Amlakire
Değerleme ve Yatırım

Maliyet Yaklaşımı

Eş Anlamlılar: Maliyet Yöntemi، Amortismana Tabi İkame Maliyeti، Yeniden İnşa Maliyeti Yaklaşımı

Son güncelleme: 2026-09-25

Kısa Tanım

Maliyet yaklaşımı, mülkün değerini arsa değerine bugün ikame veya eşdeğer yapıları inşa etme maliyetini ekleyip fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik değer kaybını düşerek tahmin eden bir değerleme yaklaşımıdır; alıcının eşdeğer bir ikameyi edinme maliyetinden fazlasını ödemeyeceği ilkesine dayanır.

Genel Bakış

Maliyet yaklaşımı, mülkün değerini arsa değerine bugün ikame veya eşdeğer yapıları inşa etme maliyetini ekleyip fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik değer kaybını düşerek tahmin eden bir değerleme yaklaşımıdır; alıcının eşdeğer bir ikameyi edinme maliyetinden fazlasını ödemeyeceği ilkesine dayanır. Uluslararası Değerleme Standartlarındaki (IVS 103) pazar ve gelir yaklaşımlarıyla birlikte üç yaklaşımdan biridir; özellikle okul, hastane, fabrika ve akaryakıt istasyonu gibi nadiren satılan veya kiralanan özel nitelikli mülklerde, yeni binalarda, sigorta amacıyla ve diğer yaklaşımların sağlamasında kullanılır. Adımları şunlardır: arsa değerini genellikle emsal karşılaştırmayla tahmin etmek; ikame maliyetini (modern malzemeyle eşdeğer fayda sağlayan bina) veya yeniden üretim maliyetini (birebir kopya) tahmin etmek; fiziksel (aşınma), fonksiyonel (eskimiş tasarım veya sistemler) ve ekonomik ya da dışsal (mevzuat değişikliği veya zayıf talep gibi mülk dışı etkenler) değer kayıplarını düşmek; sonuçları toplamak. Suudi Arabistan'da ikame maliyeti inşaat malzemesi ve işçilik fiyatları, Suudi Yapı Kodu gereklilikleri ve ruhsat harçlarıyla belirlenir. Arsa fiyatlarının hızla değiştiği semtlerde dikkat gerekir: değerin büyük kısmı arsadan oluşabilir, en verimli ve en iyi kullanım yıkıp yeniden yapmaksa eski bina bir yük bile olabilir. Arsa fiyatları da Mart 2025'te Riyad'ın kuzeyinde 81,48 km² araziden kısıtlamaların kaldırılması gibi kararlara ve Boş Arazi ve Boş Mülk Harçları Kanunu'na tepki verir.

Yasal Dayanak

Akredite uzmanlar maliyet yaklaşımını, Akredite Değerleme Uzmanları Kanunu'nun (M/43, 9/7/1433H) 15. maddesiyle bağlayıcı olan Uluslararası Değerleme Standartlarına (IVS 103 Değerleme Yaklaşımları ve IVS 410 Geliştirme Aşamasındaki Mülkler) göre uygular. Hiçbir Suudi düzenlemesi değerleme için amortisman oranı belirlemez; muhasebe veya vergi amortisman oranları başka amaçlara hizmet eder ve uzmanın gerçek değer kaybı tahmininin yerini tutmaz. Arsa değeri ayrıca, kapsamdaki bölgelerde boş arazi değerinin %10'una kadar yıllık harç öngören ve 7/11/1446H tarihli M/244 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle değişik Boş Arazi ve Boş Mülk Harçları Kanunu'ndan etkilenir.

Kaynaklar

Pratik Örnek

Riyad'ın Al-Yasmin semtindeki bir özel okul finansman amacıyla değerlenecek. 5.000 m² arsa emsal karşılaştırmayla 2.800 SAR/m² = 14.000.000 SAR olarak değerlenir. Yapıların ikame maliyeti 6.500 m² inşaat alanı × 3.000 SAR/m² = 19.500.000 SAR'dır. Bina 50 yıllık ömrünün 12. yılındadır; fiziksel değer kaybı %24 (4.680.000 SAR), eskimiş klima sistemleri için ikame maliyetinin %5'i oranında fonksiyonel değer kaybı (975.000 SAR) eklenir. Yıpranma sonrası yapı değeri 13.845.000 SAR, maliyet yaklaşımıyla toplam değer 27.845.000 SAR'dır. Sigorta açısından esas alınan tutar genellikle arsa hariç yeniden inşa maliyetidir.

Yaygın Hatalar

  • ✗Arsa değerini eklemeyi unutmak ya da tersine onu binanın sigorta bedeline dahil etmek.
  • ✗Yalnızca fiziksel değer kaybını düşüp fonksiyonel ve ekonomik değer kaybını ihmal etmek.
  • ✗Güncel ikame maliyeti yerine eski faturalardaki tarihî inşaat maliyetini kullanmak.
  • ✗Kira ve satış verisi bulunan gelir getiren bir mülkte yalnızca maliyet yaklaşımına dayanmak; bu piyasadan uzak bir değer verebilir.
  • ✗Yeni binanın her zaman maliyetine değer olduğunu varsaymak; tasarım veya konum talebe uymuyorsa piyasa değeri daha düşük olabilir.

Uluslararası Farklılıklar

Birleşik Krallık'ta depreciated replacement cost olarak adlandırılır ve özel nitelikli ile kamu mülklerinde kullanılır; ABD'de USPAP kapsamında cost approach'tur. Türkiye'de maliyet yaklaşımı olarak bilinir ve fabrikalar ile özel amaçlı binalarda yaygındır. BAE ve Mısır'da sigorta ve özel varlıklar için kullanılır. Suudi Arabistan'da 2025 Riyad tedbirleri ve değişen boş arazi harçları sonrasında arsa fiyatlarındaki hızlı değişimler, arsa değerini bu yaklaşımın en önemli bileşeni yapar.

Sıkça Sorulan Sorular

Maliyet yaklaşımı ne zaman kullanılır?▾
Okul, hastane ve fabrika gibi nadiren el değiştiren özel nitelikli mülklerde, yeni binalarda, sigorta amacıyla ve pazar ile gelir yaklaşımlarının sağlamasında.
İkame maliyeti ile yeniden üretim maliyeti arasındaki fark nedir?▾
İkame maliyeti, modern malzeme ve tasarımla aynı faydayı sağlayan binanın maliyetidir; yeniden üretim maliyeti ise özgün binanın birebir kopyasının maliyetidir ve genellikle tarihî veya benzersiz binalarda kullanılır.
Maliyet yaklaşımında hangi değer kayıpları kullanılır?▾
Üç tür: aşınmadan kaynaklanan fiziksel, eskimiş tasarım veya sistemlerden kaynaklanan fonksiyonel ve mevzuat değişikliği ya da bölgedeki zayıf talep gibi mülk dışı etkenlerden kaynaklanan ekonomik veya dışsal değer kaybı.
Maliyet yaklaşımında arsa değeri eklenir mi?▾
Evet. Maliyet yaklaşımında değer, genellikle emsal karşılaştırmayla bulunan arsa değeri ile yapıların değer kaybı düşülmüş maliyetinin toplamıdır, çünkü arsa yıpranmaz.
Maliyet yaklaşımı bir dairenin değerlemesine uygun mu?▾
Daireler için nadiren ana yaklaşımdır, çünkü emsal satış boldur; uzman genellikle pazar yaklaşımına dayanır ve maliyeti yalnızca sağlama için kullanır.

Diğer Dillerde

Arapça
أسلوب التكلفة

أسلوب التكلفة هو أسلوب تقييم يقدّر قيمة العقار بجمع قيمة الأرض إلى تكلفة إنشاء مبانٍ بديلة أو مماثلة اليوم بعد خصم الإهلاك المادي والوظيفي والاقتصادي، استناداً إلى مبدأ أن المشتري لن يدفع أكثر من تكلفة إيجاد بديل مماثل.

İngilizce
Cost Approach

The cost approach estimates a property's value by adding land value to the current cost of constructing an equivalent building, less physical, functional and economic depreciation, on the principle that a buyer will not pay more than the cost of an equivalent substitute.

Türkçe
Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, mülkün değerini arsa değerine bugün ikame veya eşdeğer yapıları inşa etme maliyetini ekleyip fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik değer kaybını düşerek tahmin eden bir değerleme yaklaşımıdır; alıcının eşdeğer bir ikameyi edinme maliyetinden fazlasını ödemeyeceği ilkesine dayanır.

İlgili Terimler

Değer Düşüklüğü

Aşınma nedeniyle zaman içinde mülk değerinin azalması; vergi amaçlı muhasebe olarak hesaplanır, varlığın defter değerini kademeli azaltır.

İnşaat Maliyeti

İnşaat maliyeti, bir yapının kullanıma hazır hale gelene kadar inşası için harcanan toplam tutardır; doğrudan maliyetleri (malzeme, işçilik, ekipman ve müteahhit kârı) ve dolaylı maliyetleri (tasarım, denetim, ruhsatlar, zemin etüdü, sigorta ve finansman) kapsar ve genellikle arsa değerini içermez.

← Sözlüğe Dön
Amlakire

Amlakire Hakkında

Amlakire, kira yönetimi, bakım ve raporlama konularında emlak ofislerini ve mülk sahiplerini yüksek verimle destekleyen, sözleşme verilerini Ejar platformunda belgelenmeye hazırlayan ve Krallık düzenlemeleriyle uyumlu, kapsamlı bir Suudi gayrimenkul yönetim sistemidir.

Daha Fazla→