تكلفة الفرصة البديلة
مرادفات: كلفة الفرصة الضائعة، العائد البديل الضائع، تكلفة البديل، Opportunity Cost
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
تكلفة الفرصة البديلة هي العائد الذي يتخلى عنه المستثمر حين يوجّه أمواله إلى استثمار عقاري معيّن بدلاً من أفضل بديل متاح له بمستوى مخاطر وأفق زمني مماثلين، سواء كان ودائع أو صكوكاً أو وحدات في صندوق عقاري متداول أو عقاراً آخر.
نظرة شاملة
الأساس النظامي
لا يوجد نظام يعرّف تكلفة الفرصة البديلة، فهي مفهوم اقتصادي، لكن عدة أنظمة تحدد مكوّنات المقارنة: لائحة صناديق الاستثمار العقاري الصادرة عن هيئة السوق المالية تُلزم الصناديق العقارية المتداولة بتوزيع ما لا يقل عن 90% من صافي أرباحها سنوياً (المادة 47)؛ ونظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة المعدّل بالمرسوم الملكي (م/244) وتاريخ 7/11/1446هـ يفرض رسماً سنوياً لا يزيد على 10% من قيمة الأرض البيضاء، ورسماً على العقارات الشاغرة لا يزيد على 5% من قيمة العقار ويجوز لمجلس الوزراء رفعه إلى 10% (المادة الثالثة)؛ ونظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي (م/84) وتاريخ 19/3/1446هـ يفرض 5% على التصرفات العقارية.
مثال تطبيقي
لدى مستثمر مليون ريال نقداً. الخيار (أ): شراء شقة سكنية في الرياض بإيجار سنوي 55,000 ريال وتكاليف صيانة وإدارة 8,000 ريال، أي صافي 47,000 ريال (4.7%). الخيار (ب): محفظة وحدات في صناديق عقارية متداولة بعائد توزيع مفترض 6% (60,000 ريال)، مع أن التوزيعات غير مضمونة وأسعار الوحدات تتقلب. تكلفة الفرصة البديلة للخيار (أ) نحو 13,000 ريال سنوياً من الدخل، فيحتاج إلى ارتفاع صافٍ في قيمة الشقة يقارب 1.3% سنوياً فقط ليعادل الخيار (ب)، إضافة إلى استرداد تكاليف الدخول (نحو 75,000 ريال إن تحمّل ضريبة التصرفات 5% وسعياً 2.5%).
أخطاء شائعة
- ✗مقارنة العائد الإجمالي للعقار بالعائد الصافي للبديل، أو العكس، بدلاً من مقارنة الصافي بالصافي.
- ✗نسيان تكاليف الدخول والخروج كضريبة التصرفات العقارية والسعي عند مقارنة العقار بأصول قليلة التكلفة التداولية.
- ✗تجاهل تكلفة الاحتفاظ بالأرض أو العقار الشاغر، كرسوم الأراضي البيضاء ورسوم العقارات الشاغرة.
- ✗مقارنة استثمار عالي المخاطر بعائد ودائع شبه مضمونة دون تعديل الفرق في المخاطرة والسيولة.
- ✗اعتبار المسكن الذي يسكنه المالك «بلا تكلفة» لمجرد عدم دفع إيجار، مع إغفال العائد الضائع على الأموال المجمّدة فيه.
فروقات دولية
المفهوم عالمي، لكن معيار المقارنة يختلف: ففي الولايات المتحدة وأوروبا تُستخدم عوائد السندات الحكومية مرجعاً للعائد شبه الخالي من المخاطر، وفي تركيا يجعل التضخم المرتفع المقارنات الاسمية مضللة فيُقارن المستثمرون العوائد الحقيقية بعد التضخم، وفي الإمارات — كالسعودية — يرتبط الدرهم بالدولار فتتبع العوائد المحلية أسعار الفائدة الأمريكية. ما يميز السعودية هو وجود تكاليف احتفاظ خاصة بالأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة يجب إدراجها في الحساب.
