Mutlak Müzayede
Eş Anlamlılar: Rezervsiz Müzayede، Asgarisiz Müzayede، Kayıtsız Şartsız Artırma
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Mutlak müzayede, taşınmazın rezerv fiyat olmaksızın tutarı ne olursa olsun en yüksek teklife satıldığı müzayededir; Batı'da yaygındır, ancak aracılık sözleşmesinde asgari ihale değeri zorunlu olan Suudi Arabistan'da ayrı bir hukuki biçim değildir.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
REGA Gayrimenkul Müzayedeleri Düzenleyici Yönetmeliği'nin (REGA Yönetim Kurulu'nun 1/12/1444H tarihli kararı) 4. maddesinin 4. ve 5. fıkraları aracılık sözleşmesinde asgari kabul edilebilir ihale değeri ile asgari açılış değerinin yer almasını ister; 9. maddenin 3/a fıkrası mal sahibinin ulaşılan fiyattan ihaleyi yazılı olarak kabul etmesine izin verir. Yargısal satışlarda 13/8/1433H tarihli ve (M/53) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan İcra Kanunu'nun 50/2. maddesi tahmini değerin altında satışı yasaklar ve taşınmaza alıcı çıkmazsa yeniden değerleme yapılmasını, müzayedenin son değerden açılmasını ve artırmanın ulaştığı bedelle satışı öngörür. Emlak Aracılık Kanunu'nun (M/130) 18. maddesi taşınmaz hakkında yanıltıcı bilgi vermeyi ihlal sayar.
Pratik Örnek
Riyad'daki bir geliştirici, mali yıl sonundan önce bir parselasyondaki kalan 12 arsayı tasfiye etmek ister. Lisanslı bir müzayede kuruluşuyla her arsanın asgari ihale değerini açılış değerine (700.000 SAR) eşit belirlemeyi kararlaştırır ve artırma açıldığında her arsanın en yüksek teklife satılacağını ilan eder. İlan 90 katılımcı çeker; arsalar 735.000 ile 860.000 SAR arasında, ortalama 790.000 SAR'a satılır. Katılım zayıf olsaydı şirket açılış değerinden satmakla yükümlü olurdu; hızlı tasfiye karşılığında kabul ettiği risk buydu.
Yaygın Hatalar
- ✗Aracılık sözleşmesi açılış değerinin üzerinde bir asgari öngörürken müzayedeyi «mutlak» diye ilan etmek — Aracılık Kanunu'nca cezalandırılan yanıltıcı bilgidir.
- ✗Müzayede «mutlak» diye asgari ihale değerini aracılık sözleşmesinden çıkarmak — yönetmelik bunun belirtilmesini ister.
- ✗Yargısal müzayedelerin mutlak olduğunu sanmak — ilk turda tahmini değerin altında satış yapılamaz.
- ✗Talebi zayıf bir taşınmaz için mutlak müzayede seçmek — değerinin çok altında satılabilir.
- ✗Mutlak müzayedede alıcının fiyat düşükse çekilebileceğini sanmak — teklif bağlayıcıdır ve sözleşme ihaleyle kurulur.
Uluslararası Farklılıklar
Mutlak müzayedeler ABD'de yaygındır; orada «rezervli» müzayedeler, satıcının en yüksek teklife satmayı taahhüt ettiği «mutlak» müzayedelerden ayrılır. Birleşik Krallık'ta taşınmaz müzayedelerinin çoğu rezervlidir, rezervsiz müzayedeler daha az yaygındır. Türkiye ve Mısır'daki yargısal satışlarda satış genellikle tahmini değere bağlı bir asgariye bağlanır. Suudi sistemi, her müzayede aracılık sözleşmesinde asgari ihale değerini zorunlu kılması ve mal sahibine yazılı kabul esnekliği tanımasıyla ayrılır.
