Anlaşmazlıklar ve Çözümİhlal Bildirimi
Eş Anlamlılar: İhtarname، Temerrüt İhtarı، Resmî İhtar
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
İhlal bildirimi, sözleşme taraflarından birinin diğerine gönderdiği; ihlal edilen yükümlülüğü belirten, belirli bir süre içinde giderilmesini isteyen ve giderilmezse fesih veya tazminat talebi gibi doğacak sonuçları açıklayan yazılı bildirimdir.
Genel Bakış
İhlal bildirimi, sözleşme taraflarından birinin diğerine gönderdiği; ihlal edilen yükümlülüğü belirten, belirli bir süre içinde giderilmesini isteyen ve giderilmezse fesih veya tazminat talebi gibi doğacak sonuçları açıklayan yazılı bildirimdir. Medeni İşlemler Kanunu buna i‘zâr (resmî ihtar) der ve pek çok durumda bu sonuçların basit bir tedbiri değil, hukuki ön şartıdır.
Kanuna göre, iki tarafa borç yükleyen sözleşmede taraflardan biri borcunu ifa etmezse diğeri — ihtardan sonra — ifayı veya tazminatla birlikte feshi isteyebilir; ifa edilmeyen kısım önemsizse mahkeme feshi reddedebilir (md. 107). Mahkeme kararı olmadan fesih imkânı tanıyan bir anlaşma, taraflar açıkça vazgeçmedikçe ihtarı gereksiz kılmaz (md. 108); tazminat da aksi kararlaştırılmadıkça veya öngörülmedikçe ancak ihtardan sonra doğar (md. 175). İhtar, kararlaştırılan herhangi bir yolla veya dava açmak dâhil kanunen tanınan tebligat yollarıyla yapılabilir (md. 177). Birleşik konut kira sözleşmesi şablonunda bildirimler Ejar platformu üzerinden gönderilir; zarar gören tarafın yargısal fesih isteme hakkı, ihlalin bildirimden itibaren otuz gün içinde giderilmemesine bağlanmıştır; kiracıya ise her taksitin muacceliyetinden sonra bir ödeme süresi tanınır — ödeme dönemi 180 günden kısaysa on beş gün, 180 gün veya daha uzunsa otuz gün.
İhlal bildirimi hakları korur, ihlali tarihlendirir ve davadan önce uzlaşma kapısını açar. Sözleşme bitiminden en az 60 gün önce gönderilen yenilememe bildiriminden ve süre bitiminden en az 90 gün önce Ejar üzerinden yapılan kira uyarlama talebinden farklıdır. Kiracılar da bundan yararlanır: kiraya veren ihtardan sonra zorunlu onarımları geciktirirse, kiracı bunları mahkeme izniyle — acil veya örfen küçükse izinsiz de — yapabilir, örfe uygun bedeli kiradan mahsup eder ve hesabını verir (md. 419).
⚖️ Yasal Dayanak
29/11/1444 H tarihli ve M/191 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu: md. 107–108 (ihtardan sonra fesih ve sözleşmesel fesih şartı), md. 175–177 (ihtar şartı, istisnaları ve yolları) ve md. 419 (kiraya verenin onarımları ve ihtardan sonra kiracının hakları). REGA denetimindeki Ejar platformundaki birleşik konut kira sözleşmesi şablonu ve sözleşmelerin elektronik ağa kaydını zorunlu kılan Bakanlar Kurulu’nun 16/5/1438 H tarihli ve 292 sayılı kararı.
💡 Pratik Örnek
Temmuz ayında Fahd’ın Riyad’da yıllık 50.000 SAR’a, 12.500 SAR’lık dört taksitle kiraladığı dairede merkezi klima arızalanır. Fahd, fotoğraf ve teknik rapor ekleyerek kiraya verene onarımın yedi gün içinde yapılmasını isteyen belgelenmiş bir bildirim gönderir. Kiraya veren yanıt vermez; yaz sıcağında onarım acil olduğundan Fahd işi resmî faturayla 2.800 SAR’a yaptırır. Bir sonraki taksit geldiğinde 12.500 SAR yerine 9.700 SAR öder ve Medeni İşlemler Kanunu md. 419’a dayanarak faturayla birlikte ayrıntılı bir hesap gönderir. Önceden belgelenmiş ihtar olmasaydı, bedelin kiradan mahsubu tartışmalı hâle gelirdi.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗İhtar göndermeden doğrudan davaya veya feshe gitmek — kanun kural olarak ihtarı şart koştuğundan fesih veya tazminat talebini zayıflatabilir.
- ✗Telefon görüşmesi gibi ispatlanamayan bir yolla bildirim yapmak — Ejar platformu veya kararlaştırılmış belgeli bir kanal kullanılmalıdır.
- ✗İhlal edilen yükümlülüğü, süreyi ve sonucu belirtmeyen belirsiz bir bildirim göndermek — ispat değerini yitirir.
- ✗İhlal bildirimini yenilememe bildirimiyle karıştırmak — ilki mevcut bir ihlali ele alır; ikincisi kendiliğinden yenilemeyi önlemek için süre bitiminden en az 60 gün önce gönderilir.
- ✗Sözleşmedeki otomatik fesih şartının ihtarı gereksiz kıldığını sanmak — ihtardan ancak açık bir vazgeçme hükmüyle kurtulunur (md. 108).
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Birçok sistem fesihten önce ihtar şart koşar. Türkiye’de konut kirasının ödenmemesi hâlinde kiraya veren, kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi veren ve fesih uyarısı içeren yazılı bir ihtar göndermelidir; bu genellikle noter aracılığıyla yapılır. Mısır’da mübaşir eliyle resmî ihtar yaygındır. Dubai’de önemli bildirimler noter veya taahhütlü posta ile gönderilir. Suudi model, birleşik sözleşme tarafları arasındaki bildirimlerin Ejar üzerinden dijital olarak gitmesi ve böylece ihtarın otomatik, tarihli kanıtını sağlamasıyla öne çıkar.
Sıkça Sorulan Sorular
Fesih veya tazminat istemeden önce ihlal eden tarafa ihtar gerekir mi?▾
Kural olarak evet. Medeni İşlemler Kanunu, ihlal nedeniyle fesih istemeden ve tazminat doğmadan önce ihtarı şart koşar; taraflar açıkça vazgeçmişse veya borçlunun ifa etmeyeceğini yazılı bildirmesi gibi bir istisna varsa gerekmez.
İhlal bildirimi hangi yolla gönderilmelidir?▾
Sözleşmede kararlaştırılan veya kanunen tanınan herhangi bir tebligat yoluyla. Birleşik konut sözleşmesinde bildirimler Ejar platformu üzerinden gönderilir; Medeni İşlemler Kanunu md. 177’ye göre dava açmak da ihtar sayılır.
İhlal bildirimi ne kadar süre tanır?▾
Birleşik konut sözleşmesi şablonu, yargısal feshi ihlalin Ejar üzerinden yapılan bildirimden itibaren otuz gün içinde giderilmemesine bağlar. Diğer durumlarda yükümlülüğün niteliğine uygun makul bir süre belirlenmelidir.
Birleşik sözleşme kira ödemelerinde ne kadar ek süre tanır?▾
Ödeme dönemi 180 günden kısaysa muacceliyetten itibaren on beş gün, 180 gün veya daha uzunsa otuz gün; taraflar Ejar üzerinden farklı bir süre kararlaştırmadıkça.
Kiracı kiraya verene ihlal bildirimi gönderebilir mi?▾
Evet. Kiraya veren ihtardan sonra zorunlu onarımları geciktirirse kiracı fesih veya kira indirimi isteyebilir ya da onarımı mahkeme izniyle — acil veya küçük onarımlarda izinsiz — yapıp örfe uygun bedeli kiradan mahsup edebilir (md. 419).
İlgili sorular (İngilizce)
