الضريبة العقارية
مرادفات: الضرائب العقارية، ضريبة العقار، الرسوم العقارية، Property Tax
آخر تحديث: 2026-05-07
تعريف موجز
ضرائب على ملكية أو نقل ملكية العقارات، في السعودية تشمل ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على البيع، معفاة عن الإيجار السكني.
نظرة شاملة
الأساس النظامي
تستند الضرائب العقارية إلى عدة أنظمة: نظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (أ/84) لعام 1442هـ، نظام ضريبة القيمة المضافة الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/113) لعام 1438هـ، نظام ضريبة الأراضي البيضاء الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/4) لعام 1437هـ، ولوائح الزكاة من ZATCA. تُديرها جميعاً ZATCA إلكترونياً عبر منظوماتها (فاتورة، بوابة الإقرارات). كل ضريبة لها مهلتها وشروطها، ومخالفة الأنظمة تُعرِّض المُكلَّف لغرامات تتراوح بين 5% و25% من المبلغ المُستحَق.
مثال تطبيقي
أحمد، مواطن سعودي، يُجري مجموعة معاملات عقارية في 2026: (1) باع فيلا قديمة بـ 1,800,000 ريال — يدفع RETT 5% = 90,000 ريال. (2) اشترى أرضاً تجارية لإنشاء مبنى للإيجار، قيمتها 2,500,000 ريال — يدفع RETT 5% = 125,000 ريال. (3) يملك أرضاً بيضاء في الرياض قيمتها 3,000,000 ريال لم يُطوِّرها — يدفع ضريبة الأراضي البيضاء 2.5% = 75,000 ريال سنوياً. (4) المبنى التجاري بعد بنائه يُؤجَّر بـ 600,000 ريال سنوياً — يُحصِّل VAT 15% من المستأجرين = 90,000 ريال يحوِّلها لـZATCA، ويُمكنه خصم Input VAT على المصاريف. (5) إيراداته من المبنى التجاري تخضع للزكاة 2.5% × صافي الدخل = ~12,500 ريال سنوياً. كمواطن سعودي، أحمد لا يدفع ضريبة دخل شخصية على إيجاراته أو ربحه الرأسمالي، فهي ميزة جوهرية للاستثمار المحلي.
أخطاء شائعة
- ✗افتراض أن السعودية بدون ضرائب عقارية كلياً — هناك RETT 5% و VAT للتجاري وضريبة الأراضي البيضاء.
- ✗خلط RETT بـVAT — RETT 5% على بيع العقار، VAT 15% على الإيجار التجاري. مفهومان مختلفان جذرياً.
- ✗إغفال ضريبة الأراضي البيضاء على أراض غير مُطوَّرة — تُتراكم سنوياً وقد تصل لمبالغ ضخمة.
- ✗افتراض أن العقار السكني للأجنبي معفى من الضرائب — عند البيع، يدفع RETT 5%، وعند تحقيق ربح قد يدفع ضريبة دخل في بلده.
- ✗تأخير الإقرارات الضريبية لعدم وضوح الالتزامات — استشارة محاسب أو ZATCA مباشرة أفضل من التأخير.
فروقات دولية
الأنظمة الضريبية العقارية تختلف جذرياً بين الدول. في الإمارات، نظام شبيه للسعودي: لا ضريبة دخل شخصية، VAT 5% فقط للتجاري، Property Registration Fee 4% للبيع. في تركيا، Emlak Vergisi سنوية 0.1-0.6% من قيمة العقار + ضرائب على الدخل الإيجاري 15-40%. في مصر، ضريبة عقارية سنوية + ضرائب أخرى. في المملكة المتحدة، Council Tax سنوية + Stamp Duty 0-15% + Capital Gains Tax. في الولايات المتحدة، Property Tax سنوية 0.5-2.5% من القيمة + Income Tax + Capital Gains. الميزة السعودية الجوهرية في الضرائب العقارية هي البساطة (RETT 5% فقط على البيع، VAT 15% على الإيجار التجاري، لا ضرائب أخرى)، الإلكترونية الكاملة عبر ZATCA، الإعفاءات السخية للأفراد السعوديين (لا ضريبة دخل، لا ضريبة عقارية سنوية)، مما يجعل البيئة الضريبية من الأكثر تشجيعاً للاستثمار العقاري عالمياً.