Özel Mülk
Eş Anlamlılar: Özel Amaçlı Mülk، Özel Kullanımlı Gayrimenkul، Operasyonel Mülk
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Özel amaçlı mülk, akaryakıt istasyonları, hastaneler, okullar, stadyumlar ve rafineriler gibi belirli bir faaliyet veya kullanım için tasarlanmış ve önemli değişiklikler yapılmadan başka bir amaca dönüştürülmesi zor olan mülktür; içinde yürütülen işletmeden ayrı olarak piyasada nadiren satılır.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Özel amaçlı mülkü tanımlayan tek bir kanun yoktur; kavram, Suudi Akredite Değerleme Uzmanları Otoritesi'nin (Taqeem) benimsediği Uluslararası Değerleme Standartlarından gelen bir değerleme kavramıdır ve düzenlemeye tabi amaçlarla yapılan değerlemeler Taqeem'e akredite bir uzman tarafından hazırlanmalıdır. Her kategori kendi sektör düzenlemesine tabidir: mevcut istasyonlara 12 aylık düzeltme süresi tanıyan ve Aralık 2023'te duyurulan güncel akaryakıt istasyonu ve hizmet merkezi şartları; sağlık tesisleri için Özel Sağlık Kuruluşları Kanunu (3/11/1423H tarihli M/40); eğitim binaları için Eğitim Bakanlığı ruhsatı. Mülkün satışı, 19/3/1446H tarihli (M/84) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Kanun uyarınca %5 Gayrimenkul İşlem Vergisine tabidir.
Pratik Örnek
Şehirlerarası bir yol üzerindeki akaryakıt istasyonu yılda 1.200.000 SAR net faaliyet geliri elde eder ve sahibi satmak ister. Akredite değerleme uzmanı yeterli emsal satış bulamaz; %10 kapitalizasyon oranıyla kârlar yöntemini uygulayarak mülk ve işletme için birlikte 12.000.000 SAR'a ulaşır, ardından maliyet yaklaşımıyla kontrol eder: 4.000.000 SAR arsa değeri ile binalar ve tankların amortisman sonrası yenileme maliyeti olan 5.500.000 SAR, yani gayrimenkul için 9.500.000 SAR. Rapor, aradaki farkın (2.500.000 SAR) mülk değil işletme ve ekipman değeri olduğunu açıklar; bu nedenle %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi gayrimenkul kısmı üzerinden hesaplanır: 475.000 SAR. Alıcı, işletme ruhsatlarının devrini ve istasyonun güncel şartlara uygunluğunun doğrulanmasını şart koşar.
Yaygın Hatalar
- ✗Özel amaçlı mülkün her zaman yüksek fiyata satıldığını varsaymak; oysa alıcı sayısının azlığı ciddi bir iskonto dayatabilir.
- ✗Maliyet yaklaşımı veya kârlar yöntemi yerine sıradan ticari mülklerle karşılaştırarak değerlemek.
- ✗İşletme, şerefiye ve ekipman değerini mülk değeriyle karıştırmak; bu, değeri şişirir ve Gayrimenkul İşlem Vergisi hesabını karmaşıklaştırır.
- ✗Akaryakıt istasyonu şartlarının mevcut istasyonlara düzeltme süresiyle güncellenmesinde görüldüğü gibi, değişen şartlar veya ruhsat iptali riskini göz ardı etmek.
- ✗Vakıf mallarındaki tasarrufların özel kurallara tabi olmasına rağmen camileri ve vakfedilmiş mülkleri serbestçe satılabilir varlıklar gibi görmek.
Uluslararası Farklılıklar
Özel amaçlı mülk kavramı Uluslararası Değerleme Standartlarında ve RICS rehberlerinde yerleşiktir; piyasa yokluğunda bu mülkler genellikle amortismana tabi yenileme maliyetiyle değerlenir. BAE, Türkiye ve Mısır aynı uluslararası standartları değerleme düzenleyicileri aracılığıyla farklı ölçülerde uygular. Suudi Arabistan'daki fark, düzenlemeye tabi amaçlarla yapılan değerlemelerin Suudi Akredite Değerleme Uzmanları Otoritesi'ne akredite bir uzman tarafından hazırlanması zorunluluğudur.
