Uzun Süreli Kira
Eş Anlamlılar: Yıllık Kira، Uzun Dönem Kiralama، Uzun Vadeli Kira
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Uzun süreli kiralama, bir mülkün genellikle yıllık veya çok yıllık bir sözleşmeyle bir yıl veya daha uzun süre için kiralanmasıdır ve mülk kalıcı konut veya işyeri olarak kullanılır.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Uzun süreli kiralar, 29/11/1444H tarihli (M/191) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu'na tabidir: 428. madde kiralanan mülkün satışının kiracının haklarını etkilemediğini, 440. madde otomatik yenileme kararlaştırılmadıkça sözleşmenin süre sonunda bittiğini ve kiracı kiraya verenin rızasıyla kalmaya devam ederse yenilenmiş sayılacağını, 441. madde ise kiranın taraflardan birinin ölümüyle sona ermediğini öngörür. Kiralar Gayrimenkul Genel Otoritesi'nin denetimindeki Ejar platformunda belgelenir ve belgelenmiş standart konut kira sözleşmesi, tebliğden itibaren beş günlük sürenin ardından İcra Mahkemesi'nde yerine getirilen bir icra belgesidir. Yeni İcra Kanunu 3/11/1447H tarihli (M/237) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılmış olup Ekim 2026 sonları civarında yürürlüğe girmesi beklenmektedir. Gayrimenkul birimleri kanunu, tek malikli bir mülkte sözleşmeleri beş yılı aşan kiracıların malikle anlaşarak bir malik birliği kurmasına izin verir.
Pratik Örnek
Bir aile, Riyad'ın Al-Malqa mahallesinde bir villayı yılda 90.000 SAR'a, Ejar'da 375 SAR'a (125 × 3) belgelenen üç yıllık bir sözleşmeyle, 45.000 SAR'lık altı aylık ödemeler ve 5.000 SAR depozitoyla kiralar. Bir yıl sonra malik villayı bir yatırımcıya satar; kiralanan mülkün satışı kiracının haklarını etkilemediğinden sözleşme aynı koşullarla devam eder. Üçüncü yılın sonundan önce yeni malik kirayı 100.000 SAR'a çıkarmak ister, ancak villa Riyad'ın kentsel sınırları içinde olduğundan dondurma süresince artışa izin verilmez; taraflardan biri sona ermeden en az 60 gün önce yenilememe bildiriminde bulunmadıkça sözleşme aynı kirayla otomatik olarak yenilenir.
Yaygın Hatalar
- ✗Sözleşmeyi Ejar'da belgelememek; bu, kiraya vereni icra belgesi avantajından yoksun bırakır ve anlaşmazlıkta iki tarafın konumunu zayıflatır.
- ✗Yenilememe bildirimi süresini (en az 60 gün) veya kira düzeltme talebi süresini (en az 90 gün) kaçırmak ve sözleşmenin aynı koşullarla otomatik yenilenmesi.
- ✗Yıllık artışlar 25 Eylül 2025'ten itibaren beş yıl dondurulmuş olmasına rağmen Riyad'daki bir kiraya verenin yenilemede kirayı artırabileceğini varsayması.
- ✗Kanun kiralanan mülkün satışının kiracının haklarını etkilemediğini öngörmesine rağmen kiracının satışın sözleşmesini sona erdirdiğini sanması.
- ✗Uzun kiralardaki en yaygın anlaşmazlık kaynakları olan erken tahliyeyi, depozitoyu ve bakım paylaşımını sözleşmede düzenlememek.
Uluslararası Farklılıklar
Dubai'de kira artışları resmi bir kira endeksine bağlıdır; Türkiye'de kanun yıllık konut kira artışını tüketici fiyat endeksi ortalamasıyla sınırlar; Mısır'da eski kira kanunlarının etkileri bazı mülklerde sürmektedir. Suudi modeli, Ejar'da zorunlu tek tip belgeleme, belirli bildirim süreleriyle otomatik yenileme, belgelenmiş konut kirasının icra belgesi sayılması ve Riyad'daki beş yıllık artış dondurmasıyla öne çıkar.
