Mülk TürleriBodrum
Eş Anlamlılar: Bodrum Katı، Zemin Altı Kat، Mahzen
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Bodrum, bir binada tamamen veya kısmen zemin seviyesinin altında yer alan kattır; genellikle otopark, depolama veya jeneratör, pompa ve su deposu gibi hizmet ve makine odaları için kullanılır, bazı ticari binalarda ise ruhsatın izin verdiği faaliyetler için değerlendirilebilir.
Genel Bakış
Bodrum, bir binada tamamen veya kısmen zemin seviyesinin altında yer alan kattır; genellikle otopark, depolama veya jeneratör, pompa ve su deposu gibi hizmet ve makine odaları için kullanılır, bazı ticari binalarda ise ruhsatın izin verdiği faaliyetler için değerlendirilebilir.
Suudi Arabistan'da bodrumun kullanımı yapı ruhsatı, belediye şartları ve havalandırma, acil çıkışlar ve yangınla mücadeleye ilişkin güvenlik ve sivil savunma şartlarıyla belirlenir; bu nedenle otopark veya hizmet için ruhsatlandırılmış bir bodrum, ruhsat ve şartlar izin vermedikçe konuta veya ticari faaliyete dönüştürülemez. Ayrı tapulu ortak mülkiyetli bir mülkte bodrumdaki otoparklar, depolar ve hizmetler, bir kısmı garaj gibi ayrı bir birim olarak ayrılmadıkça Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu uyarınca ortak alandır. Bodrum, sözleşmede belirtilmedikçe kiralanan alana dahil değildir: kiranın hesaplandığı alan sözleşmenin belirlediği alandır ve metrekare fiyatı belirlenmiş olup alan eksik çıkarsa kiraya veren Medeni İşlemler Kanunu uyarınca kirayı o ölçüde indirmek zorundadır.
Uygulamada bodrum, üst kat alanlarını tüketmeden otopark ve hizmet sağlayarak binayı daha verimli kılar; ancak yeraltı suyu ve yağmur suyu sızıntılarına ve zayıf havalandırmaya en açık bölümdür. Bu nedenle satın alma veya kiralamadan önce su yalıtımı, drenaj ve havalandırma incelenmeli; sözleşmede pompaların bakımını ve sızıntıların giderilmesini kimin üstleneceği ve kiralanan alana dahilse bodrumun nasıl fiyatlanacağı belirtilmelidir.
⚖️ Yasal Dayanak
2/7/1441H tarihli (M/85) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu'nun 1. maddesi otoparkları, depoları ve hizmetleri ortak alanlar arasında sayar ve garajın ayrı bir birim olarak ayrılmasına izin verir; 9. madde ise ortak alanların tahsis amacı dışında kullanılmasını yasaklar. 29/11/1444H tarihli (M/191) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu'nun 411. maddesi, kira birim başına belirlenmiş ve eksiklik ortaya çıkmışsa kiraya verenin kirayı indirmesini ve kiracının fesih isteyebilmesini, 419. maddesi ise aksi kararlaştırılmadıkça gerekli onarımların kiraya verene ait olmasını öngörür. Bodrumun kullanımı yapı ruhsatına ve belediye şartlarına tabidir.
💡 Pratik Örnek
Bir şirket Cidde'de ilan edilen alanı 2.000 m² olan bir ofis binasını metrekare başına yıllık 400 SAR'dan, yani 800.000 SAR'a kiralar. Ölçümde bunun 400 m²'sinin ofis olarak kullanılamayan, otopark ve makine odalarına ayrılmış bodrum olduğu anlaşılır. Şirket bodrum için metrekare başına 100 SAR üzerinde anlaşır: 1.600 m² × 400 = 640.000 SAR ve 400 m² × 100 = 40.000 SAR; kira 800.000 SAR yerine 680.000 SAR olur. Kiraya veren KDV mükellefi olduğundan %15 (102.000 SAR) eklenir ve toplam 782.000 SAR olur. Sözleşme, bodrum sızıntılarının giderilmesini ve drenaj pompalarının bakımını mal sahibine yükler.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Açık bir sözleşme hükmü olmadan bodrum alanını üst katlarla aynı fiyattan kiralanan alana dahil etmek.
- ✗Yapı ruhsatı ve güvenlik şartları izin vermeden bodrumu konuta, ofise veya ticari depoya dönüştürmek.
- ✗Satın alma veya kiralamadan önce su yalıtımı, drenaj ve havalandırmayı incelememek ve ardından tekrarlayan sızıntılarla karşılaşmak.
- ✗Bir malikin, malik birliğinin tahsisi olmadan ortak bodrumun bir kısmını özel depo olarak sahiplenmesi.
- ✗Bodrumdaki pompaların, jeneratörlerin ve yangın sistemlerinin bakımından kimin sorumlu olduğunu belirtmemek.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Birleşik Krallık'ta ruhsatlı bodrum katı konutları yaygınken birçok Körfez ülkesinde bodrumlar otopark ve hizmetlerle sınırlıdır. BAE'de kulelerdeki bodrum otoparkları ya ortak tesislerin parçasıdır ya da belirli birimlere tahsis edilir. Türkiye'de bodrum kat daireleri eski konut mahallelerinde yaygındır. Ortak nokta, bodrum kullanımının yalnızca malikin isteğine değil ruhsata ve güvenlik şartlarına bağlı olmasıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Bodrum alanı kiralanan alana dahil midir?▾
Yalnızca sözleşmede belirtilmişse. Sözleşmede metrekare fiyatı belirlenmiş ve kullanılabilir alan daha küçük çıkmışsa, Medeni İşlemler Kanunu uyarınca kiraya veren kirayı o ölçüde indirmek zorundadır ve kiracı fesih isteyebilir.
Bodrum konut olarak kullanılabilir mi?▾
Yapı ruhsatı, belediye şartları ve havalandırma, acil çıkış ve yangınla mücadeleye ilişkin güvenlik şartları izin vermedikçe bodrum konut veya ticari faaliyet için kullanılamaz.
Ayrı tapulu bir binada bodrum kime aittir?▾
İçindeki otoparklar, depolar ve hizmetler; bir kısmı garaj gibi ayrı bir birim olarak ayrılmadıkça veya malik birliği iç yönetmeliğinde belirli bir birime tahsis edilmedikçe tüm maliklerin ortak alanıdır.
Bodrumdaki su sızıntılarından kim sorumludur?▾
Kiralanan binada aksi kararlaştırılmadıkça gerekli onarımlar kiraya verene aittir; ortak mülkiyetli mülkte ise ortak alan bakımı malik birliği bütçesinden karşılanır. Bu nedenle sözleşme pompa ve yalıtım sorumluluğunu açıkça belirlemelidir.
Satın alma veya kiralamadan önce bodrumda neler kontrol edilmelidir?▾
Su yalıtımı ve nem izleri, drenaj sistemleri ve pompalar, havalandırma, acil çıkışlar ve yangın sistemleri ile fiili kullanımın yapı ruhsatına uygunluğu.
