Mülkiyet ve Haklarİntifa Hakkı
Eş Anlamlılar: İntifa، Yararlanma hakkı، İntifa irtifakı
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
İntifa hakkı, sahibine (intifa hakkı sahibine) başkasına ait bir taşınmazı belirli bir süre veya ömür boyu kullanma, işletme ve semerelerini toplama yetkisi veren; çıplak mülkiyet malikte kalırken hak sahibinin taşınmazı koruma ve hak sona erdiğinde iade etme yükümlülüğü bulunan bir ayni haktır.
Genel Bakış
İntifa hakkı, sahibine (intifa hakkı sahibine) başkasına ait bir taşınmazı belirli bir süre veya ömür boyu kullanma, işletme ve semerelerini toplama yetkisi veren; çıplak mülkiyet malikte kalırken hak sahibinin taşınmazı koruma ve hak sona erdiğinde iade etme yükümlülüğü bulunan bir ayni haktır.
Medeni İşlemler Kanunu intifa hakkını 679. maddede tanımlar ve asli ayni haklar arasında sayar (md. 26). Hak; hukuki tasarrufla, belirli süreliyse mirasla veya taşınmaz üzerindeki intifa hakkında paydaşın şufasıyla kazanılır (md. 680). İntifa süresince semereler hak sahibine aittir (md. 682); olağan giderler ve bakım ona, kusurundan kaynaklanmayan büyük onarımlar malike aittir (md. 684). Hak süresi dolunca, süre belirlenmemişse hak sahibinin ölümüyle sona erer (md. 690); taşınmazın yok olması, hak sahibinin vazgeçmesi veya malik ile hak sahibi sıfatlarının birleşmesiyle de sona erer ve on yıl kullanılmayan hakka ilişkin dava dinlenmez (md. 693). Hak, sahibinin ve ailesinin ihtiyacına göre kullanma veya oturma hakkıyla sınırlandırılabilir (md. 694–697).
İntifa hakkı kiradan farklıdır: kira, sözleşmeden doğan ve konut ile dükkânlar için Ejar platformunda belgelenen kişisel bir haktır; intifa ise taşınmazı izleyen ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen ayni bir haktır. İlan edilmiş tescil bölgelerinde on yıl veya daha uzun süreli her kira veya intifa yükümlülüğü, hüküm doğurması için Gayrimenkul Sicili'ne şerh edilmelidir (Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu md. 14); aksi kararlaştırılmadıkça hak sahibi, malikin iznine gerek olmadan hakkına ilişkin tasarruflarını tescil ettirebilir (md. 27). Aile içi düzenlemeler ve uzun vadeli yatırım sözleşmeleri tipik kullanım alanlarıdır.
⚖️ Yasal Dayanak
İntifa hakkı, Medeni İşlemler Kanunu'na (M/191, 29/11/1444 H) dayanır: onu asli ayni hak sayan 26. madde, kuruluşu, hükümleri ve sona ermesine ilişkin 679–693. maddeler ve kullanma ile oturma haklarına ilişkin 694–697. maddeler. Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu (M/91, 19/9/1443 H), on yıl veya daha uzun süreli intifa yükümlülüklerinin hüküm doğurması için şerh edilmesini ister (md. 14) ve aksi kararlaştırılmadıkça hak sahibinin malikin iznine gerek olmadan hakkına ilişkin tasarruflarını tescil ettirmesine izin verir (md. 27).
💡 Pratik Örnek
Halid, halasına Medine'deki altı daireli bir bina üzerinde 12 yıllık belgeli bir intifa hakkı tanır; süre on yılı aştığı için hak Gayrimenkul Sicili'ne şerh edilir. Hala yıllık 180.000 SAR kira gelirini kendisi tahsil eder ve yılda yaklaşık 15.000 SAR olağan bakım giderini üstlenir. Asansörün kendi kusuru olmaksızın 60.000 SAR'a değiştirilmesi gerektiğinde gider malik olarak Halid'e aittir; hala öderse binayı iade ettikten sonra ondan geri isteyebilir. Süre bitince kullanım ve gelir otomatik olarak Halid'e döner.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗İntifa hakkını kirayla karıştırmak; intifa taşınmazı izleyen ayni bir hak, kira ise sözleşmeden doğan kişisel bir haktır.
- ✗Süre belirlememek; süre yoksa hak, hak sahibinin ölümüyle sona erer ve mirasçılara geçmez.
- ✗İlan edilmiş bölgelerde on yıl veya daha uzun süreli intifayı Gayrimenkul Sicili'ne şerh ettirmemek; bu durumda hak hüküm doğurmaz.
- ✗Anlaşma olmadan büyük onarımları hak sahibine yüklemek; kural olarak hak sahibinin kusurundan doğmadıkça malike aittir.
- ✗Hakkı on yıl kullanmamak; bundan sonra hakka ilişkin dava dinlenmez.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
İntifa hakkı Mısır ve Fransa gibi kıta Avrupası hukuku ülkelerinde köklüdür; Türkiye'de intifa hakkı tapuya tescil edilen ve genellikle mirasla geçmeyen bir şahsi irtifaktır. BAE'de mülkiyet mevzuatı uzun süreli intifa hakkını ve tapu dairelerine tescilini düzenler. Common law'daki en yakın karşılığı life estate veya life interest kavramıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
İntifa hakkı ile kira sözleşmesi arasındaki fark nedir?▾
İntifa hakkı taşınmazı izleyen, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen ve ömür boyu sürebilen ayni bir haktır; kira ise kiraya veren ile kiracı arasında kira bedeli karşılığında kurulan sözleşmeden doğan kişisel bir haktır. Konut ve işyeri kiraları genellikle Ejar platformunda belgelenir.
İntifa hakkı mirasla geçer mi?▾
Medeni İşlemler Kanunu'nun 680. maddesine göre belirli süreli intifa hakkı mirasla kazanılabilir. Süre belirlenmemişse hak, hak sahibinin ölümüyle sona erer ve mirasçılarına geçmez.
İntifa konusu taşınmazın bakımını kim üstlenir?▾
Olağan giderler ve bakım hak sahibine aittir; olağan dışı giderler ve hak sahibinin kusurundan doğmayan büyük onarımlar ise 684. maddeye göre malike aittir. Hak sahibi bunları yaparsa taşınmazı iade ettikten sonra malikten geri isteyebilir.
İntifa hakkı Gayrimenkul Sicili'ne ne zaman tescil edilmelidir?▾
İlan edilmiş tescil bölgelerinde on yıl veya daha uzun süreli her intifa yükümlülüğü veya kira sözleşmesi şerh edilmelidir; aksi halde Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu'nun 14. maddesine göre hüküm doğurmaz, yargısal ve idari etki taşımaz.
İntifa hakkı nasıl sona erer?▾
Süresinin dolmasıyla, süre belirlenmemişse hak sahibinin ölümüyle, taşınmazın yok olmasıyla, hak sahibinin vazgeçmesiyle veya malik ile hak sahibinin aynı kişide birleşmesiyle sona erer. On yıl kullanılmayan hakka ilişkin dava dinlenmez.
