أملاكي العقارية
النزاعات والتسوية

الشاهد الخبير

مرادفات: الخبير القضائي، الخبير الفني، الخبير المنتدب، أهل الخبرة

آخر تحديث: 2026-09-25

تعريف موجز

الشاهد الخبير — ويُعرف في النظام السعودي بـ«الخبير» — هو شخص ذو معرفة فنية متخصصة، كالمهندس أو المقيّم العقاري أو المحاسب، يُستعان برأيه في المسائل الفنية التي يستلزمها الفصل في الدعوى ولا يملك القاضي أدوات تقديرها بنفسه، كسبب تسرب مائي أو قيمة أجرة المثل أو كلفة إصلاح تلفيات.

نظرة شاملة

الشاهد الخبير — ويُعرف في النظام السعودي بـ«الخبير» — هو شخص ذو معرفة فنية متخصصة، كالمهندس أو المقيّم العقاري أو المحاسب، يُستعان برأيه في المسائل الفنية التي يستلزمها الفصل في الدعوى ولا يملك القاضي أدوات تقديرها بنفسه، كسبب تسرب مائي أو قيمة أجرة المثل أو كلفة إصلاح تلفيات. ويختلف عن الشاهد العادي الذي يشهد بما رآه أو سمعه من وقائع؛ فالخبير يقدّم تحليلاً ورأياً فنياً مسبباً لا شهادة على واقعة. وقد نظّم نظام الإثبات الخبرة في بابه العاشر (المواد 110–124): فالمحكمة — من تلقاء نفسها أو بطلب أحد الخصوم — هي التي تقرر ندب خبير أو أكثر، مع مراعاة تناسب خبرته مع موضوع النزاع، وإذا اتفق الخصوم على خبير أقرت المحكمة اتفاقهم (المادة 110). ويجب أن يحدد قرار الندب مهمة الخبير وصلاحياته بدقة (المادة 111)، وأن يفصح الخبير قبل مباشرتها عن أي علاقة أو مصلحة له بأطراف الدعوى (المادة 113)، ويجوز طلب رده إذا وُجد سبب يرجّح عدم حياده، ويُفصل في طلب الرد خلال ثلاثة أيام (المادة 114). ويعدّ الخبير تقريراً يبين مهمته وأعماله وأقوال الخصوم ومستنداتهم وتحليله ورأيه وأسبابه (المادة 117)، وللمحكمة استدعاؤه لمناقشته أو ندب غيره لاستكمال النقص (المادة 120). وتبقى الكلمة الأخيرة للقاضي: فرأي الخبير لا يقيد المحكمة ما لم يتفق الخصوم مسبقاً على قبول نتيجته، وإذا لم تأخذ به كله أو بعضه بيّنت الأسباب في حكمها (المادة 121)، ويتحمل الخاسر أتعاب الخبرة (المادة 122). وللمحكمة الاكتفاء برأي شفهي في المسائل الفنية اليسيرة (المادة 123)، أو الاستناد إلى تقرير خبير في دعوى أخرى مع حفظ حق الخصوم في مناقشته (المادة 124). أما التقارير الاستشارية التي يقدّمها أحد الخصوم من تلقاء نفسه فتخضع لتقدير المحكمة ضمن الأدلة، ولا تُغني عن ندب خبير إذا رأت المحكمة ذلك.

الأساس النظامي

نظام الإثبات الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/43) وتاريخ 26/5/1443هـ: الباب العاشر «الخبرة» (المواد 110–124)، ومنها المادة 110 (ندب الخبير واتفاق الخصوم)، والمادة 114 (الرد)، والمادة 118 (الإنذار والعزل والغرامة)، والمادة 121 (عدم تقيد المحكمة برأي الخبير)، والمادة 122 (تحمل الخاسر أتعاب الخبرة). ونظام المقيّمين المعتمدين الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/43) وتاريخ 9/7/1433هـ الذي تنظم بموجبه الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين مهنة التقييم. ونظام التنفيذ (م/53 وتاريخ 13/8/1433هـ) الذي يندب فيه قاضي التنفيذ مقوِّماً معتمداً لتقدير المال المنفذ عليه (المادة 36).

المصادر

مثال تطبيقي

رفعت مستأجرة لشقة في جدة دعوى على المؤجر تطالب بـ15,000 ريال قيمة أثاث تلف بسبب تسرب مائي متكرر، فدفع المؤجر بأن التسرب ناتج عن سوء استعمالها للحمام. ندبت المحكمة مهندساً مختصاً، وحددت أتعابه بـ6,000 ريال وكلفت المؤجر بإيداعها لأنه صاحب الدفع الفني. عاين المهندس الشقة وقدّم تقريراً انتهى إلى أن السبب تآكل ماسورة تغذية داخل الجدار، وهو من الإصلاحات الضرورية التي يلتزم بها المؤجر. اعترض المؤجر على التقرير، فاستدعت المحكمة المهندس وناقشته في جلسة، ثم أخذت برأيه. وقدّرت قيمة الأثاث التالف بـ11,000 ريال بعد خصم الاستهلاك، فحكمت بها للمستأجرة، وألزمت المؤجر بأتعاب الخبرة البالغة 6,000 ريال لأنه خسر المطالبة محل الخبرة.

أخطاء شائعة

  • ✗الخلط بين الخبير والشاهد — الشاهد يشهد بوقائع رآها أو سمعها، والخبير يقدّم رأياً فنياً في مسألة يحددها قرار الندب.
  • ✗الاعتماد على تقرير استشاري من طرف واحد وحده — تقدّره المحكمة ضمن الأدلة، وقد تندب خبيراً مستقلاً يخالفه.
  • ✗عدم إيداع أتعاب الخبرة في الأجل المحدد — للمحكمة إيقاف الدعوى أو تقرير سقوط حق الخصم في التمسك بقرار الندب (المادة 112).
  • ✗عرقلة الخبير بمنعه من المعاينة أو حجب المستندات — للمحكمة إلزام الممتنع والاستعانة بالقوة الجبرية (المادة 116)، وقد يُغرَّم الخصم المتسبب في التأخير بما لا يزيد على 10,000 ريال (المادة 118).
  • ✗تأخير طلب رد الخبير إلى ما بعد إقفال باب المرافعة — لا يُقبل الطلب حينئذ (المادة 114).

فروقات دولية

في أنظمة القانون العام كإنجلترا والولايات المتحدة يعيّن كل طرف خبيره عادة ويخضع لاستجواب الخصم، مع واجب أساسي تجاه المحكمة يعلو على مصلحة من عيّنه، ويجوز تعيين خبير مشترك واحد. أما في الأنظمة المدنية كمصر والإمارات وتركيا فالغالب أن تندب المحكمة الخبير، مع جواز تقديم الأطراف آراء فنية خاصة تقدّرها المحكمة. ويسير النظام السعودي على النموذج المدني: الخبير منتدب من المحكمة، ويجوز للخصوم الاتفاق على خبير أو على قبول نتيجة تقريره مسبقاً، بينما تبقى التقارير الاستشارية الخاصة أدلة تخضع لتقدير القاضي.

أسئلة شائعة

من يعيّن الخبير في الدعوى الإيجارية؟▾
المحكمة، من تلقاء نفسها أو بطلب أحد الخصوم، مع مراعاة تناسب خبرته مع موضوع النزاع. وإذا اتفق الخصوم على خبير معين أقرت المحكمة اتفاقهم (المادة 110 من نظام الإثبات).
هل رأي الخبير ملزم للقاضي؟▾
لا، ما لم يتفق الخصوم — ولو قبل رفع الدعوى — على قبول نتيجة تقريره. وفي غير ذلك إذا لم تأخذ المحكمة به كله أو بعضه وجب عليها أن تبيّن أسباب ذلك في حكمها (المادة 121).
من يدفع أتعاب الخبير؟▾
تحدد المحكمة المبلغ والخصم المكلف بإيداعه ابتداءً، ويتحمله في النهاية الخصم الذي خسر المطالبة محل الخبرة، أو يُوزَّع بقدر خسارة كل طرف إن كانت الخسارة نسبية (المادتان 112 و122).
هل يمكن الاعتراض على الخبير المعيَّن؟▾
نعم، يجوز طلب رده إذا وُجد سبب يرجّح عدم حياده، كالقرابة أو العمل لدى أحد الخصوم أو الخصومة معه. ويُفصل في الطلب خلال ثلاثة أيام، ولا يُقبل بعد إقفال باب المرافعة (المادة 114).
من الخبراء الذين يُستعان بهم عادة في النزاعات العقارية؟▾
المهندسون في العيوب الإنشائية والتسربات والأعطال، والمقيّمون المعتمدون لدى الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين في تقدير القيم والأجرة، والمحاسبون في حسابات الإيرادات والمصروفات المشتركة.

بلغات أخرى

العربية
الشاهد الخبير

الشاهد الخبير — ويُعرف في النظام السعودي بـ«الخبير» — هو شخص ذو معرفة فنية متخصصة، كالمهندس أو المقيّم العقاري أو المحاسب، يُستعان برأيه في المسائل الفنية التي يستلزمها الفصل في الدعوى ولا يملك القاضي أدوات تقديرها بنفسه، كسبب تسرب مائي أو قيمة أجرة المثل أو كلفة إصلاح تلفيات.

الإنجليزية
Expert Witness

An expert witness — in the Saudi system simply “the expert” (khabir) — is a person with specialised technical knowledge, such as an engineer, property valuer or accountant, whose opinion is sought on technical questions the court must resolve but cannot assess itself, such as the cause of a water leak, the fair rental value or the cost of repairing damage.

التركية
Bilirkişi

Bilirkişi — Suudi sistemde kısaca “uzman” (hâbir) olarak anılır —, mahkemenin çözmesi gereken ancak kendisinin değerlendiremeyeceği teknik sorularda — örneğin bir su sızıntısının nedeni, emsal kira değeri veya hasar onarım maliyeti — görüşüne başvurulan mühendis, gayrimenkul değerleme uzmanı veya muhasebeci gibi özel teknik bilgiye sahip kişidir.

مصطلحات مرتبطة

الأدلة

ما يقدم في النزاع لإثبات الحقائق، يشمل العقد، الإيصالات، الصور، الشهود، والمراسلات الإلكترونية، أساس الحكم.

النزاعات الإيجارية

خلافات بين المؤجر والمستأجر تسلك ثلاثة مسارات في السعودية: محكمة التنفيذ للعقد الموثق بوصفه سنداً تنفيذياً، والمحكمة العامة للنزاعات الموضوعية، والمركز السعودي للتحكيم العقاري للتحكيم والصلح.

← العودة للقاموس
Amlakire

عن أملاكي

أملاكي هو نظام سعودي متكامل لإدارة العقارات، يدعم المكاتب العقارية والملاك في إدارة الإيجارات والصيانة والتقارير بكفاءة عالية، يجهّز بيانات العقود لتوثيقها في منصة إيجار، ومتوافق مع أنظمة المملكة.

اعرف المزيد→