أنواع العقاراتشقة بحديقة
مرادفات: شقة أرضية بحديقة، شقة أرضية بحوش، شقة بفناء
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
الشقة بحديقة هي وحدة سكنية في الطابق الأرضي من مبنى متعدد الشقق، يُلحق بها فناء أو حديقة خارجية مخصصة لاستخدام ساكنيها، فتجمع بين كلفة الشقة ومزايا المساحة الخارجية التي تتميز بها الفلل.
نظرة شاملة
الشقة بحديقة هي وحدة سكنية في الطابق الأرضي من مبنى متعدد الشقق، يُلحق بها فناء أو حديقة خارجية مخصصة لاستخدام ساكنيها، فتجمع بين كلفة الشقة ومزايا المساحة الخارجية التي تتميز بها الفلل.
في السعودية تحظى هذه الوحدات بطلب من الأسر التي لديها أطفال أو كبار سن، لسهولة الوصول وعدم الحاجة إلى المصعد، وتُعرف في السوق أحياناً بالشقة الأرضية ذات الحوش. ومن الناحية النظامية يعدّ نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها «الحدائق» و«الساحات» من الأجزاء المشتركة، فلا تكون الحديقة خاصة بالشقة الأرضية إلا إذا أُدخلت في حدود الوحدة المفرزة أو خُصص استخدامها لها في النظام الأساسي لجمعية الملاك، مع التزام المالك بعدم التأثير على الواجهات أو الإضرار بالجيران. ومن الناحية الضريبية تشمل لائحة ضريبة القيمة المضافة الحدائق الداخلة في الحدود المخصصة نظاماً للعقار السكني ضمن تعريفه، فيبقى إيجار الشقة بحديقتها معفى.
عملياً، يدفع المشتري أو المستأجر علاوة مقابل الحديقة، لكنها تأتي بتكاليف وقيود: الري والصيانة، والخصوصية أمام نوافذ الجيران، ومخاطر تسرب المياه إلى القبو، والقيود على إقامة مظلات أو غرف إضافية دون ترخيص. لذلك يُحدد في العقد من يتحمل صيانة الحديقة والري، وما يُسمح بإنشائه فيها.
⚖️ الأساس النظامي
يعدّ نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/85) وتاريخ 2/7/1441هـ في مادته الأولى الحدائق والساحات من الأجزاء المشتركة، وتجعل مادته السابعة الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض الملاك ملكاً مشتركاً بينهم ما لم يُتفق على غير ذلك، وتحظر مادته التاسعة التأثير على الواجهات أو استخدام الأجزاء المشتركة في غير ما خُصصت له. وتنص الفقرة (4) من المادة (30) من اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة على أن العقار السكني يشمل الحدود المخصصة له نظاماً بما فيها الحدائق. ويحكم الإيجارَ نظامُ المعاملات المدنية ويُوثَّق في منصة إيجار.
💡 مثال تطبيقي
أسرة تستأجر شقة أرضية بحديقة مساحتها 80 م² في حي الصفا بالدمام بـ42,000 ريال سنوياً، مقابل 34,000 ريال لشقة مماثلة في الطابق الثاني، أي بعلاوة 8,000 ريال (نحو 23.5%). يُوثَّق العقد سكنياً في منصة إيجار برسوم 125 ريالاً دون ضريبة قيمة مضافة، لأن الحديقة جزء من حدود المسكن. ينص العقد على أن الري والعناية اليومية على المستأجر (نحو 1,800 ريال سنوياً للماء والعامل)، وأن إصلاح شبكة الري الأساسية على المالك، ويمنع إقامة مظلة ثابتة دون موافقة المالك والترخيص البلدي.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗شراء شقة أرضية بعلاوة مقابل حديقة غير مسجلة ضمن حدود الوحدة ولا مخصصة لها في النظام الأساسي.
- ✗بناء غرف أو مظلات ثابتة في الحديقة دون رخصة ودون موافقة جمعية الملاك، بما يؤثر على الواجهات أو الجيران.
- ✗عدم تحديد مسؤولية الري والصيانة وتكاليف المياه في عقد الإيجار.
- ✗إغفال فحص تصريف مياه الري والأمطار، مما يسبب رطوبة في الجدران أو تسرباً إلى القبو.
- ✗افتراض أن الحديقة ترفع العائد دائماً دون حساب تكاليف صيانتها ومتطلبات الخصوصية.
🌍 فروقات دولية
في المملكة المتحدة تُعرف بـGarden Flat وتُحدد حقوق الحديقة عادة في عقد الملكية الطويلة. وفي تركيا تُعرف بشقة «bahçe katı» وقد يكون حق استخدام الحديقة مخصصاً لها في نظام إدارة المبنى. وفي الإمارات تنتشر في المشاريع منخفضة الارتفاع. والمشترك أن قيمة الحديقة مرتبطة بتوثيق حق الاستخدام الحصري لا بمجرد وقوعها أمام الشقة.
أسئلة شائعة
هل الحديقة ملك خاص للشقة الأرضية؟▾
ليس بالضرورة؛ فنظام ملكية الوحدات العقارية يعد الحدائق والساحات من الأجزاء المشتركة. ولا تكون خاصة بالشقة الأرضية إلا إذا أُدخلت في حدود الوحدة المفرزة أو خُصص استخدامها لها في النظام الأساسي لجمعية الملاك.
هل يخضع إيجار الشقة بحديقة لضريبة القيمة المضافة؟▾
لا، فلائحة ضريبة القيمة المضافة تعد الحدائق الداخلة في حدود العقار السكني جزءاً منه، فيبقى الإيجار السكني معفى من الضريبة.
هل يجوز بناء غرفة أو مظلة في حديقة الشقة؟▾
لا يجوز ذلك إلا برخصة بناء وفق الاشتراطات البلدية، وفي العقار المشترك بما لا يؤثر على الواجهات أو يضر بالجيران. وفي الإيجار يلزم أيضاً إذن المالك.
من يتحمل صيانة الحديقة في الإيجار؟▾
يحدد العقد ذلك، والأصل في نظام المعاملات المدنية أن المستأجر يتولى الصيانة المعتادة بحسب العرف، وأن المؤجر يتحمل الإصلاحات الضرورية ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
كم تزيد أجرة الشقة بحديقة عادة؟▾
لا توجد نسبة ثابتة؛ فالعلاوة تتحدد بمساحة الحديقة والحي وطلب الأسر. ويُنصح بمقارنة الأجرة مع شقة مماثلة في طابق علوي وحساب تكاليف الري والصيانة قبل القرار.
