العقود والإيجارالمستأجر
مرادفات: الطرف الثاني، الساكن، المنتفع
آخر تحديث: 2026-10-05
تعريف موجز
الطرف الذي يستأجر العقار من المالك مقابل دفع أجرة، يُعرف بالطرف الثاني، له حقوق وعليه التزامات بموجب نظام الإيجار.
نظرة شاملة
المستأجر في النظام السعودي هو الطرف الثاني في عقد الإيجار، الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يحصل على حق الانتفاع بعقار مملوك لطرف آخر مقابل دفع أجرة محددة لمدة متفق عليها. لا يكتسب المستأجر ملكية العقار، بل يحصل على حق استعماله ضمن حدود الاتفاق.
منحه نظام المعاملات المدنية والعقد الموحد في منصة إيجار حقوقاً جوهرية: استلام العقار في حالة صالحة، الانتفاع الهادئ دون تدخل من المؤجر، استمرار العقد بنفس الشروط حتى انتهاء المدة، استرداد التأمين عند الإخلاء بحالة سليمة، وحق المطالبة بالإصلاحات الجسيمة.
في المقابل، يلتزم المستأجر بـ: دفع الأجرة في مواعيدها (تأخير الدفع له عواقب التنفيذ المباشر)، استعمال العقار للغرض المتفق عليه فقط (عدم تحويل سكني لتجاري)، المحافظة على العقار وتسليمه عند الإخلاء بحالة مماثلة لما استلمه، عدم التأجير من الباطن دون إذن المؤجر، وإخطار المؤجر بالأعطال الجسيمة فور حدوثها.
⚖️ الأساس النظامي
تتحدد حقوق والتزامات المستأجر بنظام المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/191) لعام 1444هـ. ولحل النزاعات يرفع المستأجر دعواه أمام المحكمة العامة عبر منصة ناجز، أو يطلب التنفيذ لدى محكمة التنفيذ إن كان بيده سند تنفيذي، أو يلجأ إلى المركز السعودي للتحكيم العقاري إذا اتفق الطرفان، كما يمكنه إبلاغ الهيئة العامة للعقار عن مخالفات الأحكام النظامية التي تختص بها عبر خدمة «البلاغات» في موقعها.
💡 مثال تطبيقي
موظفة في الرياض استأجرت شقة بقيمة 28,000 ريال سنوياً عبر إيجار. عند الاستلام، صوّرت الشقة بالكامل وأرسلت الصور للمؤجر بإيميل موثّق. خلال الشهر الثالث، تعطل التكييف المركزي. أبلغت المؤجر بالعطل، ولما مضت 5 أيام عمل دون إصلاح، تقدّمت إلى إيجار بتقرير فني من مقيّم معتمد وأصلحت العطل بـ1,500 ريال على حساب المؤجر، وفق البند 6/2 من نموذج العقد السكني الموحد. في نهاية السنة، عند الإخلاء، استرجعت تأمينها كاملاً (3,000 ريال) لأن الصور المبدئية أثبتت أن أي أضرار طفيفة كانت موجودة قبل استلامها.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗استلام العقار دون توثيق حالته بالصور والفيديو — يجعل أي خلاف لاحق على الأضرار في صالح المؤجر.
- ✗تأخير سداد الأجرة بحجة وجود عيوب — الإجراء الصحيح: الدفع في موعده ثم المطالبة بالإصلاح، لأن التأخير يفعّل التنفيذ المباشر.
- ✗إجراء تعديلات إنشائية (هدم جدار، تركيب تكييف ثقيل) دون إذن مكتوب من المؤجر — يُعدّ إتلافاً ويُخصم من التأمين أو يُطالب به قضائياً.
- ✗التأجير من الباطن (تأجير لشخص ثالث) دون إذن المؤجر — مخالفة صريحة تستوجب فسخ العقد.
- ✗الإخلاء قبل نهاية المدة دون اتفاق على الإنهاء — لا ينتهي العقد بمجرد المغادرة، وقد يُطالَب المستأجر بالأجرة المتبقية.
🌍 فروقات دولية
في الإمارات يُسمى المستأجر 'Tenant' وله حقوق مماثلة، لكن تُطبّق قواعد مختلفة على الزيادة السنوية للأجرة (تنظمها هيئة دبي للعقارات). في تركيا، حماية المستأجر أقوى — يصعب الإخلاء حتى عند انتهاء العقد بدون مبرر، والزيادة السنوية مُقيّدة بمؤشر التضخم. في مصر، المستأجر في 'الإيجار القديم' محمي بشكل غير مسبوق (يمكنه توريث العقد). الميزة السعودية: توازن واضح بين حقوق الطرفين دون التحيّز لأحدهما، مع إجراءات سريعة للنزاعات.
أسئلة شائعة
ماذا أفعل إذا رفض المؤجر إصلاح عيب جوهري؟▾
أرسل إشعاراً رسمياً مكتوباً (يفضّل عبر إيجار). فإن لم يُصلحه المؤجر، فلك وفق المادة 419 من نظام المعاملات المدنية أن تستأذن المحكمة في إصلاحه والرجوع عليه بتكلفته، أما الإصلاحات المستعجلة أو البسيطة فلك إجراؤها دون إذن وخصم نفقتها المعتادة من الأجرة مع تقديم حساب للمؤجر، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
هل يحق لي الإخلاء قبل نهاية العقد لظروف طارئة؟▾
يخضع أولاً لما اتفقتما عليه. وتجيز المادة 442 من نظام المعاملات المدنية لكل من المتعاقدين طلب فسخ العقد إذا حدث عذر طارئ متعلق به، مع تعويض الطرف الآخر عما ينشأ عن الفسخ من ضرر. والأيسر الاتفاق مع المؤجر على الإنهاء عبر إيجار، إذ يقدّم أحدكما الطلب ويوافق عليه الآخر دون رسوم.
كيف أحمي تأميني من عدم الإرجاع؟▾
وثّق حالة العقار عند الاستلام بالصور وأرسلها للمؤجر بإيميل، احتفظ بها طوال مدة العقد، وعند الإخلاء صوّر العقار مرة أخرى. هذا التوثيق يكون دليلك في أي نزاع.
هل المؤجر ملزم بإخباري قبل بيع العقار؟▾
لم تشترط المادة 428 من نظام المعاملات المدنية إخطاراً مسبقاً، لكنها تحمي حقك: فبيع العقار المؤجَّر صحيح ولا يؤثر في حقوق المستأجر، فيستمر عقدك بشروطه ولا يحق للمالك الجديد إخلاؤك قبل انتهاء المدة. وتُنقل العقود إلى المالك الجديد عبر خدمة «تغيير المؤجر» في إيجار.
ماذا أفعل إذا قطع المؤجر الكهرباء أو الماء كضغط للسداد؟▾
لا يحق للمؤجر ذلك؛ فقد أوضحت شبكة إيجار أنه لا يجوز فصل الكهرباء أو الماء أو الغاز عن المستأجر بسبب المتأخرات، ويُلزم نظام المعاملات المدنية المؤجر بعدم التعرض للمستأجر في انتفاعه (المادة 423). ولك أن تطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض بدعوى أمام المحكمة العامة عبر ناجز.
