مرادفات: كمباوند، مجمع فلل، مجمع مسوّر، مجمع عقاري
✓
تعريف موجز
المجمع السكني (الكمباوند) هو مجموعة من الفلل أو المنازل أو الشقق في موقع واحد مسوّر غالباً، تشترك في مداخل محروسة ومرافق كالمسابح والأندية الرياضية والحدائق وخدمات الصيانة، ويُدار كوحدة واحدة سواء كان لمالك واحد يؤجر وحداته أو لملاك متعددين.
نظرة شاملة
المجمع السكني (الكمباوند) هو مجموعة من الفلل أو المنازل أو الشقق في موقع واحد مسوّر غالباً، تشترك في مداخل محروسة ومرافق كالمسابح والأندية الرياضية والحدائق وخدمات الصيانة، ويُدار كوحدة واحدة سواء كان لمالك واحد يؤجر وحداته أو لملاك متعددين.
في السعودية ارتبطت المجمعات السكنية تاريخياً بسكن الموظفين الوافدين وعائلاتهم في الرياض وجدة والمنطقة الشرقية، ثم اتسعت لتشمل مشاريع تطوير سكنية للمواطنين. ويختلف وضعها النظامي بحسب الملكية: فإذا كان المجمع لمالك واحد يؤجر وحداته، وُثّق لكل وحدة عقد إيجار سكني في منصة إيجار. أما إذا بيعت الوحدات مفرزة فيخضع لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، الذي يعرّف «المجمع العقاري» بأنه مجموعة من العقارات المشتركة تقع في مساحة جغرافية محددة وترتبط بأجزاء مشتركة، ويجيز للملاك إنشاء «جمعية المجمع» التي تضم ممثلين عن جمعيات الملاك في عقاراته.
عملياً، تشمل أجرة المجمع عادة الخدمات والمرافق المشتركة، لذلك يقارن المستأجر الأجرة الإجمالية وما تتضمنه لا أجرة الوحدة وحدها. ويبقى إيجار الوحدات فيه معفى من ضريبة القيمة المضافة ما دام سكناً دائماً لا ضيافة مؤقتة. ويجب تمييز المجمع السكني العائلي عن «السكن الجماعي للأفراد» (سكن العمال)، الذي أصبح إسكان العاملين فيه ملزماً بالترخيص عبر منصة بلدي منذ سبتمبر 2025 وفق اشتراطات صحية وفنية وسلامة خاصة.
⚖️ الأساس النظامي
إذا بيعت وحدات المجمع مفرزة يسري نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/85) وتاريخ 2/7/1441هـ: تعرّف مادته الأولى «المجمع العقاري» و«الأجزاء المشتركة» (ومنها المسابح والحدائق والمواقف والمصاعد)، وتوجب مادته الثانية عشرة تأسيس جمعية ملاك مسجلة لدى الهيئة العامة للعقار متى بلغ الملاك ثلاثة فأكثر، وتجيز مادته الثالثة عشرة إنشاء جمعية المجمع. أما تأجير الوحدات فيحكمه نظام المعاملات المدنية ويُوثّق في منصة إيجار، ويُعفى الإيجار السكني من ضريبة القيمة المضافة وفق المادة (30) من اللائحة التنفيذية. ويخضع السكن الجماعي للعمال لترخيص من وزارة البلديات والإسكان عبر منصة بلدي.
مجمع سكني في الخبر يضم 120 فيلا لمالك واحد، تستأجر منه شركة 10 فلل لسكن موظفيها وعائلاتهم بأجرة 180,000 ريال للفيلا سنوياً شاملة الأمن والصيانة والنادي والمسبح، أي 1,800,000 ريال للفلل العشر. يوثّق المالك 10 عقود سكنية في منصة إيجار برسوم 125 ريالاً لكل عقد سنوياً، أي 1,250 ريالاً، ولا تُضاف ضريبة القيمة المضافة لأن الإيجار سكني. ويحدد العقد بدقة ما تشمله الأجرة، وينص على أن خدمات التنظيف المنزلي الاختيارية تُفوتر منفصلة. ولو كانت الفلل مملوكة لملاك متعددين بعد فرزها، لساهم كل مالك في تكاليف المرافق المشتركة بنسبة مساحة وحدته عبر جمعية الملاك.
⚠️ أخطاء شائعة
✗مقارنة أجرة فيلا في مجمع بأجرة فيلا مستقلة دون احتساب الخدمات والمرافق المشمولة.
✗عدم تحديد الخدمات المشمولة في العقد (الأمن، الصيانة، المرافق، الكهرباء والماء)، مما يفتح باباً للنزاع.
✗الخلط بين المجمع السكني العائلي والسكن الجماعي للعمال الذي يحتاج ترخيصاً من البلدية وفق اشتراطات خاصة.
✗افتراض أن مشتري وحدة مفرزة في مجمع معفى من المساهمة في تكاليف المرافق المشتركة، مع أن النظام يلزم كل مالك بحصته.
✗توقيع العقد دون الاطلاع على لائحة المجمع الداخلية بشأن الزوار واستخدام المرافق والحيوانات الأليفة.
🌍 فروقات دولية
يقابل المجمع السكني في دول كثيرة مفهوم «المجتمعات المسوّرة». في الإمارات تنتشر المجمعات والمجتمعات المخططة وتُدار مرافقها المشتركة عبر رسوم خدمات سنوية. وفي مصر يُعرف المفهوم بالكمباوند ويرتبط غالباً بالمدن الجديدة. وفي تركيا يُعرف باسم «site» وتُدار المرافق المشتركة عبر إدارة الموقع ورسوم شهرية. وتتميز السعودية بارتباط تاريخي للمجمعات بسكن الوافدين وبوجود جمعية المجمع في نظام ملكية الوحدات.
أسئلة شائعة
هل يخضع إيجار فيلا في مجمع سكني لضريبة القيمة المضافة؟▾
لا، ما دامت الفيلا تُؤجَّر سكناً دائماً فهي عقار سكني معفى من الضريبة. لكن الخدمات الإضافية التي تُفوتر منفصلة، كالتنظيف المنزلي، قد تخضع للضريبة إذا كان مقدمها مسجلاً.
ما النظام الذي يحكم المجمعات السكنية المباعة وحداتها؟▾
يحكمها نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها (م/85 وتاريخ 2/7/1441هـ)، الذي يعرّف المجمع العقاري والأجزاء المشتركة. ويوجب النظام تأسيس جمعية ملاك متى بلغ الملاك ثلاثة فأكثر، ويجيز إنشاء جمعية للمجمع.
ما الفرق بين المجمع السكني والسكن الجماعي للعمال؟▾
المجمع السكني يضم وحدات عائلية مستقلة بمرافق مشتركة، أما السكن الجماعي للأفراد فمخصص لإسكان العاملين. ويخضع الأخير لترخيص إلزامي عبر منصة بلدي منذ سبتمبر 2025 وفق اشتراطات صحية وفنية وسلامة.
هل يوثَّق عقد الإيجار في المجمع عبر منصة إيجار؟▾
نعم، إيجار كل وحدة سكنية في المجمع عقد سكني يوثَّق في منصة إيجار برسوم 125 ريالاً لكل سنة تعاقدية. ويشمل ذلك الحالات التي يكون فيها المستأجر شركة تسكن موظفيها.
هل يسري إيقاف زيادة الإيجارات في الرياض على المجمعات السكنية؟▾
نعم، يشمل الإيقاف العقارات السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض لمدة خمس سنوات من 25 سبتمبر 2025، في العقود القائمة والجديدة. فلا يحق لمالك المجمع زيادة الأجرة الإجمالية خلال هذه المدة.
بلغات أخرى
العربية
مجمع سكني
المجمع السكني (الكمباوند) هو مجموعة من الفلل أو المنازل أو الشقق في موقع واحد مسوّر غالباً، تشترك في مداخل محروسة ومرافق كالمسابح والأندية الرياضية والحدائق وخدمات الصيانة، ويُدار كوحدة واحدة سواء كان لمالك واحد يؤجر وحداته أو لملاك متعددين.
الإنجليزية
Residential Compound
A residential compound is a group of villas, houses or apartments on a single, usually walled, site that share guarded entrances and facilities such as pools, gyms, gardens and maintenance services, and is managed as one unit whether it belongs to a single owner who lets the units or to multiple owners.
التركية
Konut Kompleksi
Konut kompleksi (compound), korumalı girişleri ve havuz, spor salonu, bahçe ve bakım hizmetleri gibi tesisleri paylaşan, genellikle duvarla çevrili tek bir alandaki villa, ev veya daire grubudur; birimlerini kiralayan tek bir malike veya birden çok malike ait olsun, tek bir bütün olarak yönetilir.
أملاكي هو نظام سعودي متكامل لإدارة العقارات، يدعم المكاتب العقارية والملاك في إدارة الإيجارات والصيانة والتقارير بكفاءة عالية، يجهّز بيانات العقود لتوثيقها في منصة إيجار، ومتوافق مع أنظمة المملكة.
