Amlakire
Mülkiyet ve Haklar

Aksi Zilyetlik

Eş Anlamlılar: Kazandırıcı Zamanaşımı، Olağanüstü Zamanaşımı، Zilyetlikle Mülkiyet Kazanımı

Son güncelleme: 2026-09-25

Kısa Tanım

Kazandırıcı zamanaşımı (adverse possession), özellikle Anglo-Sakson sistemlerde bulunan ve başkasına ait bir araziyi açıkça, kesintisiz ve malikin izni olmadan kanuni bir süre boyunca elinde bulunduran kişinin onun mülkiyetini kazanabilmesini sağlayan bir ilkedir.

Genel Bakış

Kazandırıcı zamanaşımı (adverse possession), özellikle Anglo-Sakson sistemlerde bulunan ve başkasına ait bir araziyi açıkça, kesintisiz ve malikin izni olmadan kanuni bir süre boyunca elinde bulunduran kişinin onun mülkiyetini kazanabilmesini sağlayan bir ilkedir. Suudi Arabistan'da ise zilyetlik ne kadar uzun sürerse sürsün başkasına ait bir mülkün mülkiyetini kazanma yolu değildir ve bunu öngören bir kanun hükmü yoktur. Medeni İşlemler Kanunu 'zilyetliğin mülkiyete etkisini' md. 673-678'de düzenler: zilyetlik bir şeyi malik gibi açıkça elde bulundurmaktır; taşınırda zilyetlik uyuşmazlıkta mülkiyet karinesidir; iyi niyetli zilyet topladığı semerelere sahip olur ve zorunlu giderleri geri alır. Ancak bu kurallar gayrimenkul zilyetliğini mülkiyet sebebi yapmaz ve kanunun saydığı mülkiyet kazanma sebepleri (sahipsiz şeyleri edinme, tazmin, miras ve vasiyet, bütünleşme, sözleşme ve şufa) zamanaşımını içermez. Kanun ayrıca hakkın zamanın geçmesiyle düşmeyeceğini ve kimsenin mülkünden ancak kanunun öngördüğü hâllerde yoksun bırakılabileceğini belirtir. Gayrimenkul Tescil Kanunu da sicile yalnızca yazım hatası veya sahtecilik nedeniyle itiraz edilebilen mutlak ispat gücü tanıyarak bunu pekiştirir. Uzun zilyetliğin yine de pratik etkileri vardır. Zilyet, zilyetliğine yapılan müdahalenin önlenmesi veya zilyetliğin iadesi için genel mahkemede dava açabilir; iyi niyetle inşaat yapan biri bitişik arazinin bir kısmına taşarsa mahkeme komşuyu adil bir tazminat karşılığında işgal edilen kısmı devretmeye zorlayabilir. Başkasına ait olduğunu bildiği araziye inşaat yapan kişide ise malik yapının kaldırılmasını isteyebilir veya bedelini ödeyerek yapıyı tutabilir. Bu nedenle Suudi Arabistan'da malikin korunması zilyetlik sürelerinin izlenmesine değil, tapuya ve sicile dayanır.

Yasal Dayanak

29/11/1444H tarihli (M/191) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu: md. 295 (hak zamanın geçmesiyle düşmez), md. 610 (kimse kanunun öngördüğü hâller dışında mülkünden yoksun bırakılamaz), md. 641-672 (mülkiyet kazanma sebepleri), md. 673-678 (zilyetliğin mülkiyete etkisi) ve md. 651 ile 653 (başkasının arazisine inşaat ve bitişik araziye iyi niyetli taşma). 19/9/1443H tarihli (M/91) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Gayrimenkul Tescil Kanunu md. 4 (sicilin mutlak ispat gücü). Şer'i Muhakeme Usulü Kanunu md. 31/a (zilyetliğe müdahalenin önlenmesi ve iadesi davalarında genel mahkemelerin görevi).

Kaynaklar

Pratik Örnek

Fahd, Ebha'daki arazisinin ölçümü sırasında komşusunun 20 yıl önce sınırı 45 m² aşan bir duvar ve ek bina yaptığını fark eder. Komşu bu şeridin uzun zilyetlikle kendisinin olduğunu iddia eder; Fahd reddeder ve konuyu mahkemeye götürür. Suudi hukuku kazandırıcı zamanaşımını tanımadığından ve Fahd'ın tapusu mülkiyetini ispatladığından mahkeme zamanın geçmesiyle mülkiyet kazanımını kabul etmez. Ancak komşunun sınırı doğru sanarak iyi niyetle inşaat yaptığı sabit olduğundan ve ek binanın kaldırılması maliyetli olacağından mahkeme md. 653 uyarınca Fahd'ı, metrekaresi 2.000 SAR'dan hesaplanan 90.000 SAR adil tazminat karşılığında işgal edilen şeridi devretmeye zorlar. Komşu arazinin başkasına ait olduğunu bilseydi, Fahd yapının masrafı komşuya ait olmak üzere kaldırılmasını isteyebilirdi.

Yaygın Hatalar

  • ✗Bazı Batı ülkelerinde olduğu gibi başkasının arazisini uzun süre elde bulundurmanın Suudi Arabistan'da mülkiyet kazandırdığına inanmak.
  • ✗Malikin sınırlarını izlememesi ve ölçtürmemesi, ardından pratikte kaldırılması zor eski bir tecavüzü keşfetmesi.
  • ✗Bazı davaların belirli süreler sonra dinlenmemesini mülkiyet kazanımıyla karıştırmak; kanun hakkın zamanın geçmesiyle düşmeyeceğini belirtir.
  • ✗Sınırları tapu ve ölçümle kontrol etmeden inşaat yapmak ve bilgisi ispatlanırsa yapının kaldırılması riskine girmek.
  • ✗Uzun zilyetliğin mülkiyete dönüşeceği umuduyla bir mülkü tapu ve tescil olmadan elde bulundurmak veya resmî olmayan bir sözleşmeyle satın almak.

Uluslararası Farklılıklar

Birçok sistem kazandırıcı zamanaşımını belirli şartlarla tanır. ABD'de süre eyalete göre genellikle 5 ile 30 yıl arasındadır. İngiltere ve Galler'de tescil sistemi, zilyede on yıl sonra tescil başvurusu yapma imkânı verir; kayıtlı malike bildirim yapılır ve malik itiraz edebilir. Türkiye'de Türk Medeni Kanunu, tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazın yirmi yıl davasız ve aralıksız zilyetlikle kazanılmasına izin verir (olağanüstü zamanaşımı). Mısır Medeni Kanunu on beş yıl sonra kazandırıcı zamanaşımını öngörür. Suudi hukuku gayrimenkulde kazandırıcı zamanaşımını tamamen reddetmesi, tapuya ve mutlak güce sahip sicile dayanması ve iyi niyetli taşmayı tazminatla çözmesiyle öne çıkar.

Sıkça Sorulan Sorular

Suudi Arabistan'da başkasının mülkü uzun zilyetlikle kazanılabilir mi?▾
Hayır. Suudi hukuku gayrimenkulde kazandırıcı zamanaşımını tanımaz ve zilyetlik ne kadar uzun olursa olsun başkasına ait bir mülkün mülkiyetini kazandırmaz. Medeni İşlemler Kanunu'ndaki mülkiyet kazanma sebepleri zamanın geçmesini içermez ve Gayrimenkul Sicili mutlak ispat gücüne sahiptir.
Medeni İşlemler Kanunu'na göre zilyetliğin etkisi nedir?▾
Zilyetlik bir şeyi malik gibi açıkça elde bulundurmaktır ve taşınırda zilyetlik uyuşmazlıkta mülkiyet karinesidir. İyi niyetli zilyet topladığı semerelere sahip olur ve zorunlu giderleri malikten geri alır.
Komşum binasının bir kısmını arazime yaptıysa ne olur?▾
Komşu iyi niyetliyse mahkeme sizi adil bir tazminat karşılığında işgal edilen kısmı devretmeye zorlayabilir. Arazinin size ait olduğunu biliyorsa, masrafı ona ait olmak üzere yapının kaldırılmasını ve tazminat isteyebilir ya da bedelini ödeyerek yapıyı tutabilirsiniz.
Malikin mülkü üzerindeki hakkı zamanla düşer mi?▾
Hayır. Medeni İşlemler Kanunu hakkın zamanın geçmesiyle düşmeyeceğini ve kimsenin mülkünden ancak kanunun belirlediği hâllerde yoksun bırakılabileceğini öngörür.
Kanun zilyedi müdahaleye karşı korur mu?▾
Evet. Genel mahkemeler zilyetliğe müdahalenin önlenmesi ve zilyetliğin iadesi davalarına bakar; zilyet elindeki durumu koruyabilir, ancak bu ona tapu sahibi malike karşı mülkiyet kazandırmaz.

Diğer Dillerde

Arapça
الحيازة المعاكسة

الحيازة المعاكسة (التقادم المكسب) مبدأ في بعض الأنظمة، خصوصاً الأنجلوسكسونية، يسمح لمن يضع يده على عقار مملوك لغيره بصورة ظاهرة ومستمرة ودون إذن المالك مدة يحددها القانون أن يكتسب ملكيته.

İngilizce
Adverse Possession

Adverse possession (acquisitive prescription) is a doctrine in some legal systems, especially common-law ones, under which a person who occupies land owned by another openly, continuously and without the owner's permission for a statutory period can acquire ownership of it.

Türkçe
Aksi Zilyetlik

Kazandırıcı zamanaşımı (adverse possession), özellikle Anglo-Sakson sistemlerde bulunan ve başkasına ait bir araziyi açıkça, kesintisiz ve malikin izni olmadan kanuni bir süre boyunca elinde bulunduran kişinin onun mülkiyetini kazanabilmesini sağlayan bir ilkedir.

İlgili Terimler

Mülk Sahipliği

Mülk sahipliği (taşınmaz mülkiyeti), malike tek başına ve kanun sınırları içinde taşınmazı kullanma, işletme ve satış, bağış, vakıf, ipotek veya kira yoluyla tasarruf etme yetkisi veren; ayrıca semerelerine, ürünlerine ve eklentilerine hak tanıyan en geniş asli ayni haktır.

Sınır Anlaşmazlığı

Sınır uyuşmazlığı, iki veya daha fazla komşu malik arasında taşınmazlarını ayıran çizginin yeri veya ölçüleri ve alanları konusunda çıkan; tapular, onaylı planlar ve arazi ölçümlerine başvurularak ve yargısal olarak Genel Mahkeme önünde çözülen anlaşmazlıktır.

← Sözlüğe Dön
Amlakire

Amlakire Hakkında

Amlakire, kira yönetimi, bakım ve raporlama konularında emlak ofislerini ve mülk sahiplerini yüksek verimle destekleyen, sözleşme verilerini Ejar platformunda belgelenmeye hazırlayan ve Krallık düzenlemeleriyle uyumlu, kapsamlı bir Suudi gayrimenkul yönetim sistemidir.

Daha Fazla→