Eş Anlamlılar: Site، Kapalı Site، Villa Kompleksi، Konut Sitesi
✓
Kısa Tanım
Konut kompleksi (compound), korumalı girişleri ve havuz, spor salonu, bahçe ve bakım hizmetleri gibi tesisleri paylaşan, genellikle duvarla çevrili tek bir alandaki villa, ev veya daire grubudur; birimlerini kiralayan tek bir malike veya birden çok malike ait olsun, tek bir bütün olarak yönetilir.
Genel Bakış
Konut kompleksi (compound), korumalı girişleri ve havuz, spor salonu, bahçe ve bakım hizmetleri gibi tesisleri paylaşan, genellikle duvarla çevrili tek bir alandaki villa, ev veya daire grubudur; birimlerini kiralayan tek bir malike veya birden çok malike ait olsun, tek bir bütün olarak yönetilir.
Suudi Arabistan'da kompleksler tarihsel olarak Riyad, Cidde ve Doğu Bölgesi'ndeki yabancı çalışanlar ve aileleri için konutla ilişkilendirilmiş, zamanla vatandaşlara yönelik konut projelerini de kapsayacak şekilde genişlemiştir. Hukuki durumları mülkiyete göre değişir. Tek bir malik birimleri kiralıyorsa her birim için Ejar platformunda belgelenen bir konut kira sözleşmesi yapılır. Birimler ayrı tapularla satılmışsa kompleks, ‘gayrimenkul kompleksi’ni belirli bir alanda yer alan ve ortak alanlarla birbirine bağlı ortak mülkler grubu olarak tanımlayan ve maliklere binaların malik birliklerinin temsilcilerinden oluşan bir ‘kompleks birliği’ kurma imkânı veren Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu'na tabi olur.
Uygulamada kompleks kirası genellikle ortak hizmet ve tesisleri içerir; bu nedenle kiracı yalnızca birim kirasını değil, toplam kirayı ve neleri kapsadığını karşılaştırmalıdır. Birim kiraları, geçici konaklama değil kalıcı konut olduğu sürece KDV'den muaftır. Aile kompleksi, ‘bireyler için toplu konut’tan (işçi konutu) da ayrılmalıdır: Eylül 2025'ten bu yana çalışanların bu tür konutlarda barındırılması, özel sağlık, teknik ve güvenlik şartları çerçevesinde Balady platformu üzerinden ruhsat gerektirir.
⚖️ Yasal Dayanak
Kompleks birimleri ayrı tapularla satıldığında 2/7/1441H tarihli (M/85) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu uygulanır: 1. madde ‘gayrimenkul kompleksi’ni ve ‘ortak alanlar’ı (havuzlar, bahçeler, otoparklar ve asansörler dahil) tanımlar, 12. madde üç veya daha fazla malik olduğunda Gayrimenkul Genel Otoritesi'ne (REGA) kayıtlı bir malik birliği kurulmasını zorunlu kılar, 13. madde ise kompleks birliği kurulmasına izin verir. Birimlerin kiralanması Medeni İşlemler Kanunu'na tabidir ve Ejar'da belgelenir; konut kirası KDV Uygulama Yönetmeliği'nin 30. maddesi uyarınca KDV'den muaftır. Toplu işçi konutu, Balady platformu üzerinden Belediyeler ve Konut Bakanlığı'ndan ruhsat gerektirir.
El-Hubar'da tek bir malike ait 120 villalık bir kompleks vardır. Bir şirket, çalışanlarını ve ailelerini barındırmak için güvenlik, bakım, kulüp ve havuz dahil villa başına yılda 180.000 SAR'dan 10 villa kiralar; on villa için toplam 1.800.000 SAR. Malik, Ejar'da sözleşme başına yıllık 125 SAR ücretle 10 konut kira sözleşmesi belgeler, toplam 1.250 SAR; kiralar konut niteliğinde olduğundan KDV eklenmez. Sözleşme kiranın neleri kapsadığını açıkça belirtir ve isteğe bağlı ev temizliğinin ayrıca faturalanacağını öngörür. Villalar ayrı tapularla birden çok malike satılmış olsaydı, her malik ortak tesislerin giderlerine birimin alanı oranında malik birliği aracılığıyla katılırdı.
⚠️ Yaygın Hatalar
✗Kompleks villasının kirasını, dahil olan hizmet ve tesisleri hesaba katmadan müstakil bir villanın kirasıyla karşılaştırmak.
✗Sözleşmede hangi hizmetlerin (güvenlik, bakım, tesisler, elektrik ve su) dahil olduğunu belirtmemek ve anlaşmazlığa kapı açmak.
✗Aile kompleksini, özel şartlarla belediye ruhsatı gerektiren toplu işçi konutuyla karıştırmak.
✗Kanun her malike payını ödeme yükümlülüğü getirmesine rağmen, kompleksteki ayrı tapulu birimin alıcısının ortak tesis giderlerine katılmaktan muaf olduğunu varsaymak.
✗Kompleksin ziyaretçiler, tesis kullanımı ve evcil hayvanlara ilişkin iç kurallarını okumadan imzalamak.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Birçok ülkede kompleks, ‘kapalı site’ kavramına karşılık gelir. BAE'de kompleksler ve planlı topluluklar yaygındır ve ortak tesisleri yıllık hizmet bedelleriyle finanse edilir. Mısır'da ‘compound’ terimi yaygındır ve çoğunlukla yeni şehirlerle ilişkilidir. Türkiye'de karşılığı ‘site’dir ve ortak tesisler aylık aidatlarla finanse edilen site yönetimince işletilir. Suudi Arabistan'ı ayıran özellikler, komplekslerin yabancı çalışan konutuyla tarihsel bağı ve gayrimenkul birimleri kanununda öngörülen kompleks birliğidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kompleksindeki bir villanın kirası KDV'ye tabi midir?▾
Hayır. Villa kalıcı konut olarak kiralandığı sürece konut gayrimenkulüdür ve muaftır. Ev temizliği gibi ayrıca faturalanan ek hizmetler ise sağlayıcı KDV mükellefiyse vergiye tabi olabilir.
Birimleri satılmış kompleksler hangi kanuna tabidir?▾
Gayrimenkul kompleksini ve ortak alanları tanımlayan Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu'na (2/7/1441H tarihli M/85) tabidir. Kanun, üç veya daha fazla malik olduğunda malik birliği kurulmasını zorunlu kılar ve kompleks birliği kurulmasına izin verir.
Konut kompleksi ile toplu işçi konutu arasındaki fark nedir?▾
Konut kompleksi ortak tesisleri olan bağımsız aile birimlerinden oluşurken, bireyler için toplu konut çalışanların barındırılmasına yöneliktir. İkincisi Eylül 2025'ten bu yana sağlık, teknik ve güvenlik şartları çerçevesinde Balady üzerinden ruhsat gerektirir.
Kompleksteki kira sözleşmeleri Ejar'da belgelenir mi?▾
Evet. Kompleksteki her konut biriminin kirası, sözleşme yılı başına 125 SAR ücretle Ejar'da belgelenen bir konut sözleşmesidir; kiracının çalışanlarını barındıran bir şirket olduğu durumlar da buna dahildir.
Riyad'daki kira artışı dondurması kompleksler için de geçerli mi?▾
Evet. Dondurma, 25 Eylül 2025'ten itibaren beş yıl boyunca Riyad'ın kentsel sınırları içindeki konut ve ticari mülkleri, mevcut ve yeni sözleşmelerde kapsar; bu nedenle kompleks sahibi bu süre içinde toplam kirayı artıramaz.
Diğer Dillerde
Arapça
مجمع سكني
المجمع السكني (الكمباوند) هو مجموعة من الفلل أو المنازل أو الشقق في موقع واحد مسوّر غالباً، تشترك في مداخل محروسة ومرافق كالمسابح والأندية الرياضية والحدائق وخدمات الصيانة، ويُدار كوحدة واحدة سواء كان لمالك واحد يؤجر وحداته أو لملاك متعددين.
İngilizce
Residential Compound
A residential compound is a group of villas, houses or apartments on a single, usually walled, site that share guarded entrances and facilities such as pools, gyms, gardens and maintenance services, and is managed as one unit whether it belongs to a single owner who lets the units or to multiple owners.
Türkçe
Konut Kompleksi
Konut kompleksi (compound), korumalı girişleri ve havuz, spor salonu, bahçe ve bakım hizmetleri gibi tesisleri paylaşan, genellikle duvarla çevrili tek bir alandaki villa, ev veya daire grubudur; birimlerini kiralayan tek bir malike veya birden çok malike ait olsun, tek bir bütün olarak yönetilir.
Amlakire, kira yönetimi, bakım ve raporlama konularında emlak ofislerini ve mülk sahiplerini yüksek verimle destekleyen, sözleşme verilerini Ejar platformunda belgelenmeye hazırlayan ve Krallık düzenlemeleriyle uyumlu, kapsamlı bir Suudi gayrimenkul yönetim sistemidir.
