أملاكي العقارية
التقييم والاستثمار

أسلوب التكلفة

مرادفات: طريقة التكلفة، تكلفة الإحلال المستهلكة، طريقة المقاول

آخر تحديث: 2026-09-25

تعريف موجز

أسلوب التكلفة هو أسلوب تقييم يقدّر قيمة العقار بجمع قيمة الأرض إلى تكلفة إنشاء مبانٍ بديلة أو مماثلة اليوم بعد خصم الإهلاك المادي والوظيفي والاقتصادي، استناداً إلى مبدأ أن المشتري لن يدفع أكثر من تكلفة إيجاد بديل مماثل.

نظرة شاملة

أسلوب التكلفة هو أسلوب تقييم يقدّر قيمة العقار بجمع قيمة الأرض إلى تكلفة إنشاء مبانٍ بديلة أو مماثلة اليوم بعد خصم الإهلاك المادي والوظيفي والاقتصادي، استناداً إلى مبدأ أن المشتري لن يدفع أكثر من تكلفة إيجاد بديل مماثل. وهو أحد الأساليب الثلاثة في معايير التقييم الدولية (IVS 103) إلى جانب أسلوبي السوق والدخل، ويُستخدم خاصة للعقارات المتخصصة التي نادراً ما تُباع أو تُؤجَّر كالمدارس والمستشفيات والمصانع ومحطات الوقود، وللمباني الحديثة، ولأغراض التأمين، وللتحقق من نتائج الأساليب الأخرى. وخطواته: تقدير قيمة الأرض عادة بالمقارنة؛ ثم تقدير تكلفة الإحلال (مبنى بمنفعة مماثلة بمواد حديثة) أو تكلفة إعادة الإنتاج (نسخة مطابقة)؛ ثم خصم الإهلاك بأنواعه: المادي الناتج عن البلى، والوظيفي الناتج عن قِدَم التصميم أو الأنظمة، والاقتصادي أو الخارجي الناتج عن عوامل خارج العقار كتغير الأنظمة أو ضعف الطلب؛ ثم الجمع. في السعودية تتأثر تكلفة الإحلال بأسعار مواد البناء والعمالة واشتراطات كود البناء السعودي ورسوم الرخص. ويلزم الحذر في الأحياء التي تغيرت فيها أسعار الأراضي بسرعة: فقيمة الأرض قد تشكل معظم القيمة، وقد يكون المبنى القديم عبئاً إذا كان الاستخدام الأعلى والأفضل هو الهدم وإعادة البناء. كما تتأثر أسعار الأراضي نفسها بقرارات مثل رفع الإيقاف عن أراضٍ مساحتها 81.48 كم² شمال الرياض في مارس 2025، وبنظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة.

الأساس النظامي

يطبق المقيّم المعتمد أسلوب التكلفة وفق معايير التقييم الدولية (IVS 103 أساليب التقييم، وIVS 410 للعقارات قيد التطوير) الملزمة بموجب المادة (15) من نظام المقيّمين المعتمدين (م/43 وتاريخ 9/7/1433هـ). ولا يحدد نظام سعودي نسب إهلاك لأغراض التقييم؛ فنسب الإهلاك المحاسبية أو الضريبية تخدم أغراضاً أخرى ولا تحل محل تقدير المقيّم للإهلاك الفعلي. وتتأثر قيمة الأرض بنظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة المعدل بالمرسوم الملكي (م/244) وتاريخ 7/11/1446هـ الذي يجيز رسماً سنوياً لا يزيد على 10% من قيمة الأرض البيضاء في النطاقات المشمولة.

المصادر

مثال تطبيقي

مدرسة أهلية في حي الياسمين بالرياض يُراد تقييمها لغرض التمويل. الأرض 5,000 م² تُقدّر بالمقارنة بـ 2,800 ريال/م² = 14,000,000 ريال. تكلفة إحلال المباني 6,500 م² مسطحات × 3,000 ريال/م² = 19,500,000 ريال. المبنى عمره 12 سنة من عمر افتراضي 50 سنة، فالإهلاك المادي 24% (4,680,000 ريال)، ويُضاف إهلاك وظيفي 5% من تكلفة الإحلال لقِدَم أنظمة التكييف (975,000 ريال). القيمة المستهلكة للمباني = 13,845,000 ريال، والقيمة الإجمالية بأسلوب التكلفة = 27,845,000 ريال. أما لأغراض التأمين فالمعتبر عادة تكلفة إعادة البناء دون قيمة الأرض.

أخطاء شائعة

  • ✗نسيان إضافة قيمة الأرض، أو على العكس إدراجها في مبلغ التأمين على المبنى.
  • ✗خصم الإهلاك المادي فقط وإغفال الإهلاك الوظيفي والاقتصادي.
  • ✗استخدام التكلفة التاريخية للبناء من الفواتير القديمة بدلاً من تكلفة الإحلال الحالية.
  • ✗الاعتماد على أسلوب التكلفة وحده لعقار مدر للدخل تتوفر له بيانات إيجار وصفقات، مما قد يعطي قيمة بعيدة عن السوق.
  • ✗افتراض أن قيمة المبنى الجديد تساوي تكلفته دائماً؛ فقد تقل قيمته السوقية إذا كان تصميمه أو موقعه لا يناسب الطلب.

فروقات دولية

يُسمى في بريطانيا «Depreciated Replacement Cost» ويُستخدم للعقارات المتخصصة وفي القطاع العام، وفي الولايات المتحدة «Cost Approach» ضمن معايير USPAP. في تركيا يُسمى «maliyet yaklaşımı» ويُستخدم كثيراً في تقييم المصانع والمباني الخاصة. وفي الإمارات ومصر يُستخدم للتأمين والعقارات المتخصصة. في السعودية تجعل التحولات السريعة في أسعار الأراضي، بعد قرارات 2025 في الرياض وتعديلات رسوم الأراضي البيضاء، تقدير قيمة الأرض أهم مكونات هذا الأسلوب.

أسئلة شائعة

متى يُستخدم أسلوب التكلفة؟▾
للعقارات المتخصصة قليلة التداول كالمدارس والمستشفيات والمصانع، وللمباني الجديدة، ولأغراض التأمين، وللتحقق من نتائج أسلوبي السوق والدخل.
ما الفرق بين تكلفة الإحلال وتكلفة إعادة الإنتاج؟▾
تكلفة الإحلال هي تكلفة مبنى يؤدي المنفعة نفسها بمواد وتصاميم حديثة، أما تكلفة إعادة الإنتاج فهي تكلفة نسخة مطابقة للمبنى الأصلي، وتُستخدم عادة للمباني التراثية أو الفريدة.
ما أنواع الإهلاك في أسلوب التكلفة؟▾
ثلاثة: إهلاك مادي ناتج عن البلى، وإهلاك وظيفي ناتج عن قِدَم التصميم أو الأنظمة، وإهلاك اقتصادي أو خارجي ناتج عن عوامل خارج العقار كتغير الأنظمة أو ضعف الطلب في المنطقة.
هل تُضاف قيمة الأرض في أسلوب التكلفة؟▾
نعم، القيمة بأسلوب التكلفة تساوي قيمة الأرض، المقدّرة عادة بالمقارنة، مضافاً إليها تكلفة المباني بعد خصم الإهلاك، لأن الأرض لا تُستهلك.
هل يصلح أسلوب التكلفة لتقييم شقة سكنية؟▾
نادراً ما يكون الأسلوب الرئيسي للشقق لتوافر صفقات مماثلة كثيرة، لذلك يرجّح المقيّم عادة أسلوب السوق ويستخدم التكلفة للتحقق فقط.

بلغات أخرى

العربية
أسلوب التكلفة

أسلوب التكلفة هو أسلوب تقييم يقدّر قيمة العقار بجمع قيمة الأرض إلى تكلفة إنشاء مبانٍ بديلة أو مماثلة اليوم بعد خصم الإهلاك المادي والوظيفي والاقتصادي، استناداً إلى مبدأ أن المشتري لن يدفع أكثر من تكلفة إيجاد بديل مماثل.

الإنجليزية
Cost Approach

The cost approach estimates a property's value by adding land value to the current cost of constructing an equivalent building, less physical, functional and economic depreciation, on the principle that a buyer will not pay more than the cost of an equivalent substitute.

التركية
Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, mülkün değerini arsa değerine bugün ikame veya eşdeğer yapıları inşa etme maliyetini ekleyip fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik değer kaybını düşerek tahmin eden bir değerleme yaklaşımıdır; alıcının eşdeğer bir ikameyi edinme maliyetinden fazlasını ödemeyeceği ilkesine dayanır.

مصطلحات مرتبطة

الإهلاك

نقص قيمة العقار مع الزمن بسبب الاستهلاك، يُحسب محاسبياً للأغراض الضريبية، يقلل من القيمة الدفترية للأصل تدريجياً.

تكلفة البناء

تكلفة البناء هي مجموع ما يُنفَق لإنشاء مبنى حتى يصبح جاهزاً للإشغال، وتشمل التكاليف المباشرة (المواد والعمالة والمعدات وربح المقاول) والتكاليف غير المباشرة (التصميم والإشراف والتراخيص وفحص التربة والتأمين والتمويل)، ولا تشمل عادةً قيمة الأرض.

← العودة للقاموس
Amlakire

عن أملاكي

أملاكي هو نظام سعودي متكامل لإدارة العقارات، يدعم المكاتب العقارية والملاك في إدارة الإيجارات والصيانة والتقارير بكفاءة عالية، يجهّز بيانات العقود لتوثيقها في منصة إيجار، ومتوافق مع أنظمة المملكة.

اعرف المزيد→