الملكية والحقوقالتعدي
مرادفات: الاعتداء على العقار، التجاوز على الأرض، وضع اليد دون سند
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
التعدي العقاري هو وضع شخص يده على عقار أو جزء منه دون سند مشروع، أو إقامته بناءً أو سوراً أو غراساً على أرض يملكها غيره أو على أرض الدولة، بما يمس حق المالك في الاستعمال والحيازة ويوجب الإزالة أو التعويض وفق النظام.
نظرة شاملة
التعدي العقاري هو وضع شخص يده على عقار أو جزء منه دون سند مشروع، أو إقامته بناءً أو سوراً أو غراساً على أرض يملكها غيره أو على أرض الدولة، بما يمس حق المالك في الاستعمال والحيازة ويوجب الإزالة أو التعويض وفق النظام.
تقرر المادة (610) من نظام المعاملات المدنية أنه لا يُمنع أحد من ملكه ولا يُنزع منه إلا في الأحوال النظامية. ويفرّق النظام في أحكام البناء على أرض الغير بين المتعدي سيئ النية وحسن النية: فمن بنى على أرض يعلم أنها لغيره دون إذن، فللمالك طلب الإزالة على نفقته مع التعويض، أو استبقاء البناء بدفع قيمته مستحق الإزالة أو ما زاد في قيمة الأرض (المادة 651). ومن بنى بحسن نية خُيّر المالك بين دفع قيمة المواد وأجرة العمل أو ما زاد في قيمة الأرض، وإذا كان البناء جسيماً يرهقه جاز له طلب تمليك الأرض للباني بتعويض عادل (المادة 652). وإذا جار مالك أرض بحسن نية وهو يبني على جزء من الأرض الملاصقة، جاز للمحكمة أن تجبر الجار على النزول عن ذلك الجزء مقابل تعويض عادل (المادة 653). ويكون الحائز سيئ النية مسؤولاً عن الثمار التي قبضها (المادة 676).
إجرائياً تختص المحاكم العامة بدعاوى منع التعرض للحيازة واستردادها (المادة 31 من نظام المرافعات الشرعية)، ويُثبت التعدي عادةً بتقرير مساحي من مكتب هندسي معتمد يطابق الصك بالطبيعة. أما التعدي على عقارات الدولة فتعالجه لجان مختصة في إمارات المناطق وفق قواعد مراقبة عقارات الدولة وإزالة التعديات التي أقرها مجلس الوزراء. وفي المناطق المعلنة للتسجيل العيني تسهّل الخرائط الإحداثية للسجل العقاري وحجيته المطلقة إثبات الحدود.
⚖️ الأساس النظامي
تحكم التعدي على العقار المواد (610) و(649–653) في الالتصاق والبناء على أرض الغير، و(673–678) في الحيازة وآثار حسن النية وسوئها، من نظام المعاملات المدنية (م/191 وتاريخ 29/11/1444هـ). وتختص المحاكم العامة بدعاوى المنازعة في ملكية العقار ومنع التعرض لحيازته واستردادها وفق المادة (31) من نظام المرافعات الشرعية. ويعالج التعدي على عقارات الدولة وفق قواعد مراقبة عقارات الدولة وإزالة التعديات الصادرة بقرار مجلس الوزراء، عبر لجان في إمارات المناطق.
💡 مثال تطبيقي
يشتري فيصل أرضاً في شرق الرياض، ويكشف الرفع المساحي من مكتب هندسي معتمد أن سور جاره الذي بني قبل سنوات يمتد داخل أرضه بعرض 1.5 متر على طول 30 متراً، أي 45 م². يرفع فيصل دعوى أمام المحكمة العامة. إذا ثبت أن الجار بنى السور عالماً بأن الجزء ملك غيره، فلفيصل طلب إزالته على نفقة الجار مع التعويض. أما إذا ثبت أن الجار جار بحسن نية أثناء بنائه، فللمحكمة أن تُلزم فيصل بالنزول عن الشريط مقابل تعويض عادل، كأن يُقدَّر بسعر المتر 3,000 ريال فيبلغ 135,000 ريال.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗هدم بناء المتعدي أو سوره بالقوة الذاتية بدلاً من اللجوء إلى المحكمة أو الجهة المختصة.
- ✗شراء أرض دون رفع مساحي يطابق الصك بالطبيعة، ثم اكتشاف تعدٍ قديم بعد الشراء.
- ✗افتراض أن كل تعدٍ يُزال حتماً؛ فالنظام يجيز في حالات حسن النية التمليك بتعويض عادل بدل الإزالة.
- ✗السكوت الطويل عن التعدي دون إثبات أو اعتراض، مما يضعف الأدلة ويعقّد النزاع.
- ✗الخلط بين التعدي على ملك خاص والتعدي على أرض حكومية، واختلاف الجهة المختصة بكل منهما.
🌍 فروقات دولية
في دول القانون العام تُعالج التعديات بدعوى Trespass، وقد يكتسب المتعدي الملكية بالحيازة الطويلة (Adverse Possession)، وهو ما لا يقرره نظام المعاملات المدنية السعودي بالنسبة للعقار. وفي تركيا يعالج القانون المدني البناء المتجاوز للحدود بأحكام قريبة من المادة (653). وفي مصر ينظم القانون المدني البناء على أرض الغير بتمييز مماثل بين حسن النية وسوئها.
أسئلة شائعة
ماذا أفعل إذا بنى جاري داخل حدود أرضي؟▾
وثّق التعدي بتقرير مساحي من مكتب هندسي معتمد يطابق الصك بالطبيعة، ثم حاول التسوية ودياً، فإن تعذرت فارفع دعوى أمام المحكمة العامة. ولا يجوز هدم البناء بنفسك دون حكم.
هل يُلزم المتعدي دائماً بإزالة البناء؟▾
ليس دائماً؛ فإذا بنى عالماً بأن الأرض لغيره فللمالك طلب الإزالة على نفقته مع التعويض أو استبقاء البناء بمقابل. أما إذا كان حسن النية فقد تقضي المحكمة بتعويض المالك أو بتمليك الجزء المشغول للباني بتعويض عادل.
ما حكم الجار الذي تجاوز حدوده بحسن نية أثناء البناء؟▾
تجيز المادة (653) من نظام المعاملات المدنية للمحكمة، إذا رأت محلاً لذلك، أن تجبر صاحب الأرض الملاصقة على النزول لجاره عن ملكية الجزء المشغول بالبناء مقابل تعويض عادل.
من يختص بإزالة التعديات على أراضي الدولة؟▾
تتولى ذلك لجان مختصة في إمارات المناطق تضم ممثلين عن جهات حكومية معنية، وفق قواعد مراقبة عقارات الدولة وإزالة التعديات التي أقرها مجلس الوزراء، ويُلزم المتعدي بالإزالة وإعادة الأرض إلى حالتها.
هل يحق للمالك المطالبة بغلة العقار المتعدى عليه؟▾
نعم، يكون الحائز سيئ النية مسؤولاً عن جميع الثمار التي قبضها والتي قصّر في قبضها من الوقت الذي أصبح فيه سيئ النية، وفق المادة (676) من نظام المعاملات المدنية.
