Borç Hizmeti
Eş Anlamlılar: Kredi Hizmeti، Borç Geri Ödeme، Yıllık Borç Hizmeti
Son güncelleme: 2026-05-07
Kısa Tanım
Anapara ve faiz dahil toplam periyodik mortgage ödemeleri; sürdürülebilirliği sağlamak için belirli gelir oranını aşmamalıdır.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Emlak borç hizmeti, taksit hesaplama mekanizmalarını, geri ödeme koşullarını ve garantileri belirten 1433 Hicri yılı (M/50) sayılı Kraliyet Kararnamesi ve uygulama yönetmelikleri ile çıkarılan Emlak Finans Kanunu'na dayanmaktadır. Ayrıca emlak borç verme kalitesini düzenleyen, özellikle DSCR ve kredibilite standartlarına ilişkin SAMA yönetmeliklerine tabidir. İslami krediler için, bankalardaki Şeriat komitelerinin standartlarına tabidir. Borç hizmeti ödemesinde temerrüt, müşteriyi Tescilli Emlak İpotek Kanunu ve İcra Kanunu uyarınca yasal prosedürlere maruz bırakır.
Pratik Örnek
Yasser Riyad'da 6.000.000 SAR'a (1.500.000 SAR peşinat + 20 yıl boyunca %4,5 kâr marjıyla 4.500.000 SAR Murabaha İslami kredi) bir konut binası satın aldı. Sabit aylık taksit = 28.470 SAR (amortisman formülü ile hesaplanır). Yıllık borç hizmeti = 28.470 × 12 = 341.640 SAR. Kredi üzerinde zorunlu sigorta yıllık kredi değerinin %0,4'ü = 18.000 SAR. Toplam yıllık borç hizmeti = 359.640 SAR. Bina yıllık gelirleri 720.000 SAR, işletme giderleri 180.000 SAR, NOI = 540.000 SAR. DSCR = 540.000 ÷ 359.640 = 1,50 (çok güvenli, 1,25'ten fazla). Yasser borç hizmeti sonrası = 540.000 - 359.640 = yıllık 180.360 SAR ek nakit kalır. DSCR 1,0 olsaydı, pratikte hiçbir şey kalmazdı; 1'den az olsa taksitlerini karşılamaz ve birikimlerini kullanmak zorunda kalırdı.
Yaygın Hatalar
- ✗Borç hizmetinde marjsız yalnızca anaparayı hesaplamak — sayılarda ve finansal analizde büyük bozulma.
- ✗Kredi süresi boyunca DSCR istikrarını varsaymak — kira düşebilir veya artabilir, periyodik olarak izlenmelidir.
- ✗DSCR 1'e yakın krediler almak — herhangi bir hafif dalgalanma sahibi açığa düşürür.
- ✗Borç hizmeti içinde zorunlu sigorta ücretlerini hesaplamayı gözden kaçırmak — yıllık önemli olabilen %0,3-%0,5 ekler.
- ✗Yeniden finansman fırsatlarını araştırmamak — yıllar sonra marj azalması binlerce riyal tasarruf edebilir.
Uluslararası Farklılıklar
Borç hizmeti kavramı küresel olarak birleşmiştir, uygulamada farklılıklarla. BAE'de, Borç Hizmet Oranı krediler için temel bir standarttır; Merkez Bankası sıkı sınırlar gerektirir. Türkiye'de, Borç Servisi dalgalanan faiz oranından büyük ölçüde etkilenir, uzun vadeli planlamayı zorlaştırır. Mısır'da, enflasyon kapsama oranlarını etkiler. Birleşik Krallık'ta, Borç Hizmet Kapsama Oranı (DSCR) BTL Mortgages'da bir standarttır; minimum olarak 1,45 yaygın. ABD'de, DSCR mülk türüne göre 1,20-1,40 arasında değişir, Fannie Mae ve Freddie Mac gereksinimleriyle. Emlak borç hizmetindeki Suudi avantajı, kredi süresi boyunca İslami marj istikrarıdır (piyasa dalgalanmalarıyla değişmez), net SAMA standartlarına bağlılık, elektronik ödeme entegrasyonu ve ödemelere vergi yokluğudur (gerçek borç hizmetini diğer ülkelerdeki muadillerinden daha az yapar).