Amlakire
İnşaat ve Geliştirme

Emlak Geliştirici

Eş Anlamlılar: Gayrimenkul Geliştirici، Emlak Geliştiricisi، Proje Geliştirici

Son güncelleme: 2026-09-25

Kısa Tanım

Gayrimenkul geliştirici, bir arazi üzerinde gayrimenkul projesi inşa edip birimlerini satmak veya kiralamak amacıyla araziye sahip olan, onu kiralayan ya da sahibiyle anlaşan; kâr karşılığında finansman, uygulama ve pazarlama risklerini üstlenen kişidir (çoğunlukla tüzel kişiliğe sahip bir şirket).

Genel Bakış

Gayrimenkul geliştirici, bir arazi üzerinde gayrimenkul projesi inşa edip birimlerini satmak veya kiralamak amacıyla araziye sahip olan, onu kiralayan ya da sahibiyle anlaşan; kâr karşılığında finansman, uygulama ve pazarlama risklerini üstlenen kişidir (çoğunlukla tüzel kişiliğe sahip bir şirket). Maketten Satış ve Kiralama Kanunu geliştiriciyi, gayrimenkulü geliştirip satmak veya kiralamak üzere edinme ya da kiralama faaliyeti için lisanslı tüzel kişi olarak tanımlar; bu tanım ana geliştiriciyi ve ana geliştiriciyle anlaşmaya dayanarak çalışan alt geliştiriciyi kapsar. Suudi Arabistan'da inşaat yapan herkesin geliştirici olarak kaydolması gerekmez; ancak maketten satış veya kiralama yapıp tamamlanmadan önce para tahsil eden kişi REGA'nın geliştiriciler siciline kayıtlı olmalı ve her proje için ayrı lisans almalıdır. Uygulama yönetmeliği tüzel kişiden geçerli ticaret sicili ve mali, teknik ve kurumsal kriterlere göre 100 üzerinden en az 35 puan ister; gerçek kişi ise proje büyüklüğü ve sayısı sınırlarıyla kaydedilebilir. Geliştirici müteahhit değil, projenin "iş sahibi"dir: tasarım ve denetim bürolarını ve müteahhidi atar, alıcılar ve finansörlerle muhatap olur ve zamanında, şartnameye uygun teslimden onlara karşı sorumlu kalır. Bu yüzden alıcılar ve bankalar sözleşmeden önce geliştiricinin geçmiş performansını ve mali gücünü inceler.

Yasal Dayanak

Geliştirici esas olarak 10/3/1445H tarihli M/44 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Maketten Satış ve Kiralama Kanunu'na tabidir: kanun geliştiriciyi ve alt geliştiriciyi tanımlar (md. 1), maketten satış veya kiralamayı yalnızca sicile kayıtlı geliştiriciye ve lisanslı projeye tanır (md. 3), gerçek kişilerin belirli kurallarla kaydına izin verir (md. 7), yeminli mali müşavirce hazırlanan mali tablolar ister (md. 15) ve inşaat lisanstan itibaren altı ay içinde mazeretsiz başlamazsa ya da geliştirici tekrar tekrar gecikirse kaydın silinmesine olanak tanır (md. 25). REGA yönetim kurulunca çıkarılan uygulama yönetmeliği kayıt kriterlerini belirler (tüzel kişi için 100 üzerinden 35 puan). Suudi Yapı Kodu Uygulama Kanunu (M/43) da tasarım, denetim ve uygulamanın lisanslı uygulayıcılarla sözleşmeye bağlanmasını şart koşar (md. 7).

Kaynaklar

Pratik Örnek

52 puanla sicile kayıtlı bir geliştirici Cidde'de villa başına 1.400.000 SAR fiyatla 40 villalık maketten satış projesi başlatır. Önce pazarlama lisansı alır ve her rezervasyon yapan alıcıdan %5'i (70.000 SAR) aşmayan bir tutar tahsil edip emanet hesabına yatırır, ardından proje lisansını alır. 30 villa sattıktan sonra (42.000.000 SAR), idari, pazarlama ve diğer inşaat dışı giderler için satılan değerin %20'sinden, yani en fazla 8.400.000 SAR'dan fazlasını çekemez; geri kalanı müşavir büro ile yeminli mali müşavirin imzaladığı ödeme belgeleriyle inşaat için serbest bırakılır. Tamamlama belgesinden sonra inşaat maliyetinin %5'i (32.000.000 SAR'ın 1.600.000 SAR'ı) kusurlara karşı bir yıl tutulur.

Yaygın Hatalar

  • ✗Geliştiriciyi müteahhitle karıştırmak: geliştirici projenin sahibidir ve alıcılara karşı sorumludur; müteahhit ise geliştiriciyle yaptığı inşaat sözleşmesiyle işi uygular.
  • ✗Maketten satış yapan bir kuruluştan, geliştiriciler sicilindeki kaydını ve ilgili projenin REGA lisansını kontrol etmeden satın almak.
  • ✗Geliştirici kaydının tüm projeleri kapsadığını sanmak; oysa her maketten satış projesi ayrı lisans ve emanet hesabı gerektirir.
  • ✗Geliştiricinin veya arsa sahibinin birimler ayrılmadan ortak alanlar üzerinde tasarrufta bulunması; kanun bunu yasaklar.
  • ✗Gerçek kişi geliştiricinin yasal sınırları (5.000 m², üç yıllık uygulama veya yılda üç proje) aşması.

Uluslararası Farklılıklar

BAE'de Dubai gibi emirlikler maketten satıştan önce geliştirici kaydı, proje lisansı ve alıcı ödemelerinin emanet hesabına yatırılmasını şart koşar. Mısır'da birçok geliştirici kamu kurumlarınca tahsis edilen arazilerde çalışır ve alıcılar sözleşmeye ve geliştiricinin itibarına güvenir. Türkiye'de arsa sahibi ile müteahhit-geliştirici arasında yaygın ilişki kat karşılığı inşaattır. Suudi sistemi, ilan edilmiş puanlama kriterlerine dayalı geliştirici sicili ve proje aksadığında yerine yeni geliştirici getirilebilmesiyle ayrışır.

Sıkça Sorulan Sorular

Gayrimenkul geliştirici ile müteahhit arasındaki fark nedir?▾
Geliştirici projenin sahibidir, onu finanse edip pazarlar ve alıcılara karşı riskini taşır; müteahhit ise geliştiriciyle yaptığı inşaat sözleşmesiyle ücret karşılığında inşaatı yapar ve birimlere sahip olmaz.
Geliştiricinin REGA'ya kayıtlı olması gerekir mi?▾
Geliştirici birimleri maketten satacak veya kiralayacak ve tamamlanmadan önce para tahsil edecekse geliştiriciler siciline kayıt ve her proje için ayrı lisans zorunludur. İnşaat bittikten sonra satış bu kaydı gerektirmez.
Alt geliştirici nedir?▾
Ana geliştiriciyle yaptığı anlaşmaya dayanarak projenin bir bölümünü geliştirip satan veya kiralayan lisanslı tüzel kişidir; bu anlaşma proje lisansı başvurusuna eklenir.
Maketten almadan önce geliştiriciyi nasıl kontrol ederim?▾
Proje lisansını REGA'nın Wafi hizmetlerinden doğrulayın, ödemelerin şirketin kendi hesabına değil projenin emanet hesabına yapıldığından emin olun ve sözleşme örneği ile kesin teslim tarihlerini isteyin.
Geliştirici projeyi tamamlayamazsa ne olur?▾
REGA, geliştiriciyle ilişkiyi yönetecek bir kişi atamak, aksamaya yol açanların değiştirilmesini zorunlu kılmak, projeyi rayına oturtmak için emanet hesabından ödeme yapmak veya yerine başka geliştirici getirmek gibi önlemler alabilir; rızai tasfiye mümkün olmazsa proje yetkili mahkemeye sevk edilir.

Diğer Dillerde

Arapça
المطور العقاري

المطور العقاري هو الشخص — وفي الغالب شركة ذات صفة اعتبارية — الذي يملك أرضاً أو يستأجرها أو يتفق مع مالكها ليطوّر عليها مشروعاً عقارياً ثم يبيع وحداته أو يؤجرها، متحملاً مخاطر التمويل والتنفيذ والتسويق مقابل الربح.

İngilizce
Real Estate Developer

A real estate developer is the person — usually a company with legal personality — that owns, leases or partners with the owner of land in order to build a real estate project on it and then sell or lease its units, bearing the financing, execution and marketing risks in return for profit.

Türkçe
Emlak Geliştirici

Gayrimenkul geliştirici, bir arazi üzerinde gayrimenkul projesi inşa edip birimlerini satmak veya kiralamak amacıyla araziye sahip olan, onu kiralayan ya da sahibiyle anlaşan; kâr karşılığında finansman, uygulama ve pazarlama risklerini üstlenen kişidir (çoğunlukla tüzel kişiliğe sahip bir şirket).

İlgili Terimler

Emlak Geliştirme

Gayrimenkul geliştirme, ham araziyi veya mevcut bir mülkü satışa ya da kiralamaya hazır konut, ticari, ofis veya hizmet projesine dönüştüren; fizibilite çalışmasıyla başlayıp teslim ve işletmeyle biten aşamalardan oluşan faaliyettir.

Emlak Yatırımı

Gayrimenkul yatırımı, kira, değer artışı veya geliştirmeden getiri elde etmek amacıyla, piyasa, likidite ve mevzuat riskini üstlenerek sermayenin doğrudan ya da fonlar ve finansal araçlar yoluyla mülk veya mülk üzerindeki haklara yöneltilmesidir.

← Sözlüğe Dön
Amlakire

Amlakire Hakkında

Amlakire, kira yönetimi, bakım ve raporlama konularında emlak ofislerini ve mülk sahiplerini yüksek verimle destekleyen, sözleşme verilerini Ejar platformunda belgelenmeye hazırlayan ve Krallık düzenlemeleriyle uyumlu, kapsamlı bir Suudi gayrimenkul yönetim sistemidir.

Daha Fazla→