التمويل العقاريأموال الضمان
مرادفات: أموال حساب الضمان، المبالغ المودعة لدى طرف ثالث، أموال الأمانة
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
أموال الضمان هي مبالغ تُودع لدى طرف ثالث محايد — غالباً حساب بنكي مخصص — ولا تُصرف لمستحقها إلا بعد تحقق شروط متفق عليها أو محددة نظاماً، فتحمي الدافع من ضياع ماله وتطمئن المستفيد إلى توفر المال.
نظرة شاملة
أموال الضمان هي مبالغ تُودع لدى طرف ثالث محايد — غالباً حساب بنكي مخصص — ولا تُصرف لمستحقها إلا بعد تحقق شروط متفق عليها أو محددة نظاماً، فتحمي الدافع من ضياع ماله وتطمئن المستفيد إلى توفر المال.
في السوق العقارية السعودية أوضح تطبيق نظامي لها هو «حساب الضمان» في مشروعات البيع والتأجير على الخارطة وفق نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/44) وتاريخ 10/3/1445هـ: يُنشأ حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع ولا يُفعَّل إلا بعد الترخيص والتأشير على الصك بعدم التصرف (المادة 9)، ويُخصص لأغراض المشروع فقط ولا يجوز الحجز على مبالغه لمصلحة دائني المطور، ويجب إيداع أي تمويل يحصل عليه المطور أو مالك الأرض للمشروع فيه (المادة 10)، ويكون الصرف بوثيقة يوقعها المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني (المادة 11). ويجوز الصرف للمصاريف الإدارية والتسويقية وغير الإنشائية بما لا يتجاوز 20% من قيمة الوحدة المبيعة (المادة 12)، ويحتفظ المحاسب القانوني بـ5% من تكلفة الإنشاءات لمدة سنة بعد انتهاء المشروع ما لم تُقدَّم وثيقة تأمين على العيوب الخفية (المادة 14). ويُطبَّق ذلك عبر برنامج «وافي» تحت إشراف الهيئة العامة للعقار.
أما في بيع العقارات الجاهزة فلا يوجد حساب ضمان إلزامي عام، ويُدفع الثمن عادة عند الإفراغ بتحويل بنكي أو شيك مصدق، وقد يلجأ الطرفان في الصفقات الكبيرة إلى ترتيب ضمان تعاقدي لدى بنك. والقاعدة العملية واحدة: لا تُدفع مبالغ حجز أو عربون في مشروع على الخارطة إلا في حساب ضمانه المرخص.
⚖️ الأساس النظامي
نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/44) وتاريخ 10/3/1445هـ والمنشور في 23/6/1445هـ (5 يناير 2024)، ويُعمل به بعد 90 يوماً من نشره، ولا سيما المادة الأولى (تعريف حساب الضمان بأنه حساب بنكي خاص بالمشروع تودع فيه المبالغ التي دفعها الممولون أو المشترون أو المستأجرون) والمواد من 9 إلى 14، ولائحته التنفيذية. وتطبقه الهيئة العامة للعقار عبر برنامج «وافي». ويُعد تسلّم مبالغ لحجز أراضٍ أو وحدات على الخارطة دون إيداعها في حساب الضمان من المخالفات المعاقب عليها في النظام.
💡 مثال تطبيقي
أحمد يحجز فيلا دوبلكس على الخارطة في مشروع مرخص عبر «وافي» شمال الرياض بسعر 1,200,000 ريال، ويدفع 10% (120,000 ريال) عند التعاقد والباقي على دفعات مرتبطة بمراحل الإنجاز. يتحقق أحمد من ترخيص المشروع ويحوّل المبلغ إلى حساب الضمان المذكور في العقد لا إلى حساب المطور. لا يستطيع المطور الصرف من هذه الأموال إلا بوثيقة صرف يوقعها مع المكتب الاستشاري والمحاسب القانوني، ولا يتجاوز ما يُصرف للمصاريف غير الإنشائية المرتبطة بوحدة أحمد 240,000 ريال (20% من قيمتها). ولو تعثر المطور مع دائنيه، فلا يجوز لهم الحجز على الأموال المودعة في حساب الضمان.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗دفع العربون أو مبلغ الحجز نقداً أو إلى حساب المطور الخاص بدل حساب ضمان المشروع.
- ✗عدم التحقق من ترخيص المشروع في «وافي» ومن رقم حساب الضمان قبل أي دفعة.
- ✗افتراض أن كل صفقة بيع عقاري في السعودية تمر إلزامياً عبر حساب ضمان، مع أن الإلزام يخص مشروعات البيع والتأجير على الخارطة.
- ✗إهمال صياغة شروط الصرف في ترتيبات الضمان التعاقدية، كتحديد المستندات التي تُطلق الأموال ومهلها.
- ✗الظن بأن المطور يتسلم كامل الدفعات فور سدادها، بينما يُصرف له وفق تقدم الإنشاء وبضوابط محددة.
🌍 فروقات دولية
نظام الضمان معروف عالمياً: في الولايات المتحدة يدير وكيل ضمان أو شركة ملكية أموال الصفقة حتى الإغلاق، وفي دبي تُلزم مشروعات البيع على الخارطة بحسابات ضمان منذ 2007 تحت إشراف دائرة الأراضي والأملاك، وفي تركيا تُنظَّم مبيعات المساكن مسبقة الدفع بأحكام في قانون حماية المستهلك. ويتميز النظام السعودي بتفاصيل كمية دقيقة للصرف: حد 20% للمصاريف غير الإنشائية، واحتجاز 5% من تكلفة الإنشاءات لمدة سنة أو حتى تقديم وثيقة تأمين على العيوب الخفية.
أسئلة شائعة
ما حساب الضمان في البيع على الخارطة؟▾
حساب بنكي مستقل باسم المشروع المرخص تُودع فيه مبالغ المشترين والمستأجرين والممولين، ولا يُصرف منه إلا لأغراض المشروع بوثيقة صرف يوقعها المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني.
هل يمكن لدائني المطور الحجز على أموال حساب الضمان؟▾
لا، ينص نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة على أن حساب الضمان مخصص لأغراض المشروع فقط ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لمصلحة دائني المطور.
كم يستطيع المطور أن يصرف من حساب الضمان على التسويق والإدارة؟▾
بما لا يتجاوز 20% من قيمة الوحدة العقارية المبيعة، ويتحقق المحاسب القانوني من ألا يتجاوز مجموع المصروفات غير الإنشائية 20% من إجمالي قيمة الوحدات المبيعة.
هل يلزم حساب ضمان عند شراء عقار جاهز؟▾
لا يوجد إلزام نظامي عام بحساب ضمان في بيع العقار الجاهز، ويُدفع الثمن عادة عند الإفراغ، ويمكن للطرفين الاتفاق تعاقدياً على ترتيب ضمان لدى بنك في الصفقات الكبيرة.
ما مصير نسبة 5% المحتجزة بعد انتهاء المشروع؟▾
يحتفظ بها المحاسب القانوني من تكلفة الإنشاءات أو يقدم المطور ضماناً بنكياً بها، ولا تُصرف للمطور إلا بعد سنة من انتهاء المشروع أو عند تقديم وثيقة تأمين على العيوب الخفية.
