, Mısır binalar üzerinde yıllık emlak vergisi uygular. Suudi Arabistan'da mülk sahipliğine genel bir yıllık vergi yoktur; ancak belirli bölgelerde boş arazi ve boş mülklere harç uygulanır ve Riyad'daki kira artışı şu anda dondurma kararıyla sınırlıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Suudi Arabistan'da al ve tut stratejisinin avantajı nedir?▾
%5 Gayrimenkul İşlem Vergisi yalnızca devirde ödendiği için elde tutma yıllarına yayılır; mal sahibi Ejar'da belgelenmiş düzenli kira geliri elde eder ve değer artışından yararlanabilir.
Elde tutma süresince kira artırılabilir mi?▾
Riyad dışında sözleşme hükümlerine göre bitişten en az 90 gün önce kira düzeltmesi talep edilebilir; Riyad'da ise konut ve ticari mülklerde yıllık artışlar 25 Eylül 2025'ten itibaren beş yıl dondurulmuştur.
Kiracının temerrüdüne karşı nasıl korunurum?▾
Sözleşmeyi Ejar'da tescil ettirin: tescilli standart konut sözleşmesi İcra Mahkemesi'nde uygulanan bir icra belgesidir; yeni İcra Kanunu'nun (M/237) 2026 Ekim sonu civarında yürürlüğe girmesi beklenmektedir.
Al ve tut risksiz midir?▾
Hayır. Boşluk, bina eskimesi, semt talebindeki değişim, artan finansman maliyeti ve mevzuat riski taşır; ancak kısa vadeli piyasa dalgalanmalarına mülk çevirmeden daha az açıktır.
Boş mülke harç alınır mı?▾
7/11/1446H tarihli M/244 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle değişik Boş Arazi ve Boş Mülk Harçları Kanunu uyarınca kapsamdaki bölgelerde boş mülklere, değerinin %5'ine kadar ve %10'a çıkarılabilecek yıllık harç uygulanabilir.
