إعادة التمويل
مرادفات: شراء المديونية، نقل التمويل العقاري، تحويل التمويل إلى بنك آخر
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
إعادة التمويل هي استبدال تمويل عقاري قائم بتمويل جديد، إما لدى الممول نفسه بشروط معدَّلة أو بانتقال المديونية إلى ممول آخر يسدد الرصيد للممول الأول ويحل محله، وذلك عادة لخفض معدل الربح أو التحول بين المعدل الثابت والمتغير أو تغيير مدة السداد.
نظرة شاملة
الأساس النظامي
تستند إعادة التمويل إلى نظام التمويل العقاري الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/50) وتاريخ 13/8/1433هـ، الذي يجيز للممولين إعادة التمويل عبر شركات إعادة التمويل أو الأوراق المالية (المادة 11)، ولائحته التنفيذية. أما نقل مديونية المقترض بين الممولين فتحكمه تعاميم البنك المركزي السعودي رقم 391000028242 وتاريخ 10/3/1439هـ ورقم 391000086876 وتاريخ 9/8/1439هـ (الشراء بقيمة العرض فقط دون نقد إضافي، والتقيد بسقف نسبة التمويل إلى القيمة)، وقواعد السداد المبكر في المادة (84) من اللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل ودليل حساب مبلغ السداد المبكر الصادر عام 1436هـ.
مثال تطبيقي
سارة لديها رصيد تمويل عقاري قدره 600,000 ريال متبقٍّ عليه 15 سنة بمعدل متغير بلغ 6%، وقسطها نحو 5,063 ريالاً، وعرض عليها بنك آخر معدلاً ثابتاً 5% (أرقام توضيحية). يُصدر البنك الحالي عرض سداد يتضمن الرصيد وتعويض السداد المبكر المحدود بتكلفة أجل ثلاثة أشهر على الرصيد المتناقص، أي نحو 8,969 ريالاً، فيصبح مبلغ الشراء نحو 608,969 ريالاً. يموّل البنك الجديد هذا المبلغ فقط دون أي نقد إضافي، فينخفض القسط إلى نحو 4,816 ريالاً، بوفر قرابة 247 ريالاً شهرياً أو نحو 44,500 ريال على 15 سنة قبل خصم رسوم التقييم والإدارة إن وُجدت. ولو كان عقدها ما زال في فترة حظر السداد المبكر لما أمكن النقل قبل انتهائها.
أخطاء شائعة
- ✗حساب الوفر بفارق المعدل وحده دون خصم تعويض السداد المبكر ورسوم التقييم والإدارة.
- ✗توقع الحصول على مبلغ نقدي إضافي عند نقل المديونية، وهو ما يمنعه تعميم البنك المركزي؛ فالتمويل الجديد يساوي قيمة عرض الشراء فقط.
- ✗إهمال فترة حظر السداد المبكر المنصوص عليها في العقد، وقد تصل إلى سنتين من تاريخ التوقيع.
- ✗تمديد المدة عند إعادة التمويل لخفض القسط دون ملاحظة أن إجمالي الأرباح المدفوعة قد يرتفع.
- ✗الخلط بين إعادة تمويل المقترض وإعادة التمويل في السوق الثانوية التي لا تغيّر شيئاً في عقد العميل.
فروقات دولية
في الولايات المتحدة تنتشر إعادة التمويل مع سحب نقدي (Cash-out Refinance) لاستخراج جزء من قيمة المنزل، بينما يمنع الإطار السعودي زيادة التمويل بنقد إضافي عند شراء المديونية العقارية. وفي المملكة المتحدة يعيد كثير من المقترضين التمويل (Remortgage) عند انتهاء فترة المعدل الثابت تفادياً للانتقال إلى المعدل المعياري للمقرض. وفي تركيا والإمارات تخضع إعادة التمويل لرسوم سداد مبكر تحددها أنظمتهما المحلية. ويتميز الإطار السعودي بسقف موحد لتعويض السداد المبكر (تكلفة أجل ثلاثة أشهر) يجعل كلفة الانتقال قابلة للتقدير مسبقاً.
