Mülkiyet ve HaklarKadastro
Eş Anlamlılar: Kadastro ölçümü، Arazi ölçümü، Harita ölçümü
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Arazi ölçümü (kadastro ölçümü), arazinin konumunu, sınırlarını, ölçülerini, alanını ve koordinatlarını uzman ekipman ve tekniklerle belirleme işlemidir; sonucu tapular, ayni tescil, yapı ruhsatları, ifraz ve tevhit için esas alınan bir ölçüm raporu veya 'ölçüm kararı' olarak düzenlenir.
Genel Bakış
Arazi ölçümü (kadastro ölçümü), arazinin konumunu, sınırlarını, ölçülerini, alanını ve koordinatlarını uzman ekipman ve tekniklerle belirleme işlemidir; sonucu tapular, ayni tescil, yapı ruhsatları, ifraz ve tevhit için esas alınan bir ölçüm raporu veya 'ölçüm kararı' olarak düzenlenir.
Suudi Arabistan'da ölçüm raporu (yaygın adıyla karar-ı mesahi), ölçümde yetkili bir mühendislik bürosuyla sözleşme yapıldıktan sonra Belediyeler ve İskân Bakanlığı'nın Balady platformu üzerinden düzenlenir. Güncel bir Adalet Bakanlığı tapusu veya başka bir mülkiyet belgesi gerektirir, üç yıl geçerlidir ve yapı ruhsatı, tapu güncelleme ve arazi ifrazı için kullanılır. Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu (M/91, 19/9/1443 H) uyarınca REGA, tescil için gereken ölçüm işlerini ulusal jeo-mekânsal standartlara göre yürütür ve hava ile uydu görüntüleri gibi modern teknolojileri kullanabilir (md. 3) veya mevcut onaylı ölçüm verilerine dayanabilir (md. 8). Sicil, taşınmazın konumunu, sınırlarını, işaretlerini ve alanını gösteren ulusal koordinat sistemine dayalı bir kadastro haritası üzerine kuruludur (md. 1).
Kanun, tescille ilgili ölçüm işlerini yapan kişinin ilgili kurumca lisanslanmasını ve REGA'nın tuttuğu sicile kaydedilmesini şart koşar (md. 32); ifraz veya tevhit ancak yetkili kurumun onayından sonra sicile işlenir (md. 33). Uygulamada ölçüm, arazi almadan veya üzerine inşaat yapmadan önceki en önemli kontroldür; çünkü alan farklarını, tecavüzleri ve tapunun arazideki durumla uyumunu ortaya koyar. Sınır davalarında ve onaylı ölçüm raporu gerektiren zilyetliğe dayalı tapu (istihkâm) başvurularında esas alınır.
⚖️ Yasal Dayanak
Tescil amaçlı ölçüm işleri, Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu'nun (M/91, 19/9/1443 H) kadastro haritasının tanımı, REGA'nın ulusal jeo-mekânsal standartlara göre ölçüm yetkisi, ölçümcülerin lisanslanması ve ifraz ile tevhidin tescili hakkındaki 1, 3, 8, 32 ve 33. maddeleriyle düzenlenir. Belediye amaçlı ölçüm raporu, Balady platformu üzerinden yetkili bir mühendislik bürosunca düzenlenir ve üç yıl geçerlidir. Şer'i Yargılama Usulü Kanunu, zilyetliğe dayalı tapu (istihkâm) başvurusu için onaylı ölçüm raporu şart koşar.
💡 Pratik Örnek
Kuzey Riyad'da metrekaresi 2.500 SAR'dan bir arsa almadan önce alıcı ölçüm yapılmasında ısrar eder. Tapu arsanın 20 × 30 metre, yani 600 m² olduğunu belirtir; ancak yetkili mühendislik bürosunun Balady üzerinden düzenlediği rapor, daha önceki bir yol genişletmesi nedeniyle gerçek alanın 585 m² olduğunu gösterir. Taraflar pazarlık yapar ve fiyat 15 m² × 2.500 = 37.500 SAR indirilerek 1.500.000 SAR yerine 1.462.500 SAR olur; devirden önce tapu doğru alanla güncellenir. Ölçüm yapılmasaydı alıcı farkı teslimden itibaren bir yıl içinde talep etmek zorunda kalırdı.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Tapudaki ölçülere güvenip bunları arazide doğrulayan bir ölçüm yaptırmadan arsa satın almak.
- ✗Ölçümde yetkili olmayan bir kurumla çalışmak; bu durumda raporu Balady'de veya tescilde kabul edilmez.
- ✗Ruhsat veya tapu güncellemesi için süresi dolmuş (üç yıldan eski) ölçüm raporu kullanmak.
- ✗Sınırları arazide koordinatlarla sabitlemeden önce sınır duvarını veya temelleri inşa etmek.
- ✗İfraz veya tevhidin yalnızca maliklerin anlaşmasıyla yapılabileceğini sanmak; ancak yetkili kurumun onayından sonra tescil edilir.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Türkiye'de resmi kadastro ölçümünü Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) yürütür; ifraz işlerini lisanslı harita mühendisleri yapar. BAE'de tapu daireleri planları düzenlemek için kayıtlı ölçümcülere dayanır. Common law ülkelerinde lisanslı ölçümcüler genellikle satış sözleşmelerine eklenen sınır ölçümleri hazırlar. Suudi Arabistan'ın yeni sistemi ulusal koordinatlara dayalı birleşik bir kadastroya yönelmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ölçüm kararı (karar-ı mesahi) nedir?▾
Ölçümde yetkili bir mühendislik bürosunca Balady platformu üzerinden düzenlenen, taşınmazın sınırlarını, ölçülerini, alanını ve koordinatlarını gösteren resmi rapordur. Yapı ruhsatı, tapu güncelleme ve arazi ifrazı için kullanılır.
Ölçüm raporu ne kadar süre geçerlidir?▾
Balady üzerinden düzenlenen ölçüm kararı düzenlendiği tarihten itibaren üç yıl geçerlidir; süresi dolunca yeni bir ölçüm kararı istenmelidir.
Ayni tescil için ölçüm işlerini kim yapar?▾
Tescil için gereken ölçüm işlerini REGA ulusal jeo-mekânsal standartlara göre yürütür ve hava ile uydu görüntüleri kullanabilir. Bu işleri yapan kişi lisanslı olmalı ve REGA'nın tuttuğu sicile kayıtlı bulunmalıdır.
İlk tescil ve buna bağlı ölçüm ücretli mi?▾
Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu ilk tescilin ücretsiz olduğunu ve gerekli ölçüm işlerini REGA'nın yapacağını öngörür. Sonraki hizmetler Bakanlar Kurulu'nca onaylanan ücret tarifesine göre ücretlendirilir.
Arsa almadan önce neden ölçüm tavsiye edilir?▾
Çünkü tapudaki alan ile gerçek alan arasındaki farkı, araziye veya araziden yapılan tecavüzleri ve konumun tapuya uygunluğunu ortaya koyar. Bu, alıcıyı sonraki uyuşmazlıklardan ve alan farkı için bir yıllık talep süresini kaçırmaktan korur.
