الفقاعة العقارية

الفقاعة العقارية هي ارتفاع متسارع ومستمر في أسعار العقارات يتجاوز ما تبرره الأساسيات الاقتصادية — كالدخول والإيجارات وتكلفة التمويل والنمو السكاني — مدفوعاً بتوقعات استمرار الارتفاع والمضاربة والتمويل الميسّر، ويعقبه غالباً تصحيح حاد في الأسعار عندما تتغير هذه التوقعات. من علامات التحذير: ارتفاع نسبة السعر إلى الدخل، وانخفاض العائد الإيجاري لأن الأسعار ترتفع أسرع من الإيجارات، وتضخم أحجام الصفقات المضاربية على الأراضي، ونمو الإقراض العقاري بسرعة. وفي السعودية يملك البنك المركزي أدوات احترازية؛ إذ تمنحه المادة الحادية عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري صلاحية تعديل نسبة التمويل إلى القيمة وفق ظروف السوق، وتحدّ مبادئ الإقراض المسؤول من عبء الديون. وحين ارتفعت أسعار الأراضي والإيجارات في الرياض بحدة، صدرت في مارس 2025 إجراءات لزيادة المعروض وضبط السوق، تبعها إيقاف الزيادة السنوية للإيجارات في الرياض لخمس سنوات منذ 25 سبتمبر 2025. وقد وصفت الجهات الرسمية هدفها بتحقيق «التوازن»، ولم تصف السوق رسمياً بالفقاعة. عملياً يُستحسن أن يقيس المستثمر السعر بالأساسيات لا بالزخم: هل يبرر الإيجار سعر الشراء؟ هل يستطيع المشتري النموذجي تحمّل القسط؟ وتساعد البيانات الرسمية على ذلك؛ فبحسب ما نشرته الهيئة العامة للإحصاء وتناقلته الصحف في يوليو 2026، ارتفع الرقم القياسي لأسعار العقارات 1.3% على أساس سنوي في الربع الثاني من 2026، بينما ارتفعت أسعار الأراضي السكنية 6.3% وتراجعت أسعار الفلل 9.7%، ما يؤكد أن حركة الأسعار تختلف كثيراً بين الشرائح.