Yasal ve DüzenleyiciEmlak Durum Tespiti
Eş Anlamlılar: Gayrimenkul Due Diligence، Mülk Ön İncelemesi، Tapu ve Hukuki İnceleme
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Gayrimenkul durum tespiti (due diligence), bir taşınmazı satın almadan, kiralamadan veya finanse etmeden önce yapılan sistematik hukuki, teknik ve mali incelemedir; amacı mülkiyetin sağlam ve takyidatsız olduğunu, ruhsatlara uygunluğu ve mali bilgilerin doğruluğunu teyit etmek ve değeri ya da alıcının kullanımını etkileyebilecek riskleri ortaya çıkarmaktır.
Genel Bakış
Gayrimenkul durum tespiti (due diligence), bir taşınmazı satın almadan, kiralamadan veya finanse etmeden önce yapılan sistematik hukuki, teknik ve mali incelemedir; amacı mülkiyetin sağlam ve takyidatsız olduğunu, ruhsatlara uygunluğu ve mali bilgilerin doğruluğunu teyit etmek ve değeri ya da alıcının kullanımını etkileyebilecek riskleri ortaya çıkarmaktır. Esas olarak alıcının veya yatırımcının sorumluluğundadır; avukatlar, değerleme uzmanları ve mühendisler destek verir.
Suudi Arabistan’da inceleme tapu ile başlar: tapu geçerli mi, maliki kim, üzerinde ipotek, tedbir veya dava var mı ve taşınmaz, Genel Gayrimenkul Kurumu (REGA) tarafından yürütülen Gayrimenkul Ayni Sicil Kanunu’na (19/9/1443 H. tarihli M/91 sayılı Kraliyet Kararnamesi) göre Gayrimenkul Siciline kayıtlı mı? Ardından düzenleyici kontroller gelir: Balady platformu üzerinden verilen yapı ruhsatı ve iskân (kullanım) belgesi ile binanın bunlara uygunluğu. Kat mülkiyetine konu birimlerde, Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu’na (2/7/1441 H. tarihli M/85 sayılı Kraliyet Kararnamesi) göre malik sayısı üç veya daha fazla olduğunda zorunlu olan malikler derneği ve borçları; planı üzerinden (maketten) satışta ise projenin Wafi lisansı ve emanet hesabı kontrol edilir.
Mali açıdan gerçek kira geliri Ejar’da tescilli sözleşmelerle, doluluk oranı ve gecikmiş alacaklarla karşılaştırılır; işlem maliyeti, 10 Nisan 2025’ten beri yürürlükte olan güncellenmiş yönetmeliğine göre %5 gayrimenkul devir vergisi dâhil hesaplanır; konut kirasının KDV’den muaf, ticari kiranın ise %15 KDV’ye tabi olduğu unutulmamalıdır. Yabancı alıcılar ayrıca 22 Ocak 2026’dan beri yürürlükte olan Suudi Olmayanların Gayrimenkul Mülkiyeti Kanunu’nun şartlarını kontrol etmelidir. Sonuç, her riski ve sözleşmede nasıl ele alınacağını — devir öncesi şartlar, fiyat indirimi veya satıcı garantileri — gösteren bir rapordur.
⚖️ Yasal Dayanak
Durum tespitine özgü bir kanun yoktur; incelenen her unsuru düzenleyen mevzuata dayanır: Gayrimenkul Ayni Sicil Kanunu (19/9/1443 H. tarihli M/91 sayılı Kraliyet Kararnamesi), malikler dernekleri bakımından Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu (2/7/1441 H. tarihli M/85 sayılı Kraliyet Kararnamesi), 10 Nisan 2025’ten beri yürürlükte olan güncellenmiş Gayrimenkul Devir Vergisi yönetmeliği (%5), 22 Ocak 2026’dan beri yürürlükte olan Suudi Olmayanların Gayrimenkul Mülkiyeti Kanunu ve tamamlanmamış projeler için Planı Üzerinden Gayrimenkul Projelerinin Satışı ve Kiralanması Kanunu.
💡 Pratik Örnek
Bir yatırımcı, Dammam’da 6.000.000 SAR fiyatlı 12 daireli bir konut binasını incelemektedir; satıcı yıllık 480.000 SAR gelir (%8 getiri) vaat eder. İnceleme, yalnızca 9 dairenin Ejar’da tescilli sözleşmelerle toplam yıllık 342.000 SAR’a (daire başına 38.000 SAR) kiralı olduğunu, iki kiracının 45.000 SAR borcu bulunduğunu ve çatıdaki bir ekin yapı ruhsatında yer almadığını gösterir. Yatırımcı gerçek getiriyi yeniden hesaplar: 342.000 ÷ 6.000.000 = %5,7; ayrıca kimin üstleneceğini açıkça kararlaştırmak için işlemdeki %5 gayrimenkul devir vergisini (300.000 SAR) hesaba katar. Pazarlık sonunda fiyat 5.400.000 SAR’a iner (vergi 270.000 SAR, gerçek getiri yaklaşık %6,3); ekin devirden önce yasal duruma getirilmesi şart koşulur ve gecikmiş kiralar fiyattan hariç tutulur.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Satıcının verdiği tapu suretiyle yetinmek — tapu ve durumu (ipotek, tedbir, dava) resmî hizmetlerle doğrulanmalıdır.
- ✗İlan edilen gelir rakamlarını tescilli kira sözleşmeleri ve gerçek tahsilat dökümleriyle karşılaştırmadan kabul etmek.
- ✗Yapı ruhsatı ve iskân belgesi kontrolünü atlamak — yapı ihlalleri yeni malikin sorunu olur.
- ✗Kat mülkiyetli birimlerde malikler derneğinin alacaklarını ve kararlarını yok saymak — birikmiş bakım aidatları olabilir.
- ✗%5 gayrimenkul devir vergisini kimin üstleneceğini yazılı olarak kararlaştırmamak — devir sırasında sık görülen bir uyuşmazlık kaynağıdır.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Common law ülkelerinde durum tespiti, inceleme yükünü alıcıya yükleyen ‘alıcı dikkatli olsun’ (caveat emptor) ilkesine bağlıdır. Türkiye’de tapu kayıtları e-Devlet üzerinden çevrim içi incelenebilir ve binanın iskân belgesi rutin olarak kontrol edilir. Dubai’de alıcılar mülkiyeti Dubai Tapu ve Emlak Dairesi nezdinde doğrular. Mısır’da taşınmazların bir kısmı hâlâ tescilsizdir; bu da mülkiyet zincirinin incelenmesini daha önemli kılar. Suudi Arabistan’da genişleyen elektronik ayni sicil ve tapuların, ruhsatların ve kira sözleşmelerinin dijital olarak bağlanması incelemeyi kolaylaştırır, ancak onun yerini tutmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Suudi Arabistan’da taşınmaz almadan önce temel inceleme adımları nelerdir?▾
Tapunun doğrulanması ve ipotek ile tedbirden ari olduğunun teyidi, yapı ruhsatı, iskân belgesi ve uygunluğun kontrolü, tescilli kira sözleşmeleri ile gerçek gelirin incelenmesi, vergi ve harçların hesaplanması ve kat mülkiyetli birimlerde malikler derneğinin kontrolü.
Tapuyu nasıl doğrularım?▾
Resmî doğrulama hizmetleriyle; bunlar arasında Gayrimenkul Siciline kayıtlı taşınmazların mülkiyet tescil belgelerini doğrulamaya yarayan REGA hizmeti bulunur. Ayrıca taşınmazın ipotek ve takyidattan ari olduğuna dair belge istenmelidir.
Durum tespiti kiralamada da geçerli mi?▾
Evet, daha hafif biçimde: kiracı, kiraya verenin malik veya yetkili olduğunu, sözleşmenin Ejar’da tescil edileceğini ve taşınmazın — özellikle ticari kiralarda — amaçlanan faaliyet için ruhsatlı olduğunu kontrol eder.
Gayrimenkul devir vergisini kimin ödeyeceği kararlaştırılmalı mı?▾
Her zaman. Vergi işlem değerinin %5’idir; satış sözleşmesinde kimin üstleneceğini açıkça yazmak ve devirden önce ödendiğini kontrol etmek en yaygın uyuşmazlıklardan birini önler.
Yabancı alıcının ek kontrol yapması gerekir mi?▾
Evet. Alıcı, 22 Ocak 2026’dan beri yürürlükte olan Suudi Olmayanların Gayrimenkul Mülkiyeti Kanunu’nun izin verilen coğrafi bölgeler ile Mekke ve Medine’ye özgü kısıtlamalar dâhil şartlarını teyit etmelidir.
