Değerleme
Eş Anlamlılar: Değerleme، Değerleme Raporu، Gayrimenkul Ekspertizi
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Ekspertiz (appraisal), akredite bir değerleme uzmanının satış, ipotek, sigorta veya dava gibi belirli bir amaçla, bir mülkün belirli bir tarihteki değerine ilişkin hazırladığı yazılı ve belgelenmiş görüştür; iş kapsamını, yöntemleri, varsayımları ve nihai değeri içeren bir raporla sunulur.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Yasal dayanak Akredite Değerleme Uzmanları Kanunu'dur (M/43, 9/7/1433H): raporlardaki uzman bilgileri için 12. madde, vekâletsiz bizzat imza için 14. madde, kayıtların on yıl saklanması için 17. madde ve hatalardan doğan zararın müşteriye veya üçüncü kişilere tazmini sorumluluğu için 19. madde. Yargıda, İspat Kanunu'nun (M/43, 26/5/1443H) onuncu bölümü bilirkişi atamasını düzenler: 110. madde mahkemenin re'sen veya taraf talebiyle bir ya da daha fazla bilirkişi atamasına ve tarafların anlaştığı bilirkişiyi kabul etmesine izin verir; 113. madde bilirkişinin göreve başlamadan önce her türlü ilişki veya menfaati açıklamasını şart koşar.
Pratik Örnek
Üç kardeş Dammam'da 1.200 m² ticari bir arsa miras aldı ve paylaşımda değer konusunda anlaşamadı: biri 3.600.000 SAR, diğeri 2.400.000 SAR dedi. Bağımsız bir akredite uzmanda anlaştılar; uzman düzeltmeler sonrası m² başına ortalama 2.500 SAR olan emsal arsa satışlarını analiz etti ve imzalı raporunda piyasa değerini 3.000.000 SAR olarak belirledi. Uyuşmazlık mahkemeye gitseydi hâkim anlaşılan bilirkişiyi kabul edebilir veya başka birini atayabilirdi. Rapora dayanarak kardeşlerden biri arsayı aldı ve diğer ikisine 1.000.000'er SAR pay ödedi.
Yaygın Hatalar
- ✗Ekspertizi lisanssız birinden veya emlakçıdan istemek; kanun değerlemeyi lisanslı olduğu sektördeki akredite uzmanlarla sınırlar.
- ✗Uzmanın bizzat imzalamadığı veya lisans numarası ve değerleme tarihi bulunmayan raporu kabul etmek.
- ✗Finansman gibi bir amaç için hazırlanmış raporu, iş kapsamını gözden geçirmeden paylaşım veya finansal tablolar gibi başka bir amaçta kullanmak.
- ✗Rapordaki varsayım ve sınırlamaları göz ardı edip yalnızca nihai rakama bakmak.
- ✗Uzmana beklenen değeri vermek veya baskı yapmak; bu bağımsızlığı zedeler ve finansman işlemlerinde SAMA genelgesiyle yasaktır.
Uluslararası Farklılıklar
ABD'de appraisal terimi kullanılır; uzmanlar eyaletlerce lisanslanır ve USPAP'a uyar. Birleşik Krallık ve Körfez'de ise valuation terimi ve RICS veya IVS standartları kullanılır. Türkiye'de ekspertiz ve değerleme terimleri kullanılır ve bankalar SPK lisanslı uzmanların raporlarına dayanır. BAE ve Mısır'da bankalar yetkili mercilere kayıtlı uzmanlarla çalışır. Küresel ortak nokta, raporun satış fiyatı garantisi değil tarihli bir mesleki görüş olmasıdır.
